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Sonico

Balcone aggettante ed incassato

Salve mi aiutate a capire che tipo di balcone è il mio? Se aggettante o se incassato? Mi serve saperlo per un problema di riparazioni che vi illustro con uno schizzo fatto da me.

Il mio appartamento è quello a sinistra, il balcone è composto sostanzialmente da due parti, per metà con muretto basso e per metà con ringhiera. La parte con muretto basso a sinistra è chiuso da un muro alto che limita l'appartamento con la tromba delle scale. Dall'altro lato il balcone è separato dall'appartamento adiacente da una inferriata bassa in ferro e vetro.

 

Dal momento che il balcone incassato per definizione è chiuso su due o tre lati, in questo caso il mio balcone da un lato è chiuso dalla tromba delle scale, dall'altro non è chiuso da muri ma da una inferriata bassa. In più il balcone continua nell'altro appartamento.

 

Il mio appartamento presenta nella zona indicata con uno scarabocchio rosso umidità in alto, mentre il resto del balcone (sempre in alto) è tutto lineato e sta per cadere l'intonaco.

 

Le domande sono ddue:

1) Il mio che tipo di balcone è?

2) Inoltre Le spese di rifacimento del soffitto e messe in sicurezza a chi spettano?

 

Grazie mille

Schermata 2015-11-29 alle 18.04.45.jpg

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ciao

il tuo è aggettante, ma la definizione non modifica la sostanza della responsabilità della manutenzione.

Il balcone sopra il tuo ha delle perdite che danneggiano il soffitto dello stesso, e quindi gocciolano sul tuo. Il problema però è capire se il balcone soprastante ha funzioni di copertura o meno.

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1) Il balcone è incassato da 2 pareti ( tromba scala e dal tuo appartamento).

2) Essendo incassato,le spese per cielino spettano a te.

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Balconi incassati Manutenzione straordinaria della struttura esterna Condominio

Balconi incassati Pavimento Proprietario del balcone

Balconi incassati Sottofondo del balcone Proprietario del balcone sottostante

Balconi incassati Manutenzione interna dell’interno Proprietario del balcone.

 

http://amministrazioneimmobilisrl.it/index.php?option=com_content&view=article&id=65:balconi-tipologie-e-criteri-di-ripartizione-delle-spese&catid=12&Itemid=205

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Ok però volevo far riflettere che il balcone è sostanzialmente costituito da due parti, è vero che c'è quello chiuso da due lati (tromba scala e mio appartamento) ma c'è anche l'altro pezzo .

Sono molto confuso, mannaggia

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Il balcone non è tutto uno ?

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Tranquillo Sonico

 

Il tuo problema è dovuto ad infiltrazioni provenienti dal "pavimento" del balcone superiore che ha perso l'impermeabilizzazione originaria.

 

Anche se la soletta del balcone superiore (incassato?) potrebbe essere attribuita ad entrambi i proprietari superiore ed inferiore, il pavimento e relativa impermeabilizzazione, avendo l'unico compito esclusivo di calpestio del proprietario superiore, dovrà essere curato a spese dell'utilizzatore stesso.

 

Maggiori riferimenti al "solito" link:

 

http://www.condomini.altervista.org/BalconiProprieta.htm

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Anche se la soletta del balcone superiore (incassato?) potrebbe essere attribuita ad entrambi i proprietari superiore ed inferiore, il pavimento e relativa impermeabilizzazione, avendo l'unico compito esclusivo di calpestio del proprietario superiore, dovrà essere curato a spese dell'utilizzatore stesso.

 

Maggiori riferimenti al "solito" link:

 

http://www.condomini.altervista.org/BalconiProprieta.htm

ciao

 

non condivido affatto il tuo suggerimento, a prescindere dal tipo di balcone, anche avesse funzione di copertura o meno della parte sottostante. Per attribuire la spesa tutto solo a chi calpesta dovrai dimostrare che la causa delle infiltrazioni è dovuta ad un uso scorretto.

le soluzioni sono:

ha funzione di copertura - 1/3 - 2/3

 

non ha funzione di copertura, quindi non obblighi salvo evitare che cadano i calcinacci o decoro.

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Camillo

 

La ripartizione attribuibile al "lastrico" di proprietà esclusiva di un edificio è imputabile esclusivamente alle "coperture" poste alla sommità degli edifici stessi e non a piani intermedi; vedi i riferimenti giurisprudenziali al "solito" link:

 

http://www.condomini.altervista.org/LastricoTerrazze.htm

 

Presumendo che il balcone sopra quello di Sonico non faccia da copertura (tetto-lastrico ai sottostanti), bisogna individuare altre forme di attribuzione diverse dal dispositivo relativo all'art. 1126.

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certo che sta situazione dei balconi è veramente una brutta bestia. Io non sto all'ultimo piano ma in un piano intermedio. Aggiungo che la parte di balcone con muretto è chiusa a veranda da tutti gli appartamenti del palazzo (in modo più o meno abusivo) mentre la rimanente parte è libera e aperta.

