Il fatto. La proprietaria dell'appartamento all'ultimo piano del condominio impugna la delibera con la quale l'assemblea aveva deliberato di riparare e mettere in sicurezza i cornicioni ed i frontalini dei balconi con spese a suo carico esclusivo.
L'attrice, che aveva partecipato all'assemblea tramite delegato, denuncia "un'imboscata" che sarebbe avvenuta durante la riunione.
Il delegato e il presidente dell'assemblea si erano assentati, insieme ad un tecnico, per un sopralluogo teso a verificare i danni ai frontalini.
Al loro rientro in assemblea, però, il verbale era già stato compilato ed i condomini avevano deciso di porre a carico della condomina la spesa relativa ai frontalini dell'ultimo piano, di sua proprietà. Oltre a tale episodio, la signora lamenta l'errata ripartizione delle spese, trattandosi di lavori a parti comuni a cui devono contribuire tutti i condomini. Il Condominio si costituiva in giudizio respingendo ogni accusa.
Affermava infatti che l'assemblea non aveva approvato nessun lavoro ed alcuna spesa per la messa in sicurezza dei frontalini, essendosi limitata ad esprimere, nel verbale impugnato, "una mera valutazione di carattere giuridico".
Rilevava, in ogni caso, la corretta ripartizione delle spese e la presenza delle maggioranze richieste per l'approvazione dei lavori in questione.
Di diverso avviso è invece il Tribunale di Roma che, con sentenza n. 11685 del 4 giugno 2019, ha dato ragione alla condomina.
Delibera da annullare. Il giudice chiarisce anzitutto che l'assemblea ha discusso e deliberato a maggioranza di procedere alla messa in sicurezza dei frontalini a cura e spese della sola parte attrice. Il verbale impugnato, pertanto, non è una "mera valutazione di carattere giuridico", bensì un deliberato adottato dall'assemblea con tanto di maggioranza e di determinazione delle spese.
Frontalini, chi paga? Con riferimento alla ripartizione delle spese per la manutenzione dei frontalini, il tribunale premette che il rivestimento dei parapetti e della soletta possono essere considerati beni comuni quando svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo, conseguentemente, elementi decorativi ed essenziali della facciata e, quindi, parti comuni.
In altri termini, secondo il giudice i frontalini "solo in presenza di particolari caratteristiche, costituendo parte integrante dei connotati e dell'aspetto armonico della facciata",possono essere configurati quali beni comuni, con la conseguenza che alla loro manutenzione è interessata la collettività dei condomini.
Decoro architettonico. A supporto del suo ragionamento, il tribunale richiama la giurisprudenza della Cassazione: quando i balconi sono disposti in modo da conferire all'immobile una particolare e armonica fisionomia, devono essere considerati parte integrante della facciata, che, grazie ad essi, acquista un particolare decoro architettonico (Cass. civ. 7603/94 e 8159/96).
Occorre valutare caso per caso. Peraltro, l'individuazione degli elementi assimilabili alle parti comuni di un condominio non può avvenire in linea astratta, ma deve essere effettuata in concreto, caso per caso, "in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio". Ciò vale, a maggior ragione, per le parti che costituiscono i balconi in condominio.
Funzione prevalente. Proprio sulla scorta del criterio della funzione prevalente, si è stabilito, ad esempio, che il rivestimento dei parapetti, dei frontalini e dell'intradosso decorato (parte sottostante la soletta) dei balconi degli appartamenti in condominio, può essere considerato di proprietà comune (Cass. civ. n. 7603/1999) quando contribuisce all'estetica dell'edificio, divenendo così elemento decorativo e ornamentale essenziale della facciata e, quindi, condominiale (Cass. civ. n. 637/2000).
I frontali dei balconi sono parti comuni, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini
Foto decisive. Nel caso in esame, come si evince dalle foto allegate agli atti, i balconi sono distribuiti sulla facciata secondo una linea ondeggiante per ciascun piano, con una particolare lavorazione posta in rilievo ad esaltazione delle forme dei balconi.
Secondo il giudice, quindi, è indubbio che i frontalini in questione rappresentino elemento peculiare ella facciata.
Ne consegue che le parti esterne dei balconi, in quanto inerenti alla facciata, sono comuni e le spese per la loro manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.
La decisione. La delibera impugnata ha invece posto a carico della sola parte attrice le spese di manutenzione relative ai frontalini sulla facciata condominiale e, di conseguenza, va annullata.
Il principio. È illegittima la delibera con cui il condominio addebita i costi di manutenzione del frontalino ammalorato al singolo proprietario esclusivo: le superfici esterne dei balconi, infatti, costituiscono parti comuni dell'edificio quando contribuiscono all'estetica al punto da poter essere considerare un elemento decorativo essenziale.
Pertanto, le spese vanno suddivise fra tutti in base alle tabelle millesimali anche se i lavori sono necessari in un solo balcone.
