Accesso carraio illegittimo se sopprime il posto auto esistente lungo la strada condominiale

La vicenda. In particolare, gli attori, comproprietari di una villetta inserita in un più vasto complesso residenziale comprendente numerose altre unità immobiliari similari, esponevano che il convenuto senza aver preventivamente acquisito l'assenso degli altri comproprietari, dava luogo all'esecuzione di nuove opere, ovvero - per quel che rileva in questa sede - alla realizzazione di un accesso carraio, in precedenza inesistente, aggiuntivo ed ulteriore rispetto al preesistente accesso pedonale, dall'unità immobiliare di loro esclusiva proprietà alla strada condominiale privata, interna al complesso residenziale.

Secondo gli attori, l'apertura ex novo dell'accesso carraio comportava modifica dell'aspetto estetico e morfologico del complesso residenziale, soppressione del "posto - auto" esistente lungo la strada condominiale, in corrispondenza del realizzando accesso, aggravio della preesistente servitù di accesso pedonale.

Pertanto, chiedevano accertarsi e darsi atto dell'insussistenza di qualsivoglia servitù di passo carraio a carico della strada condominiale ed a favore dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva dei convenuti. In primo grado, il Tribunale adito accertava l'illegittimità delle opere.

In secondo grado, in riforma della pronuncia impugnata, la Corte d'Appello reputava che con la realizzazione dell'accesso carraio, il convenuto ambiva a trarre dalla strada comune "interna" una maggiore utilità, senza alterarne la destinazione, senza menomare il diritto degli altri condomini.

I motivi di ricorso. Avverso tale giudizio, gli attori hanno proposto ricorso in Cassazione eccependo che l'apertura del passo carraio significava ingiustamente sopprimere un posto auto che a rotazione i condomini utilizzano; inoltre, ciò avrebbe indotto anche altri 4 condomini ad aprirlo così sopprimendo altri parcheggi privati ora utilizzati da tutti i condomini.

Il ragionamento della Cassazione. Secondo la Suprema Corte, nel caso de quo, sussisteva la denunciata falsa applicazione dell'art. 1102 cod. civ. Difatti i ricorrenti avevano condivisibilmente rimarcato, evidentemente nella prospettiva dell'uso potenziale che gli altri condomini potranno far della strada condominiale interna ed a riscontro del minor uso (potenziale) cui costoro potranno attendere, con susseguente inevitabile alterazione dell'equilibrio allo stato esistente tra gli interessi dei comproprietari tutti, che l'apertura del nuovo accesso comporterebbe la materiale impossibilità di sostare su quella parte di piazzale; che vi sarebbero stati due accessi, uno pedonale ed uno carraio di fianco che - di fatto - occuperebbero tutto il fronte della recinzione così impedendo la possibilità - sinora sempre praticata - di parcheggiare le automobili nei posti auto privati a disposizione dei condomini, con ingiusta riduzione dei diritti di tutti gli altri condomini solo per favorire un ampliamento della sfera giuridica dei resistenti.

Al cospetto dei surriferiti condivisibili rilievi, invece, la corte d'appello si era limitata ad affermare sic et simpliciter, così malamente applicando alla fattispecie l'art. 1102 cod. civ., che, "se ad oggi i condomini hanno la facoltà di parcheggiare provvisoriamente le proprie autovetture sulla strada condominiale (...) il passo carraio (che altro non è che un cancelletto pedonale prolungato) non arrecherebbe alcun aggravio di manovra degli altri condomini".

No al cancello nella strada condominiale ma di uso pubblico

Diversamente da ciò, i giudici di legittimità hanno osservato che il passaggio su strada comune che venga effettuato da un comunista per accedere - [si badi] - ad altro fondo a lui appartenente, non incluso tra quelli cui la collettività dei compartecipi aveva destinato la strada, configura un godimento vietato, risolvendosi nella modifica della destinazione della strada comune e nell'esercizio di una illegittima servitù a danno del bene collettivo.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

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