La comproprietà dei beni comuni
Com'è noto, il condominio è costituito da parti di proprietà di tutti i condomini e dalle unità immobiliari di proprietà individuale dei singoli condomini.
L'obbligo del condominio, rappresentante la collettività dei condomini, di affrontare le spese per la manutenzione, riparazione e conservazione delle parti comuni dell'edificio trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio.
Spese urgenti in condominio, quelle affrontate dal singolo ex art. 1134 c.c.
Il singolo condomino può sostituirsi all'assemblea o all'amministratore quando si tratta di spese urgenti ex art. 1134 c.c.
Ai sensi dell'art. 1134 Cc, il condomino non ha diritto al rimborso delle somme anticipate per la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, salvo che si tratti di spesa urgente.
La "ratio" della norma è quella di evitare, nel condominio negli edifici, dannose interferenze del singolo condomino nell'amministrazione riservata agli organi del condomino. Ecco perché solo le spese urgenti legittimano il rimborso.
Spese urgenti in condominio e spese sostenute dal singolo nella comunione
Nel condominio non opera la disposizione dettata in tema di comunione in generale dell'art. 1110 cod. civ., secondo cui il rimborso delle spese per la conservazione è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari perché, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione (Cass. 19 marzo 2012, n.4330).
Spese urgenti, la diversità della disciplina
Questa diversa disciplina, nella comunione e nel condominio, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali.
Da qui la regolamentazione con maggior rigore che il singolo condomino possa interferire nella loro amministrazione.
Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art.1134 cod. civ. (Cass. civ., Sez. Unite, 31/01/2006, n.2046).
Spese urgenti in condominio, il ruolo del condomino e quello dell'amministratore
Volendo paragonare il ruolo del condomino con quello dell'amministratore dell'edificio, è lampante la diversa posizione dai medesimi rivestita con riferimento ai beni e servizi condominiali.
Compito specifico dell'amministratore è quello di compiere tutti gli atti di ordinaria manutenzione nonché quelli di straordinaria amministrazione che rivestano il carattere dell'urgenza in merito alla conservazione ed al godimento dei beni comuni. Si tratta degli atti conservativi delle cose e servizi in condominio.
Se l'amministratore non pone in essere queste attività, è passibile di revoca e di richiesta di risarcimento, ove ricorra un danno ai beni e servizi comuni, in ragione della sua noncuranza.
Spese urgenti per le parti comuni, quando sono congrue?
Il condomino può godere della proprietà esclusiva a suo piacimento mentre può usare delle parti comuni nei limiti e nel rispetto del pari diritto di uso degli altri condomini. Il singolo non è legittimato ad intervenire in merito a questi beni.
Solo se vi è l'inerzia dell'assemblea e dell'amministratore e l'intervento è dettato dalla urgente necessità, il singolo può agire per il bene comune.
Il condomino ha diritto al rimborso delle spese anticipate, esclusa la sua quota parte, se ricorrono entrambe queste condizioni.
Spese urgenti in condominio, l'nere della prova dell'urgenza
L'onere della prova dell'indifferibilità della spesa incombe sul condomino che pretende il rimborso, spettando allo stesso dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e impedivano di avvertire tempestivamente l'amministratore e gli altri condomini.
Assemblea, è possibile la ratifica di spese non urgenti?
Concetto di urgenza
Il concetto di "urgenza" impiegato nell'art. 1134 c.c., designa, dunque, una stretta necessità, immediata ed impellente, che non poteva essere differita senza danno alle cose comuni o alla proprietà esclusiva del condomino e, quindi, senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore e gli altri condomini. (Cass. n. 4364/2001).
Come affermato di recente dalla Corte di Cassazione richiamando i suoi precedenti (Cass. 19 marzo 2012, n.4330), il connotato dell'urgenza deve essere valutato alla luce di tali rigorosissimi criteri, la giurisprudenza di questa Corte afferma che:
- ai fini dell'applicabilità dell'art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (vedi anche Cass. 26 marzo 2001, n. 4364);
- è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256);
- per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23 giugno 2001 n. 4364).
Ulteriore naturale presupposto dell'applicazione dell'art. 1134 c.c. è che le spese sostenute dal condomino riguardino, direttamente o indirettamente, i beni del condominio (Trib. Monza Sez. I, 13/02/2008).
In tutti gli altri casi, l'intervento del singolo è lecito e legittima l'obbligo del rimborso solo se il condomino, prima di intervenire, abbia ottenuto l'autorizzazione del condominio, sia essa derivante dall'amministratore o dall'assemblea dell'edificio.
Il previo placet non è finalizzato ad imputare l'intervento al condominio ma solo a ottenere il rimborso delle spese affrontate, essendo teso al riconoscimento della restituzione di quanto corrisposto per l'intervento a favore dell'edificio.
Se il singolo interviene, anticipando il costo degli interventi anche per gli altri condomini, per opere ordinarie, quindi di esecuzione non urgente, anche se necessarie, non trova applicazione il principio dettato dall'art. 1134 c.c.
