Con l'ordinanza n. 7042 del 12 marzo 2020, la Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi del tema dei balconi in condominio e della loro manutenzione.
Il risultato, che ha avuto come esito il ribaltamento del giudizio di merito, è conforme ai precedenti sul tema: i balconi, salvo gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, sono manufatti appartenenti interamente a chi se ne serve.
La novità, se così si può dire, riguarda la migliore specificazione di cosa debba/possa essere considerato condominiale e cosa no.
Cavillature dell'intonaco esterno: come farsi risarcire?
L'intonaco, la tinta ed la decorazione del soffitto non lo sono. Precisiamo meglio: evidentemente questi elementi erano da ritenersi condominiali nel caso di specie, non è detto che lo siano sempre.
Del pari in proprietà esclusiva, ma su questo aspetto non v'è mai stato dubbio, la pavimentazione del balcone.
Perché, allora la pronuncia merita attenzione?
Perché sovente si sente affermare che le parti di rifinitura del cielino (il sottobalcone) e della parte frontale sono condominiali. Così, come si dice facendo ricorso ad una locuzione latina, sic et simpliciter. Non sono mancati nemmeno arresti giurisprudenziali in tal senso (su tutti si veda Cass. 2 marzo 2018 n. 5014).
Sottobalconi da ristrutturare, chi paga le spese?
Balconi aggettanti, la catalogazione delle parti comuni secondo la Cassazione
È cosa nota che il balcone aggettante è una struttura in grado di far litigare i condòmini, lo ha fatto anche nel caso risolto dalla Cassazione con l'ordinanza in commento.
È altrettanto noto che la stessa Suprema Corte, ormai da anni, afferma che i balconi aggettanti sono strutture di esclusiva proprietà del condòmino che se ne serve eccezion fatta per «i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (così, tra le tante, Cass. 14 dicembre 2017 n. 30071).
All'apparenza tutto chiaro: passare dalla teoria alla pratica, però, è cosa assai differente. E così spesso si litiga su che cosa debba essere considerato elemento decorativo e che cosa no. In tanti ritengono che la tinteggiatura del sottobalcone sia condominiale. Si vede dalla strada, bianca o decorata che sia non interessa: caratterizza l'estetica.
Non è proprio così: bisogna sempre indagare quale sia la funzione prevalente di un elemento architettonico: mero elemento di finitura di una struttura, oppure elemento decorativo?
Balconi aggettanti, intonaco, tinta e decorazione del soffitto sono elementi in proprietà esclusiva
L'ordinanza della Cassazione n. 7042 del 12 marzo 2020, anche se non esplicitamente, lascia proprio intendere ciò: non tutti gli elementi visibili dei balconi sono elementi decorativi.
In tal senso, nel provvedimento in commento, si dà ragione alla condòmina che aveva impugnato una delibera afferente ai balconi.
L'assemblea aveva disposto che il rifacimento della pavimentazione dei balconi fosse pagato dai singoli e che la restante.
La condòmina lamentava che tale decisione fosse nulla: l'assemblea non può decidere rispetto a beni in esclusiva proprietà.
Balconi, come ripartire le spese
La Corte di Cassazione le ha dato ragione: «le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all'intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell'appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno» (Cass. ord. 12 marzo 2020 n. 7042).
Conseguenza di ciò specificano gli ermellini e che ogni decisione di senso opposto deve essere considerata nulla, con conseguente diritto del condòmino che abbia pagato in ragione di quel deliberato alla restituzione dell'indebito corrisposto.
