L'amministratore e la manutenzione ordinaria, mai concetto più' dibattuto nelle dinamiche assembleari: da una parte il condomino lungimirante che dice che qualunque manutenzione, in ultima analisi, è una manutenzione ordinaria e, dall'altra parte - normalmente il condomino più votato al risparmio (… come vedremo finto) - il condomino che non si fida del giudizio da "buon padre di famiglia" dell'amministratore e che pretende che ogni spesa passi attraverso la delibera assembleare.
A chi dare ragione? Come sempre i nostri antenati ci vengono in aiuto e allora: "in medio stat virtus".
Nel condominio ideale e - a dare ragione anche al condomino fissato con il risparmio - con l'amministratore ideale, ma soprattutto in un mondo ideale, la maggiore parte di queste problematiche neanche esisterebbero, infatti effettivamente se, sulla falsa riga di quanto già detto nell'articolo del libretto dell'edificio, si facesse manutenzione ordinaria continua sugli edifici, difficilmente si arriverebbe ad interventi di manutenzione straordinaria, a meno di casi specifici legati ad eventi catastrofici come terremoti, alluvioni, tornado, ecc. o legati all'eccessivo invecchiamento.
Non solo facendo una manutenzione ordinaria continua si preverrebbero inutili e dispendiose manutenzioni straordinarie, oggetto di diverbi e liti in sede assembleare, ma, soprattutto, si risparmierebbe per diversi motivi.
Infatti, innanzitutto, una cosa è rifare, ad esempio, gli intonaci nei punti in cui si sono riscontrate piccole lesioni (normalmente risolvibili con trabattelli, cestelli autosollevanti e oggi giorno con le imprese di manutenzione su funi) ed altra è permettere a queste lesioni di lasciare entrare gli agenti atmosferici che possono arrivare ad aggredire le strutture sottostanti, andando a fare accrescere la tipologia e la pericolosità dei danni che già per loro tipologia sarebbero più dispendiosi (interventi strutturali invece che sulle finiture) e ad aggravare il conto ci si mette anche il fatto che se si è lasciato progredire il danno fino ad interessare le strutture, vuole dire che il danno si è sicuramente molto allargato, perché questo tipo di danno quando diventa visibile è già diventato un caso grave (potremmo paragonarlo ad uno di quei tumori silenziosi) con ovvio aggravio dei costi legati anche alle modalità operative che renderanno probabilmente necessario un ponteggio tradizionale.
Tutti argomenti noti vi starete dicendo, che però non vogliamo proprio digerire e, secondo me, aiuta sempre il confronto con il nostro modo di agire per le automobili o per la nostra salute.
Infatti non ci sogneremmo mai di attendere che un dolore diventi cronico (e quindi talvolta irrisolvibile) e lo facciamo sia perché abbiamo paura che un piccolo dolore possa trasformarsi in qualcosa di più grave da risolvere, ma anche per eliminare quello stesso dolorino che ci infastidisce o, per fare l'altro esempio, al primo rumorino della nostra automobile, corriamo dal meccanico di fiducia (ed in tal caso non facciamo una gara per scegliere il più economico!) per evitare che quel rumorino diventi qualcosa di più' serio e quindi oltre che pericoloso anche più' costoso.
Cosa si intende per manutenzione ordinaria in condominio
E non faccio questi paragoni per evidenziare il nostro attaccamento a noi stessi o alle nostre automobili ma solo per cercare di sensibilizzare noi stessi - me per primo - ad un diverso approccio verso i nostri edifici che, tutto sommato, non sono molto diversi né dalle nostre automobili in quanto oggetti che ci permettono di vivere in questo mondo, né dal nostro corpo che vorremmo ci permettesse di affrontare il meraviglioso viaggio della vita al più' lungo e nel migliore modo possibile… ossia con meno acciacchi.
Ma allora mi chiedo perché mai trascuriamo così tanto gli acciacchi delle nostre case (tenuto anche quanto ci costa acquistarle e considerando che sono il "contenitore" e la "protezione" delle nostre famiglie dal mondo esterno)?... e soprattutto perché siamo mediamente sospettosi verso gli attenti amministratori (che fino a prova contraria operano in buona fede) che, per di più' nel rispetto del loro mandato, opererebbero nella giusta direzione della ordinaria manutenzione degli edifici per prevenire situazioni di manutenzioni straordinarie?
D'altra parte in ambito condominiale, già' lo facciamo ad esempio per gli ascensori: ogni mese la ditta incaricata interviene, fondamentalmente, a monitorare lo stato dell'impianto o a fare qualche piccola regolazione, per evitare di arrivare all'intervento straordinario che oltre a costarci di più, ci lascerebbe a piedi per qualche giorno.
Se invece applicassimo lo stesso modus operandi su esposto e chiamassimo la ditta di manutenzione solo le volte che l'ascensore si ferma - e vi assicuro che se non si facessero quelle piccole regolazioni mensili l'impianto si fermerebbe spesso - avremmo solo tanti disagi e costi decisamente più' alti.
Quando è necessario che l'assemblea condominiale nomini un tecnico-direttore dei lavori?
E visto che siamo in argomento ascensore, ad esempio, gli elementi che vengono sostituiti per usura rientrano tra gli interventi ordinari o straordinari? Questo per obbligare ad entrare nel merito delle cose che si fanno e a giudicarle in modo diverso, perché sono sicuro che questi argomenti sono stati oggetto di animate discussioni assembleari, che potremmo e dovremmo evitare.
In altre parole, la giusta strada sia in termini di costi (sul lungo periodo ovviamente, ma per un condominio quello è il termine di tempo che va considerato) che di sicurezza è quella della manutenzione ordinaria continua sin da quando l'edificio nasce, perché proprio l'attenzione che è stata posta nella sua realizzazione farà' la maggiore differenza, soprattutto per quanto riguarda le strutture, sempre ricordando che il tanto amato/odiato cemento armato è un materiale "vivente", che ha una sua vita e paradossalmente, al contrario dell'inconscia immagine mentale che gli riconosciamo di materiale solido ed immutevole, è in realtà in continuo cambiamento sia interno che esterno, per l'evoluzione delle reazioni chimiche che avvengono in continuazione sulla base dell'ambiente in cui "vive" e noi questa evoluzione dovremmo seguirla ed aiutarla, sin dall'inizio.
Ad esempio, oggi giorno, va di moda parlare di miglioramento ed adeguamento sismico o della fantomatica vulnerabilità sismica (e in realtà lo facciamo probabilmente solo perché lo Stato ci obbliga o ci guida a farlo con norme ed agevolazioni fiscali come il sisma bonus), ma poi ignoriamo le problematiche che quotidianamente vediamo intorno a noi, di micro e/o macro danni alle strutture, considerandoli problemi fisiologici, che in realtà, seppure lo fossero, andrebbero costantemente curati.
E da qui il mio invito sia agli amministratori, ma soprattutto ai condomini, di cominciare a pensare alla manutenzione ordinaria in modo diverso quale prevenzione, come se fosse un investimento a lungo termine con il vantaggio immediato (quale cedola su titolo azionari, volendo fare un paragone finanziario) di una maggiore sicurezza ed un migliore risultato estetico immediati.
E tutto questo lungo e noioso discorso, senza essere ancora arrivati all'essenza del discorso, ossia come sono realizzate e come sono state progettate le strutture dei nostri edifici?
