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Via libera al bed & breakfast se il divieto nel regolamento di condominio non è opponibile ai proprietari
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Via libera al bed & breakfast se il divieto nel regolamento di condominio non è opponibile ai proprietari

L'attività di B&B non è opponibile ai nuovi acquirenti se non è oggetto di accettazione al momento dell'acquisto dell'immobile e non risulta alcuna trascrizione nei registri immobiliari

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il fatto. I comproprietari di una porzione immobiliare in condominio chiedevano di essere autorizzati dall'assemblea ad esercitare in detto immobile attività di bed & breakfast.

L'assemblea negava l'autorizzazione facendo leva sul divieto posto dall'art. 4 del regolamento condominiale.

I comproprietari impugnavano la delibera, ritenendo che: la clausola regolamentare non era utilmente invocabile; all'esercizio di detta attività il condominio aveva prestato acquiescenza; la clausola opposta era affetta da nullità perché il regolamento non aveva natura contrattuale e, quindi, non poteva imporre divieti e limiti.

Bed & breakfast e attività ricettive in condominio tra limiti e divieti.

I divieti devono avere natura contrattuale. Il Tribunale di Roma ha anzitutto ribadito che le clausole regolamentari che limitano i diritti dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, per essere opponibili, devono essere approvate da tutti i condomini,dovendo avere natura contrattuale.Dette clausole infatti restringono i poteri e le facoltà sulle proprietà esclusive o comuni e sono intese a creare vincoli anche per gli aventi causa delle parti originarie; tutti effetti che possono aversi solo mediante un accordo tra tutti i proprietari.

=> Bed and breakfast, locazioni turistiche e affittacamere in condominio. Un focus di approfondimento da non perdere

=> Apertura di un breakfast in condominio: tutto dipende dal tipo di regolamento.

Servitù reciproche atipiche.Le clausole in esame non sono nulle per la violazione del numero chiuso delle obbligazioni reali. Esse infatti non costituiscono obbligazioni propter rem (che sono solo quelle tipiche previste dalla legge) ma servitù reciproche atipiche«consistenti fra l'altro nell'assoggettare al peso della non modificabilità (della destinazione nel caso in esame) tutti i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva a vantaggio delle altre proprietà immobiliari».

Il fatto che dette clausole costituiscano vincoli obbligatori - precisa il giudice romano - non determina la nullità delle stesse trattandosi, appunto, di servitù reciproche (Cass. civ. n. 21024/16;Cass. civ. n. 6769/18).

Opponibilità. Dall'inquadramento dei limiti in esame nell'ambito delle servitù consegue che, per poter utilmente opporre dette clausole ai nuovi proprietari è necessario (e sufficiente) che il regolamento stesso sia richiamato, con adesione, nell'atto diacquisto (o comunque sia stato espressamente oggetto di approvazione,per iscritto a mente dell'art. 1350 c.c. attesa la natura del diritto, da parte del soggetto cui è imputata la violazione).

In assenza di tale richiamo, è necessario procedere alla trascrizione del regolamento, tenendo conto che, in tal caso, «non è sufficiente la trascrizione del regolamento come atto unitario ma è necessario che, nella relativa nota, sia fatta specifica menzione della servitù».

=> Come impedire l'apertura di un B&B in condominio

La trascrizione. In materia di costituzione di servitù, la trascrizione (richiesta dall'art. 2643 n. 4 c.c.)non adempie ad una funzione costitutiva, ma serve a rendere opponibile il diritto ai terzi i quali abbiano acquistato un diritto reale incompatibile con la servitù medesima.

Affinché la trascrizione possa rispondere al suo scopo di dare conoscenza ai terzi dell'avvenuta costituzione della servitù, è necessario che la conoscenzapossa essere acquisita attraverso il semplice esame dei registri immobiliari.

Infatti, soltanto quelle parti della nota che menzionano la servitù sono rese pubbliche ed i terzi solo a queste debbono attenersi.

«La trascrizione di un atto di trasferimento della proprietà senza che sia fatta in esso menzione delle servitù contestualmente costituite a favore dell'immobile trasferito non conferisce a questa alcuna pubblicità e nonla rende opponibile ai terzi successivi acquirenti del fondo serventetranne nel caso in cui la servitù sia stata portata a loro conoscenza nei rispettivi atti di trasferimento».

La soluzione del caso di specie. Nel caso oggetto della sentenza in commento non risulta che il regolamento e laclausola invocata dal Condominio siano stati espressamente oggetto di accettazione, almomento dell'acquisto, da parte degli attori; né risulta provata l'esistenza di una nota di trascrizione del regolamento depositato in atti o, meglio, della clausola ivi contenuto con riguardo alla specifica costituzione della servitù invocata.In assenza della prova circa l'opponibilità del regolamento agli attori, nessuna violazione del regolamento può pertanto essere imputata nel destinare il loro immobile ad attività dibed & breakfast.

La delibera impugnata deve pertanto considerarsi nulla, in quanto incide illegittimamente sul diritto di disporre liberamente del bene in proprietà esclusiva.

=> La locuzione "ad uso abitazione civile" ricomprenda o meno l'attività di B&B?

Il principio ricavabile dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 2061 del 29 gennaio 2019: Il divieto di esercitare attività di Bed & Breakfast, contenuto nel regolamento di condominio, non è opponibile ai nuovi acquirenti se non è stato espressamente oggetto di accettazione al momento dell'acquisto dell'immobile e non risulta alcuna trascrizione nei registri immobiliari

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