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Sostituzione ringhiere balconi in condominio, chi decide?
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Sostituzione ringhiere balconi in condominio, chi decide?

Sostituzione ringhiere, poteri dei singoli condòmini e responsabilità

Avv. Alessandro Gallucci 

La sostituzione delle ringhiere dei balconi in condominio è attività conservativa di quel manufatto dell'edificio che può portare delle difficolta e perfino dei contenziosi.

Il quesito che ci viene posto dal nostro lettore sottolinea in maniera chiara il perché di questa affermazione.

«Buongiorno amici di Condominioweb! Vi scrivo per una questione riguardante le ringhiere dei balconi del condominio in cui vivo.

Mi spiego. Preciso anzitutto che si tratta di balconi aggettanti della facciata principale. La parte verticale dei balconi, il parapetto insomma, è composta interamente da semplicissime ringhiere di colore verde scuro.

=> Ringhiere dei balconi arrugginite, manutenzione e spese

Nel corso degli anni quasi nessun condòmino ha manutenuto quei manufatti e adesso molto presentano segni di usura tale (ruggine estesa) che ci è stato detto che la cosa migliore è la sostituzione.

Ne abbiamo parlato in assemblea e in linea di massima siamo quasi tutti d'accordo. Quasi, perché due condòmini su dodici, gli unici che negli anni hanno eseguito manutenzione, i cui balconi non necessitano di questo intervento hanno detto chiaramente che non intendono partecipare né a quella decisione e men che meno alla spesa e che se l'assemblea si ostinasse a fare il contrario impugnerebbero la delibera.

Alcuni dei favorevoli, invece, dicono che sono lavori di facciata e quindi tutti, anche loro, devono partecipare alla decisione ed alle spese. La situazione sta diventando tesa, ma soprattutto rischia di bloccarsi con ulteriore aggravio della situazione. Chi ha ragione? Grazie per l'aiuto»

Balconi aggettanti, quali sono le parti comuni?

Dinanzi ai balconi aggettanti, la giurisprudenza è ormai consolidata nell'affermare che costituendo questi «un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani, (Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576)» (Trib Nola 2 ottobre 2019).

=> Sostituzione ringhiera del balcone, come ripartire la spesa.

Inutile dire che la sia pur chiara enunciazione di principio - espressa soventemente dalla Cassazione e pressoché pedissequamente ripresa dalla giurisprudenza di merito - si scontra con un aspetto ineludibilmente incerto, quello dell'incidenza sul decoro architettonico dei rivestimenti e degli elementi decorativi presenti sulla parte frontale e su quella inferiore.

L'incertezza è per lo più riguardante i rivestimenti: va considerata tale ogni finitura? Così fosse, chiaramente, allora non si potrebbe che concludere che tutte le pitturazioni delle parti frontali e inferiori dovrebbero essere considerate di proprietà comune. Quelle, ma non l'intonaco, che se non ha vista non è rivestimento incidente sul decoro.

E se la parte frontale è costituita da semplici pannelli di cemento, così detti faccia a vista? E se si tratta di semplici (semplicissime, come nel caso di specie) ringhiere?

È evidente la grande incertezza.

Sostituzione ringhiere, quando decide l'assemblea?

Per sostituire le ringhiere, bisogna che sia l'assemblea a prendere la decisione ogni qual volta esse presentino fregi ed ornamenti tali da dover essere considerate esse stesse una parte comune, in quanto l'ornamento è rappresentato dall'intera struttura e non da un elemento decorativo appostovi. Si pensi, per dare un'idea visiva, alle ringhiere in ferro battuto.

In tal caso, infatti, la ringhiera nel suo complesso diviene parte integrante della facciata in quanto elemento in grado d'incidere sul decoro architettonico dell'edificio e come tale ogni decisione afferente alla sua manutenzione e conservazione va considerata una decisione di competenza dell'assemblea, la quale appunto è l'organismo deputato all'assunzione di questi provvedimenti.

Sostituzione ringhiere, poteri dei singoli condòmini e responsabilità

In assenza di elementi decorativi, ovvero in assenza di ringhiere lavorate in modo tale da rappresentare esse stesse l'elemento di decoro, questa tipologia di parapetto del balcone aggettante deve essere considerata, per quello che c'insegna la giurisprudenza, elemento in proprietà esclusiva e come tale ogni decisione afferente alla manutenzione e conservazione delle ringhiere deve essere assunto dai condòmini.

Anche in relazione al semplice rivestimento, ossia alla tinteggiatura? Questo è un punto di sicura incertezza. La tinteggiatura, anche il semplice e classico verde, potrebbe essere considerato rivestimento e come tale elemento comune.

Certo, nella sostituzione, solitamente, si acquista un manufatto già pronto anche nella colorazione. Difficile dunque distinguere quale costo possa essere addebitato a tutti.

=> Bianco, rosso e verde. Chi decide il colore della facciata del vostro edificio?

Come si può uscire da questa situazione: risposte certe non ce ne sono. Ad avviso di chi scrive, il rivestimento per assurgere a parte comune deve essere tale da connotare chiaramente l'estetica dell'edificio. Una particolare tinteggiatura, ovvero un gioco di colori connotano l'estetica.

Il colore previsto dalla fabbrica, senza che su di esso sia stata svolta alcuna scelta progettuale, non mi pare possa essere considerato tale.

In definitiva: per chi scrive va ritenuto che la sostituzione delle ringhiere, nel caso del nostro lettore, debba essere posta in essere da ciascun condòmino in relazione al proprio balcone, senza alcun intervento dell'assemblea e quindi coinvolgimento di condòmini non interessati.

=> Frontalino dei balconi aggettanti necessità d'interventi manutentivi e relativi costi: chi paga che cosa?

Cerca: sostituzione ringhiere balconi

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Annamaria
Annamaria venerdì 29 novembre 2019 alle ore 10:18

Il legislatore avrebbe dovuto chiarire per l'appunto che la tipologia e il colore deve essere deciso dall'assemblea, altrimenti il decoro architettonico della facciata ne sarebbe condizionato.

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