Quando parliamo di beni in condominio non possiamo riferirci soltanto a quelli, tradizionalmente, ritenuti tali come, ad esempio, le scale o le mura perimetrali. Sono appartenenti a tutti i proprietari del fabbricato anche i cosiddetti impianti comuni.
Mi riferisco, pertanto, al famoso riscaldamento centralizzato, ma anche all'impianto idrico e ai macchinari ad esso connesso a servizio di tutti.
A tal proposito, nel tuo palazzo potrebbe essere presente un'autoclave condominiale. Si tratta di quell'impianto che ha lo scopo di aumentare la pressione dell'acqua e che, solitamente, viene installato quando questa è insufficiente.
Può accadere, però, che l'apparecchiatura in questione si sia fatta troppo vecchia e che sia, frequentemente, non operativa in attesa che venga riparata e soggetta alla dovuta manutenzione. Oppure, che la vetustà dell'impianto determini una certa inefficienza per gli scopi ai quali esso è destinato.
Insomma, sono tante le ragioni per le quali potresti avere il desiderio di distaccarti dall'autoclave condominiale. Ne vorresti, infatti, impiantare una all'interno del tuo garage oppure sul lastrico solare di tua proprietà e a servizio esclusivo del tuo appartamento.
Pertanto, ti chiedi: il distacco dall'autoclave condominiale è possibile? Una volta abbandonato ogni legame e/o utilità concreta tratta da questo bene comune, potrei non pagarne la manutenzione?
Cerchiamo insieme di trovare una risposta confacente a queste domande.
Distacco dall'impianto condominiale: la norma
Per i più esperti della materia può sembrare banale e scontato rammentare quale sarebbe la disposizione legislativa per regolamentare il distacco da un impianto condominiale. Ad ogni modo, per assicurare una compiuta informazione a tutti i lettori, è bene richiamare la norma che è applicabile al caso de quo.
Si tratta dell'art. 1118 cod. civ. il quale, in merito alla possibilità del condòmino di rinunciare all'impianto comune, afferma che . Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
Distacco dall'impianto condominiale: i presupposti
Come è noto a molti, la norma appena citata è frutto dell'ultima riforma legislativa della materia condominiale e della costante e prevalente interpretazione giurisprudenziale, espressasi sull'argomento negli anni precedenti.
Allo stato attuale, quindi, il condòmino che desidera distaccarsi da un bene al servizio comune, può farlo senza passare attraverso il vaglio e l'autorizzazione dell'assemblea condominiale.
Non può che confermare questa affermazione la giurisprudenza, allorquando dichiara che è «legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento - anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini (Cass. civ. ord. n. 28616/2017).
È fondamentale, però, che la separazione voluta non determini alcun pregiudizio all'apparato e, nello specifico, che non si realizzino dei notevoli squilibri nel funzionamento del medesimo.
A questo riguardo e, in particolare, per dimostrare che il distacco non arreca alcuna disfunzione all'efficienza dell'impianto, la Cassazione ha precisato che «l'art. 1118 c.c., come modificato dalla l. n. 220 del 2012, consente al condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato - di riscaldamento o di raffreddamento - condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell'insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l'assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi (Cass. civ. sent. n. 22285/2016)».
L'importanza dell'autoclave negli edifici condominiali
Le disposizioni citate in precedenza e i presupposti in presenza dei quali è possibile distaccarsi da un servizio comune sembrano applicabili anche nel caso in cui ci si riferisca ad un impianto idrico condominiale.
Distacco dall'impianto idrico condominiale: le spese
Come è facilmente ricavabile dalle disposizioni contenute nell'art. 1118 cod. civ., colui che si distacca, legittimamente e senza arrecare alcuna disfunzione o squilibrio, da un servizio comune, non può certo essere esonerato dalle spese di manutenzione e conservazione dell'impianto condominiale.
Lo conferma anche quella decisione della Cassazione in cui si legge che «anche a ritenere ammissibile il distacco degli appartamenti dall'impianto idrico centralizzato, laddove non comporti squilibrio nel suo funzionamento, né maggiori consumi, alla legittimità del distacco consegue al più il solo esonero dei condomini dal pagamento delle spese per il consumo ordinario, non certo i costi di manutenzione (Cass. civ. ord. n. 28616/2017)».
Distacco dall'autoclave condominiale: come procedere
Possiamo dire che l'autoclave, quando è condominiale e al servizio di tutti gli appartamenti, è un bene comune e non può essere abbandonato dal proprietario di turno, senza rispettare determinate regole e senza assolvere ad alcuni doveri.
Pertanto, se desideri distaccarti dall'impianto, per istallarne uno del tutto personale, pur non avendo la necessità di ottenere una specifica autorizzazione assembleare, sei tenuto:
- ad accertare che la separazione non comporterà alcuna disfunzione;
- a dimostrare tale circostanza;
- ad avvisare l'amministratore e a trasmettergli la prova documentale che il tuo distacco non arreca alcuno squilibrio (ad esempio, la certificazione di un tecnico).
Se rispetterai le predette condizioni, difficilmente, la tua iniziativa potrà essere legittimamente messa in discussione. Non dimenticare, infine, che non sarai esonerato dal pagamento delle spese di conservazione e manutenzione del bene da cui ti sei reso autonomo.
