Se si decide di ristrutturare la facciata dell'edificio e nella facciata sono presenti di balconi, chi decide del colore delle ringhiere dei manufatti?
La tipologia di balcone aggettante o incassato cambia la situazione?
E se non si deve rimodernare la facciata, ma semplicemente ristrutturare il balcone, come si deve comportare chi lo manutiene?
La questione, come tutte quelle riguardanti i balconi in condominio, non è di facile soluzione.
O meglio, in teoria, oramai, è tutto facilmente delineato, è in pratica che la situazione diviene più difficile. Proviamo a comprendere perché.
Balcone aggettante e balcone incassato, le definizioni
Per il balcone aggettante torna utile la definizione contenuto nell'Allegato A dell'Intesa Stato - Regioni del 20 ottobre 2016 concernente l'adozione del regolamento edilizio-tipo di cui all'articolo 4, comma 1-sexies del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
In essa è detto che il balcone è «elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni».
Il balcone incassato, invece, sempre nel medesimo documento è considerato come loggia o loggiato ed è definito "elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni".
Ringhiera del balcone aggettante e decoro dell'edificio
In relazione al balcone aggettante, la Corte di Cassazione, ormai da anni afferma che ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell'appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071). (Cass. ord. 12 marzo 2020 n. 7042).
Sostituzione ringhiere balconi in condominio, chi decide?
Del pari in proprietà esclusiva è la parte frontale (la ringhiera) a meno che la stessa non abbia elementi decorativi o fregi tali da incidere sul decoro. In tal caso tali elementi e fregi sono da ritenersi parti comuni (tra le tante, Cass. 16 febbraio 2012 n. 2241).
È chiaro dunque che per valutare a chi spetti la competenza a decidere sui lavori inerenti alle ringhiere dei balconi non si può prescindere da una valutazione del decoro dell'edificio, o meglio dell'incidenza delle ringhiere medesime sul decoro dell'edificio.
Fatto non sempre facile, sebbene si debba sempre partire da un punto: non tutti gli elementi visibili sulla facciata sono elementi caratterizzanti il decoro. È evidente che la visibilità in sé non consente di poter dire che l'elemento connota l'estetica. Dev'esserci qualcosa in più, cioè la capacità di rendere esteticamente gradevole, di caratterizzare la fisionomia dell'edificio.
La classica ringhiera tubolare di colore verde o nero, lo è? Chi scrive ne dubita, ma non tutti la pensano allo stesso modo.
Ringhiera del balcone incassato e decoro dell'edificio
I balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.).(Cass. 21 gennaio 2000 n. 637). Si tratta dei balconi incassati altrimenti detti loggia o loggiato.
Qui le considerazioni mutano, rispetto al balcone aggettante, in quanto solitamente la parte frontale, anche se di tipo ringhiera, è incorporata nella facciata dell'edificio. Per facciata qui s'intende l'involucro dello stabile, in buona sostanza i muri perimetrali generalmente composti dai pilastri che rappresentano lo scheletro dell'edificio e delle così dette tompagnature, ossia i pannelli di riempimento che poi chiudono l'edificio.
In tali ipotesi è difficile concludere che le ringhiere non sono condominiali, per la semplice ragione che sovente sono completamente integrate, incorporate per l'appunto, nella suddetta facciata.
Ringhiera del balcone, manutenzione condominiale o intervento del singolo
Come valutare, quindi, competenze e spese in relazione ai balconi?
Riepiloghiamo: per i balconi aggettanti, la competenza a deliberare da parte dell'assemblea in relazione alle ringhiere si ferma agli elementi decorativi ed ornamentali.
Chiaramente se la ringhiera è essa stessa intrinsecamente decorativa (es. particolare ferro lavorato), nessun dubbio che la decisione sul loro colore spetti all'assemblea sempre nel rispetto del decoro dello stabile.
Se le ringhiere sono semplici elementi in ferro comunemente colorati, allora la competenza a scegliere il colore sarà del proprietario, che però dovrà operare ex art. 1122 c.c. ossia non alterando il decoro dell'edificio. Ciò vorrà dire certamente mantenendo lo stesso colore.
Quanto ai balconi incassati, per le ragioni esposte non potrà non concludersi che gli stessi sono parte della facciata, come tali la decisione su manutenzione e colorazioni spetterà all'assemblea, che potrà si decidere una modificazione della cromia, ma nel farlo dovrà anch'essa non alterare il decoro dell'edificio.
Chi paga la sostituzione della ringhiera del balcone aggettante?
