Il caso. Il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale impugnava la delibera dell'assemblea di condominio nella parte in cui aveva deciso, all'unanimità dei presenti, di diffidare i condomini a non svolgere attività extralberghiere nelle loro abitazioni.
Tra gli altri motivi di impugnazione, l'attore deduceva la nullità della delibera che, esorbitando dai poteri dell'assemblea, imponeva una limitazione alle facoltà della proprietà esclusiva non prevista dal regolamento condominiale, né risultante dall'unanimità dei consensi di tutti i condomini.
Il Condominio, dal canto suo, esponeva che, in realtà, la proprietà privata dell'attore era gravata, sin dalla costituzione del condominio (nel 1974) dalla servitù reciproca negativa imposta dal regolamento condominiale contrattuale, predisposto dal costruttore, Tale regolamento, infatti, stabilisce un limite alla destinazione degli appartamenti, stabilendo che debbano essere esclusivamente adibiti ad abitazione, studi professionali ed uffici.
Limitazioni alla proprietà privata. È noto che solo il regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato da tutti i condomini o predisposto dal costruttore ed esplicitamente accettato dai successivi acquirenti delle unità immobiliari, in forza del richiamo espresso nei contratti di compravendita, può introdurre vincoli di destinazione di natura reale incidenti, in via diretta, sull'utilizzabilità delle frazioni dell'edificio di proprietà esclusiva. Ciò, a differenza del c.d. regolamento assembleare ex art. 1138 c.c., di natura organizzativa, che detta previsioni relative alla gestione ed al funzionamento dei servizi condominiali e che, perciò, ha efficacia obbligatoria, e non reale.
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La soluzione del caso. Nel caso di specie, è evidente la natura contrattuale della clausola contenuta nel regolamento condominiale. Tale clausola produce effetto anche nei confronti dell'attore, che l'ha esplicitamente accettata al momento dell'acquisto del suo appartamento.
Una volta stabilita la natura contrattuale della clausola e la sua efficacia nei confronti dell'attore, non è rilevante stabilire se quest'ultimo abbia, con l'attività da lui svolta, violato o meno la limitazione imposta dal regolamento.
La diffida contenuta nella delibera impugnata, infatti, non è diretta nei confronti del solo attore e non si riferisce specificamente alle attività svolte nella sua proprietà esclusiva. La delibera contiene una diffida generale, rivolta a tutti i condomini, a non svolgere attività alberghiere nelle loro abitazioni.
Rispetto a tale contenuto va rapportata l'azione di nullità che, perciò, non richiede un accertamento sulle attività concretamente svolte dall'attore e sulla sua violazione o meno del divieto, bensì solo l'accertamento sulla inclusione delle attività alberghiere nel divieto imposto dal regolamento alle destinazioni diverse dall'abitazione, dallo studio professionale e dall'ufficio.
Le attività extralberghiere non rientrano nell'uso abitativo. Tale clausola regolamentare, a ben vedere, consente solo la mera locazione a terzi (riconducibile all'uso abitativo), mentre vieta tutte quelle attività extralberghiere che consistono in forme di ospitalità retribuita a turisti, con o senza somministrazione di bevande (bed and breakfast, pensione, affittacamere, ecc).
In conclusione, la delibera condominiale impugnata è valida, perché non impone limiti alle proprietà esclusive, ma si limita a richiamare i condomini al rispetto del divieto già imposto dal regolamento condominiale contrattuale, di esercitare attività extra alberghiere nella loro proprietà esclusiva.
Il principio affermato dal Tribunale di Salerno, sentenza n. 987 del 26 marzo 2018: è valida la delibera con la quale l'assemblea diffida i condomini a rispettare il divieti alle proprietà esclusive già previsti nel regolamento di condominio di natura contrattuale (nel caso di specie, si trattava di una clausola che espressamente limitava l'utilizzo degli appartamenti ad abitazioni, studi professionali o uffici, con esclusione dunque delle attività extralberghiere, bed and breakfast, pensione, affittacamere, ecc).
