Mosaici sul parapetto dei balconi e marcapiano sommitale sono beni comuni
Con la sentenza n. 10625 del 17 giugno 2021 il Tribunale di Roma ribadisce un principio consolidato in sede di Legittimità: i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva, salvo gli elementi decorativi e/o ornamentali della parte frontale di quella inferiore se contribuiscono al decoro dell'edificio.
Nel caso concreto, con riferimento ai mosaici sul parapetto dei balconi, data la loro funzione estetica, si applica quella che è l'eccezione e quindi detti mosaici devono considerarsi beni comuni. Anche il marcapiano sommitale, l'altra parte oggetto della contestazione attorea, per la sua funzione estetica va considerato parte comune.
Di conseguenza, le spese si ripartiscono tra tutti i condomini.
Delibera nulla se ripartisce le spese tra tutti?
Questi, per quanto ci interessa, i motivi della lite: due comproprietarie di un immobile sito in condominio ricorrono in giudizio contestando la delibera con cui il condominio ha stabilito di porre a carico di tutti i condomini anche le spese inerenti agli interventi sui mosaici dei balconi in aggetto e la demolizione e ricostruzione del marcapiano.
Balconi, quando la parte frontale è parte della facciata?
A sostegno della domanda elle affermano che la delibera è affetta da nullità in quanto i mosaici che rivestono i balconi in aggetto di proprietà esclusiva "non costituivano finitura particolare e non miglioravano il decoro dell'edificio"; di conseguenza chiedono sia dichiarata la nullità della delibera e l'inesistenza del debito, oltre al risarcimento del danno.
I balconi in oggetto sono di proprietà esclusiva
Chiamato a decidere, sul punto il Giudice parte premettendo considerazioni circa la natura dei balconi in aggetto dato che i criteri di riparto adottati riguardano anche le spese per la manutenzione di parti dei detti balconi.
E, dunque, richiama in primis il principio per cui "i balconi aggettanti, costituendo prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari, appartengono in via esclusiva ai proprietari di queste considerato altresì che non hanno funzione divisoria fra i piani e non fungono da copertura del piano inferiore in quanto, da un punto di vista strutturale, sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani poiché possono esistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.
Pertanto i balconi aggettanti non costituiscono proprietà comune fra i condomini e non hanno funzione comune ma esclusiva sì che gli oneri di manutenzione debbono essere sopportati solo dai proprietari dei balconi aventi tali caratteristiche" (Trib. Roma n. 10625/2021).
Il giudice richiama sul tema la giurisprudenza di Legittimità, definendola "chiara e condivisibile", e menziona fra gli altri, i precedenti di Cass. n. 14576/04, Cass. n. 15913/07 e Cass. n. 587/11.
Rivestimenti o fregi sui balconi recanti un profilo estetico più gradevole devono considerarsi comuni
Un'eccezione al principio espresso, pacificamente affermata, è data dal caso in cui "i balconi rechino rivestimenti esterni pregiati o fregi decorativi ed ornamentali sì da conferire al fabbricato un profilo estetico più gradevole"; in quel caso infatti si ritiene che "tali parti dei balconi debbono considerarsi comuni". e qui il Giudice, nel richiamare il principio, menziona i precedenti di Cass. n. 218/11, Cass. n. 587/11 e Cass. n. 21641/17.
Aggiunge il Giudice che altra giurisprudenza di legittimità - menziona le sentenze n. 6652/17, n. 6624/12 e n. 5014/18 - "afferma che solo gli eventuali elementi decorativi o cromatici dei balconi in aggetto possono essere considerati beni comuni in quanto rendono più armonico l'aspetto del fabbricato.
Donde è la sola riconosciuta natura decorativa delle citate parti dei balconi che consente a detti beni di essere considerati comuni".
Nella sentenza n. 5014/2018 si afferma che "solo dalla visione unitaria della facciata è possibile stabilire quale sia la nozione di decoro dello stesso, e quindi di poter apprezzare la natura ornamentale e decorativa dell'elemento del singolo balcone".
Il mosaico che ricopre i balconi è un elemento che migliora il decoro del fabbricato
Passando dalla enunciazione all'applicazione del principio al caso concreto, il giudice considera due dati, uno di tipo istruttorio, la fotografia presente in atti, l'altro, una considerazione per cui "un rivestimento a mosaico non è comune e costituisce indubbiamente elemento cromatico e migliorativo rispetto ad un semplice superficie intonacata", che "il rivestimento a mosaico che ricopre i balconi in oggetto costituisce elemento che migliora il decoro del fabbricato e che, come tale, essendo funzionale all'estetica dell'edificio, è da considerarsi di proprietà comune".
Dunque, la decisione dell'assemblea di ripartire la spesa fra tutti i condomini, è corretta.
Il marcapiano (sommitale a coronamento dell'edificio) è parte della facciata anche con funzione di rifinitura
Stessa conclusione viene raggiunta con riguardo al marcapiano, per la considerazione che "detta parte (sommitale a coronamento dell'edificio) costituisce parte della facciata anche con funzione di rifinitura" e che dunque "è parimenti bene comune ai sensi dell'art. 1117 cc.".
Il marcapiano sommitale e i mosaici che rivestono i balconi, per la loro funzione estetica,per la loro funzione estetica, sono comuni
Dunque l'assemblea ha correttamente deciso: le parti, marcapiano sommitale e mosaici che rivestono i balconi, data la loro funzione estetica, sono da considerarsi comuni e dunque correttamente le spese vanno ripartite tra tuti i condomini.
Segue il rigetto delle ulteriori domande delle attrici e la condanna alle spese di lite.
Il dissenso da lite condominiale: chi dissente cosa paga?
