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CondHotel. Ecco lo schema aggiornato del nuovo decreto
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CondHotel. Ecco lo schema aggiornato del nuovo decreto

Condhotel. In arrivo nuove opportunità

Avv. Maurizio Tarantino 

La Conferenza Unificata (Stato e Regioni) ha approvato nella seduta del 22 giugno 2017 le definizioni delle condizioni di esercizio dei Condhotel e i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti.

Il CondHotel. Formula nata negli Stati Uniti ed approdata in Europa in cui il proprietario di un albergo già esistente, diviso per unità immobiliari dotate di cucina, autonome e indipendenti, può venderne una parte.

L'acquirente di una stanza arredata può usarla in via esclusiva oppure affidarne la gestione all'albergatore, dividendo il ricavato dell'affitto al 50%.

Si potrebbe pensare al meccanismo delle multiproprietà, ma la differenza consiste nel fatto che l'albergo è obbligato a ottenere il cambio di destinazione da alberghiera a unità abitativa e, se la gestione dell'albergo fallisce, il privato rimane proprietario della sua stanza attrezzata.

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Primi interventi legislativi. I CondHotel hanno fatto la loro prima comparsa nel nostro ordinamento con l'art. 10, co. 5, n. 83/2014 (con modificazioni, dalla L. n. 106/2014 che però non ha mai avuto attuazione).

Successivamente, l'art. 31 (comma 1) del D.L. n. 133/2014 (Decreto Sblocca Italia) convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164 definisce i CondHotel come "gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati".

Il medesimo articolo, effettua un rimando a un decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, il quale dovrà su proposta del Ministro dei beni e delle attività culturali e del turismo di concerto con il Ministro dello sviluppo economico, da adottare previa intesa tra Governo, Regioni e Province autonome di Trento e Bolzano, in sede di Conferenza Unificata, stabilire le condizioni per l'esercizio dei Condhotel.

Infine, Il co.2 dell'art. 31 affida allo stesso decreto ministeriale la fissazione dei criteri e delle modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale; stabilisce poi che detto vincolo di destinazione può essere rimosso, su richiesta del proprietario, solo previa restituzione di contributi e agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato.

La questione di costituzionalità e il riconoscimento giuridico. Le Province autonome di Trento e Bolzano avevano sollevato davanti alla Corte Costituzionale una questione di legittimità costituzionale dell'art. 31, asserendone la violazione di alcune norme in materia di riparto di competenze tra Stato e Province autonome previste dalla Carta Costituzionale.

Su dette questioni la Corte Costituzionale con la sentenza n. 1 del 14 gennaio 2016 ha rigettato i ricorsi, ritenendo dunque la norma conforme alla Costituzione. In praticala Consulta conferma la figura giuridica delcondhotel (comma 1 art. 31 D.L. 133/2014).

Per meglio dire, la Corte evidenzia che che nell'ambito della nuova figura le unità abitative a destinazione residenziale possono essere oggetto di diritti, evidentemente anche reali, di soggetti diversi dall'impresa alberghiera; dunque le condizioni di esercizio da stabilirsi devono considerare sia gli aspetti turistico-ricettivi, dati dai rapporti con i consumatori, sia quelli con i proprietari delle unità residenziali, nelle quali comunque l'impresa alberghiera presterà i servizi ricettivi in forma integrata e complementare a quanto avviene nelle camere tradizionali.

Di conseguenza, secondo i Giudici delle Leggi, è necessario regolare anche aspetti privatistici; ed infatti la Corte afferma: dunque, la natura ibrida e complessa della nuova figura giuridica - la quale si riflette nella sua stessa denominazione - richiede che siano regolamentati anche importanti aspetti contrattuali e condominiali; aspetti rientranti nella materia dell'ordinamento civile, di compentenza esclusiva della legislazione statale per previsione espressa dell'art. 117, co.2, lett.l, Cost. (Corte Cost. n. 80/2012, n. 369/2012 e n. 295/2009). In sintesi per rendere effettiva questa nuova figura giuridica è necessario che il Governo emetta dei regolamenti. Allo stesso modo lo Stato può legiferare ma deve interpellare le Regioni.

=> La figura giuridica dei Condhotel

La recente Conferenza Stato Regioni del 22 giugno 2017: le modifica delle condizioni di esercizio dei CondHotel. Lo schema aggiornato del nuovo decreto, in sintesi prevede:

Art. 3, definisce i Condhotel come un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie complessiva di queste ultime non può superare i limiti di cui all'art. 4, comma 1, lettera b).

Art. 4, quanto alle condizioni di esercizio, prevede la presenza di almeno sette camere al netto delle unità abitative ad uso residenziale, all'esito dell'intervento di riqualificazione; il rispetto della percentuale massima della superficie netta delle unità abitative ad uso residenziale pari al quaranta per cento del totale della superficie netta destinata alle camere.

Presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del Condhotel.

Infine la gestione unitaria e integrata dei servizi del condhotel e delle camere, delle suites e delle unità abitative arredate destinate alla ricettività e delle unità abitative ad uso residenziale, di cui all'articolo 5, per la durata specificata nel contratto di trasferimento delle unità abitative ad uso residenziale e comunque non inferiore a dieci anni dall'avvio dell'esercizio del condhotel.

L'art. 5 riguarda l'esercizio dell'attività dei condhotel, mentre l'art. 6 evidenzia le modalità di acquisto delle unità abitative ad uso residenziale ubicate nel condhotel.

A seguire vengono indicati gli obblighi del gestore unico (art. 7) e gli obblighi del proprietario dell'unità abitativa ad uso residenziale (art. 8)

Infine gli adempimenti in materia di sicurezza (art. 9), le modalità di Trasferimento della proprietà dell'immobile (art. 10) e la Rimozione del vincolo di destinazione alberghiera (art. 11).

Le prime reazioni. Secondo Dorina Bianchi, sottosegretario al Turismo e deputato calabrese di Alternativa Popolare "Questo strumento permette anche una ulteriore facilitazione per la riqualificazione alberghiera. È un passo importante. Viene istituita una nuova tipologia ricettiva in linea con gli altri Paesi europei, come il Nord Europa e la Spagna e il Canada dove ha riscosso un notevole successo."

Ed ancora, afferma Amedeo Faenza Vice Presidente Vicario di Federalberghi Emilia Romagna "Apprezziamo il lavoro svolto dalla Regione Emilia Romagna, in particolare dall'Assessorato al Turismo, che ha portato finalmente all'approvazione del Decreto siamo sempre stati favorevoli alla realizzazione dei Condhotel nella nostra Regione purché questa nuova tipologia di esercizi alberghieri fosse il risultato di interventi innovativi di riqualificazione".

Doc. condhotel

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