 

In buona sostanza quando ho comprato l'appartamento il soffitto della parte verandata è caduto tutto, ma siccome avevo dentro casa l'impresa edile l'ho fatto fare io tanto non mi è costato nulla far fare in più quel soffitto. Adesso dopo 5 anni le infliltrazioni del piano di sopra (che dall'esterno è praticamente "nero" dall'umidità inzuppata) hanno riprovocato l'umidità interna al mio soffitto. Mi chiedo : anche se io rifaccio il mio soffitto, se quello di sopra non impearmibiliza il suo balcone non abbiamo concluso nulla. Io non posso riparare il mio soffitto in continuazione se quello di sopra non ripara definitivamente il suo.

 

P.S. Vorrei far notare che nella parte di balcone verandata del piano di sopra l'umidità entra anche dalla parte frontale del suo muretto. A chi spetta quella parte frontale? Al condominio?

E che cavolo non ci sto capendo nulla. A chi posso chiedere informazioni dettagliate sulla situazione?

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... A chi spetta quella parte frontale? Al condominio?....
I muretti e le ringhiere dei balconi attengono alla "sicurezza" del proprietario (Cassazione), devono perciò essere mantenuti dal proprietario stesso. (leggi ai link con le sentenze che ti ho indicato sopra).

 

Solo se il vostro edificio fosse "di pregio" e questi muretti avessero dei decori architettonici particolari, allora anche il condominio in generale dovrebbe partecipare. (non penso sia il tuo caso)

 

A questo punto "diffida" (magari con raccomandata) il proprietario superiore ad eliminare le infiltrazioni che provengono dal proprio balcone.

Puoi consigliargli le speciali resine impermeabilzzanti che ottengono lo scopo senza dover intervenire sulle piastrelle del pavimento e sulla guaina sottostante, con un costo davvero contenuto e possibile soprattutto con il "fai da te".

 

In rete ne trovi di tutti i tipi, io ne ho fatta usare una scatola da 10Kg ad un amico per impermeabilizzare un pavimento soprastante una taverna e con 32€ ha risolto il problema ormai da tre anni.

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Comincio nel premettere che i balconi a castello,hanno 3 proprietari e questo non è uno scherzo.

Il responsabile del pavimento compreso le infiltrazioni,risponde delle manutenzioni chi lo calpesta.

Se dalle parte frontale,cadono dei detriti,risponde il condominio.

Del sottofondo risponde il sottostante.

 

http://www.anaciroma.it/attivita-condominio/faq/condominio-balconi/26/balconi-incassati.html

 

- - - Aggiornato - - -

 

Perciò manda un'avviso a chi abita sopra di te di risolvere il problema dell'umidità.

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Lo stesso non può dirsi per i balconi incassati i quali non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’immobile, ma sono incassati all’interno. Di conseguenza la soletta dei balconi è ritenuta prolungamento del solaio e pertanto con funzioni di separazione, di copertura e di sostegno dei piani dell’edificio.

 

Ne deriva che le spese per la manutenzione di questa parte, ai sensi dell’art. 1125 c.c., sono a carico dei proprietari degli appartamenti cui tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto. Al contrario, la parte frontale dei balconi incassati, inserendosi nella facciata dell’edificio, sono da considerarsi parte comune.

 

Lo stesso non può dirsi per i balconi incassati i quali non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’immobile, ma sono incassati all’interno. Di conseguenza la soletta dei balconi è ritenuta prolungamento del solaio e pertanto con funzioni di separazione, di copertura e di sostegno dei piani dell’edificio.

 

Ne deriva che le spese per la manutenzione di questa parte, ai sensi dell’art. 1125 c.c., sono a carico dei proprietari degli appartamenti cui tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto. Al contrario, la parte frontale dei balconi incassati, inserendosi nella facciata dell’edificio, sono da considerarsi parte comune.

 

- - - Aggiornato - - -

 

http://www.tutorcasa.it/burocrazia-casa/condominio_ripartizione_spese_riparazione_balconi_htm-774.html

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LA MIA OPINIONE:

Si tratta di balcone incassato per cui il muretto frontale fa parte della facciata ed è condominiale.

Il balcone va trattato come un solaio e si applica l'art. 1125.

A norma dell'art. 1125, solo "la copertura del pavimento" è a carico del piano superiore e solo "l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto" è a carico del piano inferiore.

La guaina, quindi, essendo tra pavimento e intonaco, è spesa comune.

Solo in caso di "dolo" (ad esempio fare un foro con un trapano) il danneggiante paga tutta riparazione, compreso il massetto centrale.

 

In questo caso specifico Sonico dice che il soffitto cadde e che lo fece rifare tutto.

Lo sa lui (ma non ce l'ha detto) se fece ricostruire tutto, compreso il pavimento e la guaina del balcone superiore oppure fece ricostruire solo il suo soffitto (magari con una spianata di cemento emaco).

