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Quando la manutenzione ordinaria dell'edificio condominiale diventa inconsapevolmente straordinaria?
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Quando la manutenzione ordinaria dell'edificio condominiale diventa inconsapevolmente straordinaria?

Chi mai immaginerebbe che rifare gli intonaci del proprio condominio equivale a fare una riqualificazione energetica della facciata?

 

Oggigiorno, considerando anche il vantaggio delle agevolazioni fiscali, i condomini deliberano lavori di manutenzione delle facciate ma, quasi sempre ed inconsapevolmente, disattendono delle norme.

Infatti il Decreto interministeriale del 26 giugno 2015, sulle prestazioni energetiche degli edifici, ha individuato le tipologie di interventi edilizi e tra queste una che, ripeto spesso inconsapevolmente, viene ignorata mettendo in luce quanto contraddittorio sia il nostro apparato normativo.

Infatti, l'allegato 1 del DMI, tra le varie categorie di intervento, individua le "riqualificazioni energetiche" che si configurano quando si esegue una lavorazione che ha un impatto sulla prestazione energetica dell'edificio, individuando alcune prescrizioni.

Vi starete chiedendo "vabbè e cosa centra con il nostro condominio?"…. purtroppo centra perché, in soldoni, non appena si esegue un intervento sugli intonaci, per una superficie superiore al 10% della superficie totale (percentuale, vi assicuro, molto facile da superare anche per piccolo interventi localizzati), si rientra nella casistica delle riqualificazioni energetiche e quindi soggetti a dover rispettare sia alcuni adempimenti burocratici che alcune prescrizioni sulle caratteristiche di efficienza delle murature su cui si interviene.

=> Riqualificare il patrimonio edilizio. Un investimento "sociale"

Ora, giustamente, vi starete chiedendo ma quali saranno mai queste prescrizioni considerando che si stanno semplicemente rifacendo gli intonaci del prospetto del condominio? …allora passiamo a vederli nel dettaglio per renderci invece conto di quanto pesanti siano, dal punto di vista economico.

Cominciamo con le prescrizioni burocratiche: il progettista dovrà fare i calcoli e le verifiche previste dal decreto e predisporre una relazione tecnica di progetto attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia degli edifici (la cosiddetta L.10) e, alla fine dei lavori (e pensare che normalmente la CILA non prevede neanche la fine lavori o addirittura si sarebbero potuti realizzare i lavori senza Cila in caso di manutenzione ordinaria), predisporre e depositare l'attestazione di qualificazione energetica con relativa asseverazione, con deciso aggravio di costi da parte del condominio, che pensava semplicemente di fare la manutenzione del prospetto.

La cosa più grave è che in mancanza di questi adempimenti, decade la pratica edilizia e, conseguentemente, quindi anche delle agevolazioni fiscali che potrebbero essere revocate.

=> Legge di Bilancio 2020.Il debutto del bonus facciate per i condomini

Passiamo poi alla nota maggiormente dolente, ossia alle prescrizioni sui componenti edilizi. Per le murature su cui si interviene, il valore della trasmittanza termica deve essere inferiore o uguale a: U (W/m2K) = da 0,26 a 0,40 in base alla zona di appartenenza.

Vi assicuro che questi valori, gia' per un edificio "nuovo", sono raggiungibili solo con murature molto "prestazionali" e pertanto, in caso di intervento sull'edilizia esistente presumibilmente datata, di fatto obbligano a realizzare un cappotto (o altri interventi molto prestazionali) sulle pareti esistenti per riuscire a verificare i valori di trasmittanza previsti.

E giusto per non farci mancare niente, si dovranno anche verificare l'assenza di rischio di formazione di muffe e di condensazioni interstiziali.

Anche queste sembrano cose di poco conto, ma non lo sono affatto se si considera che nelle procedure di calcolo delle pareti esterne di un edificio anteriore al 2015, queste verifiche non erano previste e di conseguenza quasi sempre per le murature era normale permettere la formazione di condensa interstiziale che si sarebbe riassorbita nel periodo estivo.

In definitiva, se si opera su una muratura "media", è estremamente difficile, per non dire impossibile, riuscire a verificare queste prescrizioni, a meno di interventi "importanti" sulla parete stessa.

In conclusione il legislatore, da una parte spinge per la semplificazione delle pratiche edilizie e per la incentivazione degli interventi di manutenzione delle facciate, sfruttando le agevolazioni fiscali (che attualmente si vogliano spingere addirittura al 90%), ma, al tempo stesso, con le norme sul risparmio energetico, introduce (o nasconde?) delle prescrizioni che rendono tali lavori spesso irrealizzabili a meno di eseguirli con interventi estremamente costosi o, come accade nella maggiore parte dei casi e spesso anche inconsapevolmente, semplicemente non tenendone conto.

=> La posizione di garanzia dell'amministratore di condominio ed esecuzione dei lavori straordinari

Da qui la mia preoccupazione maggiore sia da tecnico che da amministratore, perché il rischio e' quello di andare incontro ad una revoca delle agevolazioni fiscali già ottenute in caso di documentazione non corretta, con l'aggravante delle false dichiarazioni rese (sia dai tecnici che dai committenti, che nel caso dei condomini sono, ahimè, gli amministratori) per le pratiche edilizie.

Queste considerazioni solo per far capire quanto complesso sia diventato il mondo dell'edilizia e conseguentemente quello degli amministratori, responsabili anche delle valutazioni e delle scelte deliberate da altri, perché e questo lo dico per esperienza diretta, la cosa più complicata è fare capire argomenti complessi e tecnici come questo alla famosa signora Maria che, quasi sempre, pensa semplicemente che questa sia la solita invenzione dell'amministratore, che vuole solo "spillare quattrini" al condominio…….e come darle torto?.... chi mai immaginerebbe che rifare gli intonaci del proprio condominio equivale a fare una riqualificazione energetica della facciata con tutte le conseguenze del caso?

=> Le detrazioni fiscali in condominio

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