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Liti sui parcheggi tra condomini e costruttori. Tutte cause senza fine…
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Liti sui parcheggi tra condomini e costruttori. Tutte cause senza fine…

Cronica carenza di spazi da adibire al parcheggio: quando scatta l'obbligo di asservimento?

Avv. Rosario Dolce  

Nel corso degli anni, i parcheggi sono stati oggetto di un numero considerevole di leggi. Se ne è risaltato il valore e la funzione: ora sotto l'aspetto privatistico (quale pertinenza degli immobili di proprietà dei condòmini), ora sotto quello pubblicistico (in funzione di deflazione del traffico urbano).

Non mancano le difficoltà da parte dei Giudici di merito, chiamati ad applicare l'eterogenea normativa settoriale, a fare buon governo dei principi fondanti la disciplina, specialmente nelle controversie intercorrenti tra condòmini e costruttore.

E' così successo che alcuni condòmini, ampiamente vittoriosi in primo e in secondo grado di giudizio nei confronti del costruttore dell'edificio, perdano la "causa" innanzi alla Corte di Cassazione, per accertata "violazione di legge".

Proprio per tale ragione, pare opportuno a chi scrive , riportare una breve cronistoria delle leggi che si sono susseguite negli ultimi cinquant'anni nel nostro Paese, prima di entrare sul merito dell'ultimo provvedimento emesso sull'argomento da parte della Corte di Cassazione (pubblicato il 16 febbraio 2018, n. 3842).

Per ulteriori approfondimenti si rinvia a --->Tutto sui parcheggi in condominio

Dalla Legge Ponte alla Legge Tognini fino ad arrivare al Decreto "Monti". Tutto ha inizio con l'articolo 18 della Legge 6 agosto 1967 n. 765 (denominata Legge Ponte), il quale ha integrato la Legge Urbanistica ( n. 1150 del 1942) con l'articolo 41 sexies, disponendo che: "Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aeree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione".La novellata"norma urbanistica" ha posto un vincolo pubblicistico di destinazione nelle aree riservate ai parcheggi condominiali, inderogabile da parte di atti dei privati (così interpretato dalla Cass. Civ. 1221/2006)

La legge 28 febbraio 1985 n. 47 (c.d. condono edilizio) ha poi precisato, in seno all'art. 26 comma 5, che "Gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 del Codice Civile".

Con la legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli) si è ulteriormente integrato l'articolo 41 sexies della l. 17.8.1942 n. 1150 in forza dell'art 2, elevando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (rispetto ai venti precedenti).

Con la successiva legge n. 246 del 28 novembre 2005è stato fatto cadere il vincolo di pertinenzialità "automatico" per gli spazi riservati a parcheggio dalla c.d. "legge Ponte".

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L'articolo 41 sexies è stato integrato con l'aggiunta di un secondo comma, del seguente tenore: "Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse".

Non sussiste più, a far data dalla entrata in vigore della legge,l'automatismo tra la riserva obbligatoria di spazi adibiti a parcheggio nelle nuove costruzioni e la necessaria utilizzazione degli stessi da parte dei condomini.

L'ultimo provvedimento in ordine di tempo che è intervenuto in materia di "parcheggi condominiali" è stato il cosiddetto "Decreto del fare" varato dal governo Monti.

Il Decreto legge convertito dalla legge n. 35 del 2012 sostituisce il capoverso di cui al comma n. 5 dell'articolo 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. Legge Tognoli), con il seguente nuovo comma: «5. Fermo restando quanto previsto dall'articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l'immodificabiltà dell'esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune.

I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli (ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione ).».

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Con il Decreto del fare si è così permessa la libera circolazione delle "pertinenze Tognoli" (posti auto ricavati all'interno delle autorimesse costruite successivamente la costruzione del fabbricato dai condòmini), indipendentemente dalle unità immobiliari a cui essesono accessorie, similmente a quanto aveva fatto, in punto,il legislatore del 2005con i "parcheggi" realizzati in forza della "Legge Ponte".

Tutto ciò premesso esaminiamo il contenuto del provvedimento in disamina

Il fatto. Tizio, Caio e Sepronio, in quanto condòmini, citavano in giudizio l'impresa costruttrice del fabbricato (Gamma Srl), perché non avrebbe garantito il diritto di superficie sugli spazi destinati a parcheggio.

