Il Catasto, che non è altro che l'inventario dei beni immobili, si compone di due Sezioni: Catasto dei Fabbricati, denominato Catasto Edilizio Urbano ove sono registrate tutte le costruzioni di natura civile, commerciale ed industriale ed il Catasto dei Terreni che comprende tutti i terreni, agricoli, incolti, inedificati, i fabbricati rurali al loro servizio, strade pubbliche e acque esenti da estimo.
A questa grande banca dati che è il Catasto, gestita dall'Agenzia delle Entrate, si può accedere per effettuare la consultazione degli atti e dei documenti catastali ed ottenere tutte le informazioni inerenti un determinato immobile registrato.
In base alle informazioni che si vogliono ottenere si procederà a richiedere una visura catastale, una planimetria catastale, quest'ultima da non confondere con la mappa catastale.
Vediamo cosa sono, a cosa servono questi documenti e come richiederli, per poi soffermarci sul loro valore probatorio, secondo la legge e la giurisprudenza.
Visura catastale, la definizione
È quel documento contenente tutti i dati relativi ad una unità immobiliare. Essa indica, in particolare:
- i dati identificativi dei beni immobili: terreno o fabbricato, ubicazione dell'immobile, foglio (che è il numero di riferimento alla mappa cartografica), particella (anche detta mappale, è il numero indicativo che rappresenta la specifica costruzione che può essere anche un condominio o il terreno), subalterno (che identifica, nel Catasto fabbricati, la singola unità immobiliare esistente su una particella, non sempre indicato, mentre nel Catasto terreni, quando è presente, si riferisce ai fabbricati rurali;
- i dati di classamento: a) per gli immobili censiti al Catasto Fabbricati: zona censuaria (porzione omogenea di territorio comunale nell'ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme); categoria catastale (indica la destinazione d'uso degli immobili determinando una rendita diversa e una tassazione differente); classe (indica il grado di produttività di un immobile); consistenza (è la dimensione dell'unità immobiliare); rendita (valore necessario per effettuare i calcoli ai fini fiscali degli immobili; b) per gli immobili censiti al Catasto Terreni:. qualità (tipo di macrocoltura agraria attribuita a una particella del Catasto terreni); classe (parametro che identifica il grado di produttività delle particelle interessate da una qualità di coltura); Ha (la superficie in ettari del terreno); Are (la superficie in are del terreno); Ca (la superficie in centiare del terreno); reddito dominicale (che è la parte del reddito fondiario che remunera la proprietà); reddito agrario (che è la parte del reddito fondiario attribuita al capitale di esercizio e all'organizzazione dell'attività agricola).
- i dati anagrafici: delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie di beni immobili;
Visura catastale: a cosa serve, chi può richiederla e dove.
La visura catastale consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali e, dunque, permette di acquisire i dati identificati e reddituali degli immobili (terreni e fabbricati) e i dati anagrafici degli intestatari degli immobili.
Le informazioni catastali contenute nella visura, quali il Comun di ubicazione dell'immobile, il foglio, la particella ed il subalterno permettono, altresì, di acquisire i dati grafici dei fabbricati (planimetria catastale), nonché i dati grafici dei terreni (mappa catastale), le monografie dei punti fiduciali e dei vertici della rete catastale, l'elaborato planimetrico e gli atti di aggiornamento catastale.
Le informazioni risultanti dalla visura catastale sono pubbliche e dunque la sua richiesta è consentita a tutti, presso qualsiasi Ufficio provinciale -Territorio, sportello catastale decentrato oppure per via telematica tramite i servizi online del sito dell'Agenzia delle Entrate, per i quali è necessario essere in possesso delle credenziali SPID, Pin o smart card, oppure tramite altri servizi di richiesta visura catastale on-line.
Planimetria catastale: la definizione
La planimetria catastale è, per definizione, un disegno tecnico che riporta graficamente tutte le caratteristiche di un'unità immobiliare registrata in Catasto, e dunque è la rappresentazione grafica di tutte le superfici, sia interne sia esterne, che compongono l'immobile con indicazione della suddivisione e destinazione d'uso dei locali (cucina, bagno, cantina, ripostiglio), delle metrature, delle pertinenze.
Il grafico dell'unità immobiliare riporta anche informazioni relative alla richiesta, quali di numero di protocollo, codice fiscale del richiedente, informazioni relative al formato di stampa, al formato di acquisizione e al totale delle schede, nonché le informazioni relative ai dati catastali e quelle toponomastiche, quali indirizzo, primo piano primo, piano terra etc...
La planimetria catastale viene predisposta, in scala di rappresentazione, da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra) e viene depositata al Catasto.
Planimetria catastale: a cosa serve, chi può richiederla e dove.
La planimetria catastale ha una funzione fiscale poiché consente di calcolare, con precisione, la rendita catastale di un immobile. Inoltre, è un documento fondamentale per presentare pratiche e certificazioni edilizie, per procedere alla compravendita dell'immobile, alla stipula di un contratto di locazione, alla richiesta di un mutuo per l'acquisto dell'immobile.
Può essere richiesta, dai titolari anche per quota del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento sugli immobili, presso gli Uffici provinciali - Territorio dell'Agenzia delle Entrate (con esclusione delle sedi di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive Province autonome), presso gli sportelli catastali decentrati attivati nelle sedi dei Comuni, delle Comunità Montane, delle Unioni di Comuni e delle Associazioni di Comuni, oppure on-line tramite i servizi telematici disponibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate o su altri siti che offrono il servizio.
Le planimetrie catastali relative a stadi non più attuali o a unità immobiliari soppresse possono essere rilasciate solo in formato cartaceo presso l'Ufficio territoriale competente.
