Vai al contenuto
andrea1969

Più compravendite di un immobile con diritto di superficie e sorpresa (amara) finale

La storia è questa.

L'immobile viene costruito nel 1983.

A 05/2003 acquisto dal primo proprietario un appartamento con diritto di superficie a prezzo di mercato meno qualcosa (sul contratto di compravendita è specificato che l'immobile è costruito in diritto di superficie - il notaio non obietta nulla).

A 03/2006 vendo l'appartamento a prezzo di mercato meno qualcosa (perché ovviamente informo che sussiste il diritto di superficie e sul contratto di compravendita è specificato che l'immobile è costruito in diritto di superficie - il notaio, diverso dal primo, non obietta nulla).

Nel frattempo rimango in contatto con le persone a cui ho venduto l'appartamento.

L'appartamento viene nuovamente rivenduto nel 2007 (so per certo allo stesso prezzo a cui era stato acquistato l'anno prima e so per certo che nel contratto di compravendita è specificato che l'immobile è costruito in diritto di superficie - il notaio, diverso dal primo e dal secondo, non obietta nulla).

Arriviamo ad oggi.

Vengo a sapere dalla persona a cui avevo venduto l'appartamento che ha ricevuto una intimazione da parte dell'avvocato degli attuali proprietari di pagare la differenza tra il "prezzo imposto" della Convenzione e il prezzo di mercato salvo poi concludere che, in alternativa, si potrebbe anche raggiungere ad un accordo in via bonaria.

Mi fa sapere che laddove iniziasse una causa lui sarebbe a sua volta costretto a citarmi in giudizio.

Io temo che nei confronti di chi mi ha venduto la casa siano trascorsi i termini di prescrizione (sono 10 anni?).

Premesso che ho già un appuntamento dal mio avvocato chiedo se qualcuno del forum abbia già affrontato un problema analogo e come si è risolto.

 

Grazie.

Temo che avrete tutti spiacevoli sorprese ove la cosa arrivasse a chi di "dovere": ossia a chi definì la convenzione (dicasi ente pubblico).

Se infatti l'immobile venne costruito sulla base di una convenzione con Ente Pubblico, atta alla calmierazione dei prezzi nel mercato immobiliare, e detta convenzione prevedeva limiti ben definiti (in termini di prezzo) nell'ipotesi di rivendita dell'immobile, altro che discorso in ambito civile... io mi preoccuperei molto di più dell'ambito penale; a mio avviso s'individuano gli estremi del reato di Truffa

 

Che il notaio abbia fatto spallucce.... irrilevante (ma oltremodo vergognoso e deontologicamente poco professionale).

Grazie della riposta Olli ma... non ho mica venduto il Colosseo...

 

L'errore eventualmente che tutti i compratori (che poi si son trasformati in venditori) hanno fatto è quello di non aver letto il testo della Convenzione ovvero non essere stati informati dal Notaio che il diritto di superficie esistente presupponeva un prezzo "bloccato" oltre il quale non si poteva andare per vendere. Nessuno avrebbe acquistato a quel prezzo (mi sembra ovvio) se avesse saputo.

 

Forse l'unico che in qualche modo ha "truffato", se di "truffa" si può parlare, è il primo venditore (ossia la persona da cui io ho comprato) che aveva acquistato l'immobile al prezzo convenzionato e che quindi probabilmente sapeva.

 

Adesso potete anche dirmi che avrei dovuto preventivamente informarmi, leggere tutto il contratto, tutti gli articoli, commi, etc., etc., ma, ripeto, il Notaio che ci sta a fare? E' solo deontologicamente poco professionale?

 

In questa storia vedo il furbetto (l'ultimo compratore che in qualche modo, se ha ragione ma sembra di si, sta ha speculando), quello che sta inguaiato (il penultimo compratore), quello che è prossimo a essere inguaiato (cioè io) ed il prescritto (quello a cui ho comprato io).

Non tutte le convenzioni sulle aree edificate ex L.157 o PEEP sono uguali tra loro.

 

Il PMC (prezzo max di cessione), può essere limitato a un arco temporale ristretto oppure può essere permanente, oppure potrebbe essere intervenuta una delibera di modifica, magari non nota alla controparte.

 

Pertanto, consiglio innanzitutto allo sfortunato utente di recarsi presso il competente ufficio comunale al fine di reperire copia della convenzione in oggetto. Oppure presso lo studio del notaio rogante, o se ritiratosi, presso gli archivi notarili. Tra l'altro ciò sarà necessario al legale e quindi salti un passaggio e gli oneri della ricerca.

 

Inoltre, va chiesto al medesimo ufficio comunale se abbiano notizia di successive delibere a modifica e, se possibile, se il PMC sia tuttora operante.

 

In ogni caso chiederei di valutare la posizione dei notai, qualora vi sia stato ancora l'obbligo di rispetto del PMC. Il dubbio che non sussista tuttora obbligo di relativa applicazione deriva proprio da ciò: ovvero che non l'abbiano considerato.

 

Ma la convenzione è citata in atto? Te lo chiedo poichè se il titolo concessorio deriva dalla convenzione comune/costruttori, il passaggio è quasi obbligato e il dire non lo sapevo mi pare strano.

 

Infine, informati se il tuo comune abbia per caso in animo di trasformare il PEEP in diritto di piena proprietà. In tal caso, sostenere tale onere è forse meno gravoso di quanto ha richiesto la controparte.

 

Ciao

Non tutte le convenzioni sulle aree edificate ex L.157 o PEEP sono uguali tra loro.

Il PMC (prezzo max di cessione), può essere limitato a un arco temporale ristretto oppure può essere permanente....

Andrea 1969 disse: "ricevuto una intimazione da parte dell'avvocato degli attuali proprietari di pagare la differenza tra il "prezzo imposto" della Convenzione e il prezzo di mercato". Se il legale sa il fatto suo, dubito seriamente che non sussistano i presupposti di tal azione; ovvio che un controllo non fa mai male....

×