Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
107902 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
L'impresa può pretendere copia della delibera di decisione delle opere di manutenzione straordinaria?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

L'impresa può pretendere copia della delibera di decisione delle opere di manutenzione straordinaria?

Che cosa succede se l'amministratore ordina un intervento che non avrebbe potuto disporre?

Avv. Alessandro Gallucci  

Quando l'amministratore di condominio e l'impresa aggiudicataria di interventi di manutenzione straordinaria stipulano un contratto per la esecuzione di opere sulle parti comuni dell'edificio, l'appaltatore ha diritto di avere visione (e copia) della deliberazione assembleare con la quale è stato conferito l'incarico?

Il quesito trova risposta positiva e, per quella che è la giurisprudenza che si sta sviluppando sull'argomento, per il sottoscritto è caldamente consigliabile per l'impresa far sì che la delibera sia inserita tra la documentazione da allegare al contratto.

Manutenzione straordinaria

In termini condominiali è straordinario tutto ciò che per entità di spesa e utilizzo in condizioni di normalità esce fuori dalla gestione ordinariamente considerabile e prevedibile.

La necessità di pitturare le scale condominiali, ovvero la facciata non è circostanza che è richiesta normalmente o periodicamente, dato che la finitura delle pareti in esame è solitamente eseguita e pensata per una lunga durata nel tempo.

La decisione in merito alla esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria è normalmente rimessa all'assemblea condominiale che, ai sensi dell'art. 1135 c.c., oltre ad avere questa specifica competenza, quando delibera la esecuzione delle opere in esame deve altresì prevedere la costituzione obbligatoria di un fondo di pari ammontare all'importo dei lavori.

Manutenzione straordinaria, poteri dell'amministratore e conseguenze

Esiste una eccezione alla regola generale ben descritta dal secondo comma dell'art. 1135 c.c., ossia la ricorrenza dell'urgenza che attiva uno specifico potere dell'amministratore condominiale.

Per urgenza bisogna intendere quella situazione in cui l'amministratore non avrebbe possibilità di convocare l'assemblea per farla deliberare in merito all'opera straordinaria senza danno o pericolo di danni per le parti comuni, i condòmini ovvero terzi. L'urgenza può essere rappresentata anche da un ordine dell'Autorità ad agire in un determinato modo.

In tali casi, dice la norma citata, il mandatario dei condòmini può ordinare interventi di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio.

=> Lavori straordinari e urgenti condominiali

Che cosa succede se l'amministratore ordina un intervento che non avrebbe potuto disporre (ad esempio un'opera straordinaria mancante del requisito dell'urgenza)?

Al riguardo la giurisprudenza di legittimità è orientata nel senso di far ricadere le conseguenze economiche direttamente sull'amministratore che abbia ecceduto rispetto ai propri poteri.

In tal senso è stato affermato che «il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, non trova applicazione in materia di condominio di edifici con riguardo a prestazioni relative ad opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea di condominio, atteso che i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., limitando le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservando all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (Cass. Sez. 2, 07/05/1987, n. 4232).

Né il terzo, che abbia operato su incarico dell'amministratore, può dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto a fondare, in base all'art. 1135 c.c., u.c., il diritto dell'amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato». (Cass. 17 agosto 2017 n. 20136).

Come dire: la legge è chiara nell'individuare quali siano i compiti dell'amministratore e quali le competenze dell'assemblea, sicché l'impresa che va ad eseguire lavori straordinari non può pretendere di avere fatto affidamento sulle dichiarazioni dell'amministratore.

Soluzioni per l'impresa appaltatrice

Stando così le cose, è utile domandarsi: come può fare l'impresa per tutelare al meglio la propria posizione, evitando, nel caso di problemi nel pagamento, la sgradita sorpresa di un'inutile azione legale contro il condominio?

=> Ecco perchè l'appaltatore non può sospendere i lavori per il mancato pagamento

Ricordiamo che l'amministratore condominiale è un rappresentante del condominio. Quando si contratta con il rappresentante di una persona, ovvero di un gruppo di persone, il terzo (nel nostro caso la controparte nel contratto) ha il diritto che il rappresentante giustifichi i propri poteri e, nell'ipotesi in cui la rappresentanza risulta da un atto scritto, ha diritto ad averne copia da lui firmata (art. 1393 c.c.).

Nel caso della stipula contratto d'appalto, l'impresa si interfaccia con l'amministratore che rappresenta il condominio; eccezion fatta per le situazioni d'urgenza, la decisione sulla esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria spetta all'assemblea.

Ne discende che la delibera di affidamento dell'incarico all'appaltatore rappresenta quella forma scritta del potere di rappresentanza che l'impresa ha diritto di avere, in copia firmata dall'amministratore e che quest'ultimo ha tutto l'interesse a produrre prim'ancora della richiesta, proprio per garantire la maggiore trasparenza possibile nell'affidamento delle opere.

Cerca: delibera manutenzione straordinaria

Commenta la notizia, interagisci...
Biagio
Biagio mercoledì 16 maggio 2018 alle ore 11:08

La copia del verbale assembleare andrebbe in ogni caso averla tutti i soggetti che lavorano per il condominio, dall'impresa di pulizie a seguire e l'amministratore non deve avere voci in capitolo. Per trasparenza.

    in evidenza

Dello stesso argomento