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Lavori indifferibili, disinteresse dei condòmini e poteri di intervento dell'amministratore di condominio
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Lavori indifferibili, disinteresse dei condòmini e poteri di intervento dell'amministratore di condominio

La posizione di garanzia dell'amministratore di condominio ed esecuzione dei lavori straordinari

Avv. Michele Orefice 

In questi periodi di crisi economica sono tanti i condòmini che, per evitare il pagamento di ulteriori spese condominiali, si disinteressano dell'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, rifiutandosi finanche di partecipare alle assemblee nelle quali si discute di lavori urgenti.

Nel caso di lavori necessari e indifferibili, però, il disinteresse dei condòmini viene spesso soppiantato dalla preoccupazione dell'amministratore che, di solito, decide di far realizzare i lavori straordinari urgenti, anche contro il parere dei comproprietari, per evitare di creare pregiudizi ai beni comuni, ad altri beni ed ai terzi.

Ciò in quanto l'amministratore ha il potere di influire sul modo di essere dei beni comuni, nell'interesse del condominio, e non può sottrarsi al dovere di ordinare l'esecuzione di quelle opere manutentive straordinarie urgenti, che siano necessarie ad evitare danni ai condòmini ed ai terzi.

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L'amministratore, infatti, trovandosi in una posizione di custode delle parti comuni, non soltanto ha il dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle stesse parti comuni dell'edificio amministrato, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c., ma ha anche il potere di assumere l'iniziativa di compiere lavori di manutenzione straordinaria urgente, ai sensi dell'art. 1135 comma secondo c.c., posto che all'assemblea è riservato il compito di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, all'occorrenza il fondo speciale, di cui all'art. 1135 n. 4 c.c., in funzione degli stati di avanzamento lavori.

Tanto basta per riconoscere in capo all'amministratore l'obbligo di attivarsi, senza ritardi, per provvedere ad eliminare le condizioni che possano ledere il diritto altrui (principio del neminem laedere ). Pertanto, l'amministratore che ometta di adempiere ad un obbligazione, per i danni causati dalla sua negligenza o dall'uso improprio dei suoi poteri e, più in generale, da qualsivoglia inadempimento degli obblighi previsti dalla legge e dal regolamento di condominio, può incorrere in responsabilità civilistica contrattuale colposa, fondata sul rapporto di mandato di cui all'art. 1710 c.c., ed in responsabilità extracontrattuale da atto lecito , che trova fondamento nel dispositivo dell'art. 2043 c.c.

In ogni caso l'amministratore non può incorrere in responsabilità se il danno sia stato cagionato per caso fortuito o forza maggiore, inevitabile ed imprevedibile, e non è neanche responsabile se ha agito, con prudenza ed ordinaria diligenza, nel rispetto delle norme di legge e del regolamento di condominio.

Tuttavia, l'inerzia dell'amministratore nel commissionare la realizzazione degli interventi diretti a salvaguardare l'incolumità di persone e cose, potrebbe rischiare di farlo incorrere anche in eventuali responsabilità personali, per non aver impedito, con tempestività, il verificarsi di eventi pregiudizievoli.

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Invero, l'inosservanza degli artt. 1130 n. 4 e 1135 comma secondo c.c. potrebbe implicare una responsabilità penale a carico dell'amministratore, per le azioni ed omissioni poste in essere, che andrebbero ad assumere una rilevanza autonoma rispetto alla responsabilità civilistica contrattuale colposa e anche rispetto alla responsabilità extracontrattuale da atto lecito.

Al riguardo, si pensi all'inosservanza di quelle norme speciali che pongono a carico dell'amministratore di condominio specifiche incombenze in tema di ascensori, prevenzione incendi e sicurezza sul lavoro.

In tema di ascensori, per esempio, è noto che l'amministratore di condominio abbia l'obbligo di incaricare una ditta qualificata ad effettuare i periodici controlli sull'impianto, per eliminare eventuali inconvenienti limitativi della sicurezza dell'ascensore, altrimenti, qualora non lo facesse e si verificasse un incidente, potrebbe essere chiamato a risponderne personalmente.

In realtà gli esempi potrebbero essere innumerevoli, se si considera che i compiti attribuiti all'amministratore, dalle leggi speciali, sono in continuo aumento, soprattutto in tema di sicurezza degli impianti, e la conseguenza è che le responsabilità dell'amministratore, anche sotto il profilo penale, aumentano proporzionalmente all'aumentare delle sue competenze e del suo ruolo nei vari ambiti.

A proposito di responsabilità penale, occorre evidenziare che non esiste nel codice penale una fattispecie che preveda un reato proprio dell'amministratore di condominio e cioè che sanzioni la sua condotta.

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Di conseguenza, la responsabilità penale dell'amministratore si fa discendere dal combinato disposto tra la fattispecie speciale di evento dannoso alla quale si riferisce la sua omissione e l'art. 40 comma secondo c.p., relativo alla cosiddetta "clausola di equivalenza".

Tale norma penale dispone che "non impedire un evento, che si ha l'obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo", ossia prescrive le equivalenze tra il "non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire" e il "cagionare (l'evento stesso)" estendendo la punibilità della condotta illecita a carico di determinati soggetti, per eventi che colpiscono altre persone e che non siano da loro procurati (Cass. pen. n. 9901/1992).

Ai fini dell'operatività della clausola di equivalenza non è necessario che il titolare della posizione di garanzia sia direttamente dotato dei poteri atti ad impedire la lesione del bene garantito, essendo sufficiente che egli disponga dei mezzi idonei a sollecitare gli interventi necessari ad impedire l'evento dannoso (Cass. pen. n. 14550/2018).

L'amministratore riveste una specifica posizione di garanzia, per il fatto che su di lui grava l'obbligo di attivarsi per rimuovere le situazioni di pericolo che dovessero minacciare l'incolumità dei terzi (Cass. pen. n. 34147/2012). In definitiva l'amministratore è titolare dell'obbligo di garanzia, in quanto ha l'obbligo giuridico di intervenire, per salvaguardare i beni comuni.

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Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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