Una delle voci che spesso si legge nei preventivi di gestione dei condomini formulati dagli amministratori riguarda l'invio, a mezzo posta tradizionale o email, del sollecito di pagamento.
Qualche volta, poi, il costo del sollecito è indicato solamente nell'atto medesimo, oppure a fine anno nel rendiconto di spese.
La maggior parte delle volte, forse tutte per quella che è la nostra esperienza, il costo dell'invio del sollecito di pagamento è posto in capo al condòmino destinatario.
È legittimo tutto ciò? La richiesta di un compenso per l'invio del sollecito deve essere avanzata in sede di proposta di compenso?
Il costo del sollecito rappresenta una voce di spesa annoverabile tra i servizi che l'amministratore presta al condominio, ovvero va considerata una spesa individuale che deve essere affrontata da chi quel sollecito l'ha ricevuto?
Sollecito di pagamento inviato dall'amministratore, chi ne paga i costi?
Tutte questioni di rilevante importanza, ognuna di esse merita di essere valutata con la dovuta attenzione, al fine di trovare una soddisfacente risposta specifica e complessiva.
Al termine di questo approfondimento tireremo le somme, qui, possiamo anticipare che i costi di invio dei solleciti sono argomento tutt'altro che banale e che per ottenere quella remunerazione l'amministratore deve essere chiaro fin da subito.
Compenso amministratore di condominio ed e-mail di sollecito
Vediamo, allora, che vuol dire subito.
L'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. specifica che l'amministratore di condominio deve specificare all'atto della nomina e ad ogni suo rinnovo l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività che andrà a svolgere a pena di nullità della delibera di nomina.
La norma, fin dalla sua approvazione, è stata così interpretata:
- non è necessario che il compenso sia espressamente approvato, se vi fossero contrasti in merito deciderebbe un giudice (art. 1709 c.c.), è sufficiente che l'amministratore indichi ai condòmini il suo compenso per la gestione;
- il compenso indicato dev'essere omnicomprensivo, o meglio deve indicare ogni elemento che va a comporlo;
- se l'amministratore durante o alla fine dell'anno di gestione (es. in sede di presentazione del rendiconto) aumenta il suo compenso in ragione di elementi non indicati all'inizio dell'anno, allora la sua nomina va considerata nulla.
Prassi vuole che siccome l'amministratore è scelto sulla base di un suo preventivo per i servizi offerti che sempre indica il compenso di gestione, allora la indicazione del compenso debba intendersi così assolta.
È evidente che questa situazione abbia rilevanza guardando all'invio di e-mail di sollecito ai condòmini.
Come può l'amministratore a fine anno dire che il suo compenso non è X pattuito, ma X + Y dove Y sono i costi per invio dei solleciti?
Qualcuno potrebbe obiettare: il costo per il sollecito è un costo individuale, quindi non entra nel novero del compenso per l'attività di gestione. Vedremo che le cose non stanno propriamente così.
Pagamento spese condominiali, scadenza e obblighi dei condòmini
Ogni quanto tempo i condòmini devono pagare le quote condominiali?
Per rispondere alla domanda bisogna leggere:
- l'eventuale regolamento di condominio;
- la delibera di approvazione del preventivo di gestione e annesso piano di riparto delle spese;
- in mancanza di esplicite indicazioni dei precedenti documenti, semplicemente il piano di riparto del preventivo.
=> Ripartizione spese condominiali
Le quote possono essere mensili, bimestrali, ecc. Solitamente la norma che stabilisce la periodicità indica anche il termine per il pagamento (es. entro il giorno 5 di ogni mese). Ove così non fosse, allora la scadenza andrebbe rintracciata nella periodicità medesima.
Che vuol dire? Se il riparto prevede rate mensili, la scadenza va intesa a inizio mese, il primo giorno del mese, dato che dal quel momento si rende necessario far fronte alle spese complessivamente esposte, o comunque a costituire o incrementare la riserva economica indispensabile a farvi fronte.
Ciò detto, va specificato un altro aspetto di assoluta importanza: i condòmini devono pagare le quote di loro riferimento senza che sia necessario che l'amministratore li solleciti a far ciò.
Le somme dovute sono note in quanto s'è approvato il preventivo. Questo ovvero gli altri documenti citati indicano le scadenze; il debitore è tenuto a pagare entro le scadenze stabilite. Conseguentemente, non esiste obbligo per l'amministratore di sollecitare il versamento degli oneri condominiali.
Rate condominiali. Sono applicabili sanzioni e interessi moratori per ritardato pagamento?
E-mail dell'amministratore per sollecitare il pagamento delle spese condominiali
Quella fin qui esposta è la teoria, poi c'è una grossa fetta di realtà concreta che ci restituisce una situazione differente: molti condòmini sono convinti che, come aspettano la bolletta per la telefonia o l'energia elettrica, così debbano attendere il bollettino dall'amministratore.
Abbiamo visto che così non è. Mettiamo il caso che l'amministratore emetta i bollettini indicati, ovvero che al di là di essi il condòmino sappia di dover pagare e non lo faccia.
Successivamente, cioè prima di passare la pratica al legale per il recupero del credito, è prassi che l'amministratore invii un sollecito di pagamento, sollecito che per contenimento dei costi, costi alle volte sostenuti anche per via di anticipazione dallo stesso amministratore, viene inviato a mezzo e-mail.
Questo sollecito, quindi un atto sempre bonario, ma comunque intimativo, può avere un costo?
Risposta: sì, ma solamente se è stato indicato dall'amministratore di condominio all'atto dell'accettazione della nomina ovvero ad ogni suo rinnovo nel compenso richiesto per la sua attività.
Sollecito di pagamento, si ripartisce in base ai millesimi o individualmente?
Ipotizziamo che il costo sia stato indicato e che l'amministratore, inviando a mezzo e-mail un sollecito ad un condòmino, pretenda il pagamento dell'attività.
Quel costo va ripartito tra tutti i condòmini, ovvero è un costo individuale?
Risposta: salvo specifica indicazione di un regolamento contrattuale (ovvero di una delibera adottata col consenso di tutti i condòmini, per parte della giurisprudenza anche per facta concludentia, cioè implicitamente), il costo del sollecito va suddiviso tra i condòmini secondo i millesimi di proprietà, poiché l'unico costo individuale espressamente previsto dalla legge in ambito condominiale è quello inerente alla tenuta del registro di anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6 c.c.).
Sollecito di pagamento inviato dall'amministratore, chi ne paga i costi?
Qualcuno, si accennava prima, potrebbe obiettare: e se l'amministratore non indica nel preventivo una voce di compenso per l'invio del sollecito a mezzo e-mail (o con altre modalità) e, considerandolo individuale, lo indica nel sollecito medesimo? Insomma come per prassi opera un avvocato con una lettera d'intimazione di pagamento:
Risposta:
1 - com'è noto non esistono norme di legge che impongano, per questo genere di rapporti, il pagamento delle spese legali, se non dopo la condanna da parte di un giudice;
2 - anche ipotizzando l'esistenza di una categoria di costi individuali, l'art. 1129 c.c. non pone differenza tra questi e quelli collettivi, sicché la mancata indicazione nel compenso andrebbe comunque a rendere nulla la nomina in ragione del costo richiesto e non dovuto.
