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Ripartizione delle spese: si può derogare ai criteri previsti nel regolamento condominiale ?

I criteri di ripartizione previsti dal regolamento possono essere derogati solo col consenso di tutti i condòmini
Avv. Isabella Vulcano Avv. Isabella Vulcano - Foro di Castrovillari 

Deroga criteri riparto spese previsti dal regolamento, la fattispecie

Una delle più frequenti controversie condominiali è quella relativa alle modalità di ripartizione delle spese, ordinarie e/o straordinarie.

Sebbene l'art 1123 cod civ disciplini compiutamente detta materia, non sono infrequenti i casi in cui, in sede assembleare, vengono adottati criteri di ripartizione differenti dalla disciplina civilistica e/o da quanto previsto nel regolamento condominiale.

A questo proposito la sentenza n. 5449/2020 emessa dal Tribunale di Napoli ed oggetto del presente contributo, offre dei rilievi interessanti.

La fattispecie riguarda l'impugnazione di una delibera assembleare con atto di citazione da parte di uno dei condòmini residente all'interno di uno stabile condominiale in Pozzuoli.

L'istante impugnava alcuni punti all'ordine del giorno discussi all'interno della suddetta assemblea, in particolare il punto 1: " discussione ed approvazione bilancio consuntivo dal 1.01.2016 al 31.12.2017"; il punto 2: "discussione ed approvazione preventivo di spesa per l'anno 2018"; il punto 4: "situazione acquedotto e decisioni in merito".

L'istante lamentava, nello specifico, l'approvazione in assemblea di una modalità di ripartizione delle spese - sia nel bilancio consuntivo che in quello preventivo - per la pulizia del giardino in comune e delle spese idriche da ritenersi in contrasto sia con i criteri previsti nell'art 1123 cod. civ, sia con quanto contemplato nel regolamento condominiale.

Modificazione dei criteri di ripartizione delle spese: quali limiti?

Deroga criteri riparto spese previsti dal regolamento, lo svolgimento della causa

La domanda del condòmino, relativamente alle doglianze di cui sopra, veniva parzialmente accolta dal Tribunale di Napoli il quale, in tema di validità della delibera assembleare avente ad oggetto la ripartizione delle spese, mostrava di aderire ad un recente orientamento giurisprudenziale (Cass n. 6128/2017; Cass n. 19651/2017) in base al quale sono da considerarsi nulle, e non semplicemente annullabili ex art 1137 cod. civ., le delibere assembleari adottate in violazione dei criteri di ripartizione della spesa previsti dal codice civile e/o dal regolamento condominiale.

Detta nullità, secondo il suddetto orientamento, si applicava anche con riguardo ad un solo e specifico affare o atto di gestione e ciò in quanto gli obblighi previsti dalla normativa codicistica o quelli di cui al regolamento condominiale non possono essere "scavalcati" da una decisione adottata in assemblea.

Altro aspetto rilevante delle citate pronunce della Cassazione è quello per il quale colui che agisce per la impugnazione della delibera, al fine di contestare i criteri di ripartizione delle spese, deve non solo avervi (ovviamente) interesse ma deve dimostrare di aver subìto, per effetto della delibera, un pregiudizio in ordine al mutamento della propria situazione patrimoniale.

Tornando all'esame della domanda proposta dal condòmino il Tribunale di Napoli , come detto sopra, accoglieva parzialmente le doglianze avanzate dallo stesso ed, in particolare: per quanto riguarda la prima contestazione inerente il criterio di ripartizione delle spese adottato in ordine alla pulizia e manutenzione del giardino in comune contenuto sia nel bilancio preventivo che nel consuntivo, la delibera veniva dichiarata nulla.

Ciò in quanto dall'esame dei bilanci nonché della documentazione allegata dall'istante, emergeva chiaramente come la ripartizione delle spese venisse effettuata in parti uguali tra i vari condòmini senza considerare le tabelle millesimali, allegate ai bilanci e prodotte in giudizio dall'istante, nelle quali si evince che per ciascuna proprietà vi sono millesimi diversi ai quali doveva corrispondere un diverso importo da pagare.

Da tale situazione risultava un evidente contrasto tra il contenuto del regolamento condominiale - nel quale si disponeva che " in materia di beni condominiali le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono suddivise tra i condomini in base alla tabella A ovvero in base al valore proporzionale della proprietà di ogni condòmino" e i bilanci approvati in sede assembleare.

Per quanto concerne, poi, il secondo motivo di contestazione, relativo al criterio di ripartizione delle spese idriche ed acquedotto, il Giudice adito si pronunciava negativamente ritenendolo infondato.

Modifica dei criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento: con quale maggioranza?

L'istante riteneva, infatti, che in sede assembleare dovesse essere calcolata la spesa in base al consumo d'acqua effettivo per ciascun condòmino mentre invece, il giudice adito, richiamandosi ad una recente pronuncia della Cassazione (Cass n. 17557/2017), riteneva applicabile al caso di specie il criterio del consumo medio di acqua per ciascun proprietario salvo effettuare, in seguito, il conguaglio con rilevazione dei dati reali di consumo dal contatore.

Anche l'ultimo punto di contestazione, relativo alla ripartizione delle spese per l'acquedotto, veniva ritenuto infondato dal giudice adito. In particolare veniva ritenuto corretto l'addebito del consumo di acqua pari alla percentuale del 26% in capo all'attore in quanto, come esposto dall'amministratore p. t. in sede di giudizio, tale importo veniva calcolato in base al criterio del consumo medio, criterio peraltro già sposato dal Tribunale di Napoli, come detto sopra.

A tal proposito nella documentazione contabile allegata dal condomìnio si legge: " dall' allegato 4 del bilancio si evince l'incidenza storica dei consumi e il ricalcolo funzionale alla valutazione percentuale del consumo effettuato. Tale ripartizione sarà adottata per suddividere il pagamento della presunta morosità".

Deroga criteri riparto spese previsti dal regolamento, com'è stato deciso il giudizio?

Ciò posto il Tribunale di Napoli con sentenza n. 5449/2020 accoglieva parzialmente la domanda dell'istante, dichiarando la nullità dei punti 1 e 2 di cui all'ordine del giorno della delibera del 1.10.2018 e compensava per ½ le spese di lite, comprese quelle di mediazione, con condanna del condomìnio alla rifusione della restante parte.

Modifica tabelle millesimali. Nullità della delibera assembleare

Sentenza
Scarica Trib. Napoli 31 luglio 2020 n. 5449

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