Ad ogni modo, visto che le infiltrazioni ci sono, fermo restando che Sonico dovrà far intonacare il suo soffitto, si dovrà provvedere ad eliminare la causa dell'infiltrazione per risolvere il problema.

 

Voglio ricordare che non tutti i balconi (soprattutto quelli più vecchi) hanno la guaina sotto il pavimento. Ci sono balconi con pavimenti granitici o in ceramica che pur non avendo la guaina non permettono infiltrazioni. E' suffficiente controllare bene eventuali via di fuga.

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beh quando ho fatto rifare il mio soffitto non sapevo delle inflitrazioni, pertanto ho rifatto solo l'intonaco del mio soffitto. Adesso dopo 5 anni è palese che le infiltrazioni vengono da sopra e dal frontale di sopra, tanto è vero che è tutto spaccato con crepe ed è nero dalla muffa. L'acqua entra da li e va nel mio soffitto.

Inoltre l'interno dell'appartamento sopra il mio soffre della stessa umidità (ma al livellodel suo pavimento)

Quindi mi pare ovvio e certo di chi sia il dolo

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beh quando ho fatto rifare il mio soffitto non sapevo delle inflitrazioni, pertanto ho rifatto solo l'intonaco del mio soffitto. Adesso dopo 5 anni è palese che le infiltrazioni vengono da sopra e dal frontale di sopra, tanto è vero che è tutto spaccato con crepe ed è nero dalla muffa. L'acqua entra da li e va nel mio soffitto.

Inoltre l'interno dell'appartamento sopra il mio soffre della stessa umidità (ma al livellodel suo pavimento)

Quindi mi pare ovvio e certo di chi sia il dolo

Non è detto che ci sia dolo.

Se non c'è la guaina e c'è l'infiltrazione perchè il massetto comune è da rifare, può essere dovuto tutto alla vecchiaia del solaio.

Tu stesso ora hai specificato che che 5 anni fa hai rifatto solo l'intonaco del tuo balcone e non è stato fatto nessun intervento sul massetto e sulla guaina di impermeabilizzazione comune.

Quanti anni ha l'edificio?

Se il balcone ha più di 10 anni la guaina potrebbe aver ceduto per vetusità e non per colpa di qualcuno.

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ciao

 

scusatemi se insisto, ma salvo che non mi sia sfuggito, non è stato chiarito se il balcone è di proprietà di chi lo calpesta o in comproprietà tra sopra e sotto stante.

Il fatto che Sonico abbia rifatto il sottoterazzo, non è la dimostrazione che compartecipi alla spesa della manutenzione dello stesso,

 

Quindi, per una risposta precisa, è indispensabile chiarire la cosa.

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ciao

 

scusatemi se insisto, ma salvo che non mi sia sfuggito, non è stato chiarito se il balcone è di proprietà di chi lo calpesta o in comproprietà tra sopra e sotto stante.

Il fatto che Sonico abbia rifatto il sottoterazzo, non è la dimostrazione che compartecipi alla spesa della manutenzione dello stesso,

 

Quindi, per una risposta precisa, è indispensabile chiarire la cosa.

Secondo me si tratta di balcone a castello.

In effetti il balcone è addirittura unico seppur diviso tra due proprietà da una "ringhiera ferro e vetro" perchè l'intero balcone è chiuso su 3 dei 4 lati.

 

E', mia opinione che sicuramente si tratti di comproprietà del solaio e non è escluso che quel solaio possa considerarsi in comproprietà per la parte superiore dei due proprietari che calpestano il balcone e per la parte inferiore dei proprietari di sotto.

 

Del resto, volendo mettere la guaina sul balcone diviso da una ringhiera in ferro fissata sul pavimento, come si fa ad isolare solo mezzo balcone?

 

Guarda la foto dell'edificio sottostante.

Se quello in foto è il balcone di due appartamenti divisi al centro da una ringhiera simile a quella fronatale, puoi risolvere il problema dell'impermeabilizzazione mettendo la guaina solo a mezzo balcone?

 

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ciao

 

I balconi in foto, a mio giudizio sono di esclusiva proprietà di chi li calperta, essendo un allungamento del solaio, e non svolgendo alcuna azione di copertura per il piano sottostante.

 

Sicome tra terrazzo, balcone, aggetto, balcone a castello, balcone incassato .... non che in veneto (che sono altra cosa) le definizioni non chiariscono l'esatta natura della costruzione, solo la foto permette la comprensione.

 

Una volta non si inguainavano tali tipi di terrazzo perchè gli si "dava acqua verso l'esterno", anche se ho visto la scoperta di qualche progettista che, per motivi estetici e per evitare goccioli, ha pensato bene di rovesciare la pendenza ( bontà sua..). Ottima idea, ma scarsa soluzione

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Potrebbe cambiare la pretesa,se la veranda in qualche modo è agganciata al tuo balcone.

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Hai fatto verificare, come ti avevo consigliato, che si tratti di infiltrazioni dal tuo balcone e non di condensa causata dal vapore della cucina/vernada?

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