Questo perché quando si deposita in Catasto una nuova planimetria, questa andrà a sostituire quella precedente e sarà l'unica a poter essere rilasciata telematicamente.
Per ottenere una planimetria precedente occorrerà far richiesta allo sportello dell'Ufficio territoriale competente.
La planimetria è ormai digitale, chiamata anche rasterizzata per indicare la planimetria che dal vecchio formato cartaceo è stata trasferita in digitale (procedura di rasterizzazione).
Planimetria catastale: attenzione a non confonderla con la mappa catastale
La planimetria catastale non va confusa con la mappa catastale. Infatti, mentre la planimetria si riferisce a unità immobiliari registrate al Catasto dei fabbricati, la mappa si riferisce ad un'unità immobiliare censita dal Catasto Terreni.
La mappa catastale è, dunque, la rappresentazione grafica di una porzione di territorio che mostra la sagoma di un terreno e gli eventuali edifici presenti sullo stesso, i terreni limitrofi, le relative particelle, i confini e le modalità di accesso, i dati anagrafici degli intestatari con le quote di possesso, nonché sono segnalati i punti trigonometrici e i punti fiduciali.
La mappa catastale può essere richiesta da qualsiasi privato cittadino, personalmente o mediante professionista abilitato presso gli sportelli dell'Ufficio provinciale - territorio dell'Agenzia delle Entrate, presso gli sportelli decentrati o in modalità telematica tramite i servizi sul sito dell'Agenzia o altri siti che erogano i servizi catastali.
Il valore probatorio dei dati catastali
Il Catasto è preordinato a fini essenzialmente fiscali, e la sua tipica funzione è quella di consentire l'individuazione della destinazione e della categoria catastale degli immobili.
Da un punto di vista civilistico, le risultanze catastali non hanno valore di piena prova, ma secondo costante orientamento giurisprudenziale, assumono valore di indizi e presunzioni.
La voltura catastale non comporta accettazione tacita di eredità
Anche da un punto di vista urbanistico e topografico, i dati catastali non possono ritenersi fonte di prova certa sulla situazione di fatto esistente sul piano immobiliare, rappresentando l'accatastamento un adempimento di tipo fiscale- tributario che fa stato ad altri fini, senza assurgere a strumento idoneo, al di là di un mero valore indiziario, ad evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico- edilizia (Consiglio di Stato, n. 631 del 09/02/2015; TAR Toscana n. 1149 del 22 luglio 2019).
In materia edilizia ai fini dell'accertamento della proprietà di un'area, i dati catastali hanno valore meramente indiziario, potendo ad essi attribuirsi valore probatorio soltanto quando non risultino contraddetti da specifiche determinazioni negoziali delle parti o dalla complessiva valutazione del contenuto dell'atto al quale deve farsi risalire la titolarità dell'area medesima, da cui emerga l'effettiva, diversa estensione e delimitazione dell'oggetto del contratto stesso (TAR Calabria - Reggio Calabria n. 302 del 2015).
È dunque, certamente vero che l'accatastamento fa stato solo ai fini fiscali. Tuttavia, dati, planimetrie e mappe catastali possono comunque costituire un elemento di prova in ordine alla situazione degli immobili specialmente se si inseriscono in un quadro complessivo di elementi concordanti (in tal senso TAR Liguria - Genova n. 364/2020).
La planimetria catastale nell'interpretazione dei contratti di compravendita
Un approfondimento particolare merita la planimetria catastale che come detto è un documento necessario in caso di richiesta di mutuo, stipula di un contratto di locazione e di compravendita dell'immobile.
In particolare, nelle compravendite immobiliari, le planimetrie allegate ai contratti d'acquisto d'immobili sono parte integrante del contratto e costituiscono dichiarazione di volontà delle parti.
In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione con due sentenze, n. 26366/2016 e n. 26609/2016, che hanno ribadito l'importanza delle planimetrie per l'interpretazione della volontà delle parti in compravendita, stabilendo che in caso di non coincidenza tra la descrizione dell'immobile nel contratto di compravendita e le planimetrie, spetta al giudice il compito di risolvere la questione della maggiore o minore corrispondenza tra la rappresentazione nelle planimetrie e l'intento negoziale espresso nel contratto.
Se le parti di una compravendita immobiliare hanno fatto riferimento, per individuare il bene, a una planimetria allegata all'atto, è necessario che essa non solo sia sottoscritta dai contraenti, ma anche espressamente indicata nel contratto come parte integrante del contenuto dello stesso (Cass. n. 6307 del 5 marzo 2020).
Ricordiamo, infine che, ai sensi del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito in L. 30 luglio 2010, n. 122, prima di procedere al rogito, occorre verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto e la documentazione catastale ovvero che i dati catastali presenti nella visura catastale nonché la rappresentazione grafica sulla planimetria catastale, siano corrispondenti alla realtà di fatto.
La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell'atto, e dunque l'invalidità della compravendita o dell'atto relativo all'immobile.
Non è più possibile, dunque, vendere un immobile, non solo se non è regolarmente registrato in catasto, ma anche se i dati catastali non corrispondono alla realtà e se la planimetria non rappresenta lo stato di fatto dell'immobile.
Le difformità possono essere facilmente risolvibili quando riguardano semplici variazioni o aggiornamenti catastali, mentre in presenza di irregolarità urbanistica quali modifiche abusive all'immobile o ristrutturazioni effettuate senza titolo abilitativo (difformità rilevanti), l'aggiornamento della planimetria al fine di renderla conforme allo stato di fatto potrà realizzarsi solo previa richiesta di sanatoria con l'ausilio di un tecnico abilitato (ingegnere, geometra, architetto).