Nel contraddittorio delle parti il Tribunale di Trani con sentenza n. 29 del 2009 dichiarava la natura pertinenziale dell'area scoperta di cui al progetto di costruzione e il correlato diritto d'uso dei condòmini. Avverso questa sentenza, l'impresa Gamma interponeva appello.

La Corte di Appello di Bari con sentenza n. 1678 del 2013 in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Trani dichiarava che i condòmini avevano diritto nei confronti del Costruttore, in proporzione alle rispettive quote condominiali, di fare uso permanente a fini di parcheggio residenziale dell'area scoperta retrostante l'edificio nella misura di mq. 130,50.

Al contempo, ai medesimi condòmini è stato riconosciuto il diritto di ricevere le chiavi del cancello di accesso all'area medesima, ovvero di vedere rimossi gli ostacoli che ne impedivano il libero transito all'area.

Il giudice del gravame, infine, confermava la condanna della impresa Gamma al risarcimento del danno cagionato alle controparti per il mancato rispetto del diritto sopra indicato.

La Società Gamma srl, a questo punto, ha impugnato il provvedimento dinanzi alla Suprema Corte di Cassazione, lamentando la mancata corretta applicazione delle leggi settoriali. In particolare, con il primo motivo di ricorso, l'impresa ha contestato la falsa applicazione della legge n. 1150 del 1942 art. 41 sexies e affermato il conseguente vizio di motivazione.

Proviamo a comprenderne meglio il rilievo della censura. Secondo il ricorrente, la Corte distrettuale interpretando, erroneamente, la CTU avrebbe riconosciuto agli originari attori un diritto inesistente, semplicemente, perché l'area riconosciuta come "parcheggio" non era stata oggetto di legale asservimento a tale destinazione negli atti concessori (relativi alla costruzione dell'edificio).

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La Sentenza. Con provvedimento del 16 febbraio 2018, n. 3842 la Corte di Cassazione, Sezione II, accoglie il motivo di ricorso e cassa la Sentenza impugnata, rinviando la controversia al Giudice di Appello. Di seguito la motivazione.

L'articolo 41-sexies della legge n. 1150/1942, così come modificato prima dalla legge n. 7/1967 e poi dalla legge n. 246/2005,prevede al primo comma, la riserva obbligatoria degli appositi spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni ed aree pertinenziali ad esse aderenti, nella misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.

Il legislatore ha voluto garantire così la quadratura minima corrispondente al diritto di proprietà sull'immobile di nuova costruzione.

Il secondo comma dell'articolo in commento, inoltre, prevede che gli spazi per parcheggi realizzati non sono gravati né da vincoli pertinenziali, né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari, essendo tra l'altro sempre trasferibili autonomamente da esse.

Ergo,il vincolo di destinazione previsto dalla legge deve insistere su di un'area già indicata nella concessione edilizia.

D'altra parte, la stessa concessione non potrebbe essere rilasciata nel caso in cui il costruttore non abbia indicato le aree destinate al parcheggio a monte.

Va da sé che, nell'ipotesi in cui lo spazio destinato al parcheggio dovesse risultare insufficiente a soddisfare i singoli condomini del fabbricato, il proprietario che ne risultasse privato dovrebbe far valere un inadempimento del costruttore.

Di fronte alla violazione di norme pubblicistiche incidenti sul regime della proprietà privata, la posizione del privato che subisca un danno è pur sempre posizione di diritto soggettivo, onde il danno segue al mancato godimento del bene, oggetto del diritto riconosciuto. (Fattispecie in tema di alienazione degli appartamenti di un immobile, con elusione del vincolo di destinazione dell'area di parcheggio edificata ai sensi dell'art. 41 "sexies" della legge 17 agosto 1942 n. 1150 aggiunto dall'art. 18 della legge "ponte" - cfr, Cassazione Civile. n. 4197 del 2000).

Conclusione.

Alla stregua dei principi sopra riportati, il giudice di legittimità chiosa affermando che l'eventuale insufficienza dell'area da destinare a parcheggio in favore dei condòmini non può essere soddisfatta giudizialmente (e soprattutto) mediante l'indicazione di altra area esistente nella stessa unità immobiliare, laddove la stessa non sia stata, originariamente, vincolata a parcheggio.

Parcheggi in condominio: disciplina, gestione e controversie

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Scarica Corte di Cassazione del 16 febbraio 2018, n. 3842.

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