#1 Inviato 1 Febbraio, 2015 Buonasera. Sono il rappresentante di un condominio minimo, composto di 4 appartamenti, di cui 2 al piano terra e 2 al primo piano. I condomini sono gli stessi proprietari. Durante l'ultima riunione condominiale, è emerso un punto rimasto tuttora irrisolto. In poche parole, i 2 appartamenti al piano terra hanno un annesso giardinetto ad uso esclusivo dei proprietari. I giardinetti hanno una ringhiera per tutto il loro perimetro esterno. Sul lato nord, la ringhiera dei giardinetti fa un tutt'uno con il cancelletto esterno che immette al vialetto d'accesso al portone del condominio. Ovviamente, cancelletto e vialetto sono parti comuni. La ringhiera del mio vicino N. 1, posta su un unico lato, confina interamente col vialetto comunale. La ringhiera del mio vicino N. 2, posta su 2 lati, confina per una parte col giardino comunale, mentre una parte più lunga dà su una rampa d'accesso ai garage di altro edificio e infine si collega alla ringhiera della sua terrazza rialzata, con cui fa un tutt'uno. In passato, i miei due vicini di cui sopra hanno fatto verniciare le ringhiere, incluso il cancelletto d'ingresso, chiedendo quindi una compartecipazione alle spese. Io ho accettato ovviamente di riconoscere le spese di verniciatura della ringhiera delle parti comuni incluso il cancelletto, ma non ho accettato di condividere le spese di verniciatura della ringhiera che delimita la loro proprietà. In particolare, mi sono attenuto letteralmente alle disposizioni riportate nel nostro regolamento condominiale, che recita testualmente che ...le ringhiere di balconi e giardinetti sono di proprietà particolare dei singoli condomini, con l'obbligo però di attenersi alle deliberazioni dell'Assemblea circa la loro conservazione e manutenzione in perfetta uniformità di consistenza ed estetica... Ciononostante, i miei 2 vicini sostengono che quelle ringhiere costituiscono a tutti gli effetti il perimetro del condominio, quindi devono essere considerate parti comuni, con ripartizione delle spese di manutenzione fra tutti i condomini. E su questo punto ci siamo arenati, ognuno dei partecipanti rimanendo fermamente convinto delle proprie ragioni. A questo punto, nel tentativo di fare chiarezza, in questo caso specifico, si applica ciò che è riportato nel regolamento condominiale, oppure no? Ringrazio in anticipo per le risposte. Allego 4 foto: la foto 1 mostra la ringhiera del mio vicino N. 1, col cancelletto che immette al vialetto di accesso dell’edificio . La foto 3 è un'altra vista della ringhiera del vicino N. 2 . La foto 4 mostra la ringhiera del vicino N. 2 che si collega alla ringhiera della sua terrazza .
#2 Inviato 1 Febbraio, 2015 dalle foto sembrerebbe essere in presenza di mura perimetrali e della relativa ringhiera, anch'essa perimetrale. In tale ipotesi, poiché la loro funzione è quella di delimitare le altre proprietà non facenti riferimento al condominio, le spese di manutenzione le ripartirei per tabella proprietari. Alla stessa stregua, le ringhiere. Se può essere utile:
#3 Inviato 1 Febbraio, 2015 Egregio Sig. Giovanni, la ringrazio per la celere risposta. Ciò che suggerisce è interessante, sembrerebbe avere un senso logico. Anch'io sarei d'accordo che i muretti perimetrali siano condominiali. Sulle ringhiere dei muretti perimetrali continuo però ad avere qualche perplessità. Tali perplessità mi derivano dalla lettura del regolamento condominiale: ...le ringhiere di balconi e giardinetti sono di proprietà particolare dei singoli condomini, con l'obbligo però di attenersi alle deliberazioni dell'Assemblea circa la loro conservazione e manutenzione in perfetta uniformità di consistenza ed estetica... Se per le ringhiere dei balconi non ci sono dubbi, sono private e basta, perché mai il costruttore si sarà preso la briga di specificare nel regolamento che le ringhiere dei giardinetti sono di proprietà particolare dei singoli condomini? Non sarebbe stato meglio definirle parti comuni e basta? Che ne dice, se la sente di darmi anche questa risposta?
#4 Inviato 1 Febbraio, 2015 C'è poco da ragionarci se nel regolamento contrattuale è riportato quando da te descritto almeno per quanto riguarda le ringhiere. Se non ho capito male. Per i muretti riporta qualcosa?
#5 Inviato 2 Febbraio, 2015 Difficile dirlo... Nella parte relativa alle "Cose Comuni", solo l'articolo 1, comma C, parla genericamente di muri perimetrali. Leggo testualmente "Sono oggetto di proprietà comune e indivisibile di tutti i condomini...le fondazioni, la struttura portante, i muri perimetrali...Sempre che per muri perimetrali si includano anche i muretti che delimitano anche le proprietà individuali, allora quelli rientrano sicuramente tra le parti comuni. Ma direi che i muretti non sono in discussione, li considererei parti comuni e basta. Il punto del contendere rimangono le ringhiere dei muretti perimetrali, che all'apparenza sono di proprietà particolare dei singoli condomini, esattamente come le ringhiere dei balconi. Almeno, così recita il regolamento condominiale. Altre idee?
#6 Inviato 3 Febbraio, 2015 Normalmente il criterio corretto per individuare la proprietà è la funzione che assolve la ringhiera: delimita e protegge un'area condominiale dall'area esterna? allora è condominiale, per la sua funzione protettiva: è chiaro per il cancellino d'ingresso. Se la ringhiera delimita due parti private all'interno del condominio e la stessa è costruita sul confine delle due parti private allora la sua proprietà diviene ex lege al 50% tra i due proprietari. Sulla base di questo criterio, allora, data la doppia funzione che assolve la ringhiera che protegge una parte privata, interna al condominio, direi che la spesa può essere ripartita al 50% tra il proprietario esclusivo e il condominio (di cui il proprietario esclusivo fa parte), anche se non vi è un criterio predeterminato per legge. Perciò se la spesa è di 1.000 € il condominio A (proprietario) pagherà 500,00, mentre i restanti 500 suddivisi per millesimi tra i condomini a b c d. Ovviamente per le sole parti in cui c'è questa doppia funzione... mi viene però una domanda: visto che il condominio a ritiene che la spesa sia condominiale, avrà rimesso la decisione in ordine all'esecuzione dei lavori all'assemblea o ha eseguito i lavori di propria iniziativa? In ogni caso il regolamento di condominio, se contrattuale, supera qualsiasi disciplina... P.s. siamo vicini credo, io sono di Carvico...
#7 Inviato 3 Febbraio, 2015 Egregio, ringrazio per le delucidazioni. Trovo il suggerimento molto utile. Potrebbe essere un buon compromesso tra le parti. Lo metterò all'ordine del giorno per la prossima riunione condominiale. Grazie. P.S. Sì, siamo vicini...
