#1 Inviato 17 Dicembre, 2014 Vedo in giro diverse interpretazioni tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, nel senso che una determinata spesa c'è chi la valuta straordinaria, c'è chi la valuta ordinaria! Riuscire a trovare una soluzione chiara in merito, non solo fa operare bene l'amministratore nell'applicare la giusta tabella di ripartizione, ma consente allo stesso di applicare o meno la sua percentuale extra. E' mio parere che le spese ordinarie siano quelle incluse nel bilancio preventivo, cioè quelle certe e ripetitive... tutte le altre sono straordinarie. E' ovvio, tuttavia, che per venire incontro ai condomini, l'amministratore non applica la percentuale extra su tutte le spese straordinarie, o meglio applica una franchigia, che ritengo giusta nella misura di 500 euro. Detto questo, prendiamo ad esempio un'automobile: le spese ordinarie sono il carburante, la pulizia, la revisione annuale/biennale, ma se si buca una gomma, quella è una spesa straordinaria, se si rompe un parte meccanica, è una spesa straordinaria, anche i freni, sebbene di consumo, sono spese straordinarie. Riportando questi concetti in condominio, anche la rottura della serratura del portone è una spesa straordinaria, in quanto non era preventivata, ma in questo caso l'amministratore non applicherà l'extra (franchigia), ma deve ripartire per la giusta tabella la spesa. Come si fa a dire che il rifacimento della facciata non sia straordinaria? Come si fa a dire che il rifacimento della guaina non sia straordinaria? Non amplio le casistiche, ma attendo commenti, grazie.
#2 Inviato 17 Dicembre, 2014 La differenza fra spese ordinarie e straordinarie si trova nella definizione dei termini stessi.... il tuo problema è quali spese assoggettare ad un caso oppure all'altro. Vedi: --link_rimosso--
#3 Inviato 17 Dicembre, 2014 Oh, perfetto! E' quello che dicevo io... in sostanza, in via generale, è la tempistica e la ripetibilità che differenzia le due spese. Tuttavia, che è stato oggetto di contrasto in aula durante un corso per amministratori di condominio (non faccio nomi), che ci è stato detto che non dipende dalla ripetibilità della manutenzione... hanno posto il motivo della "conservazione" facendo l'esempio che se vado a rifare una parte della guaina del tetto la spesa è ordinaria... a me sembra assurdo visto la natura della guaina. Il bello è che molti partecipanti al corso erano convinti di questo! Quindi, anche la semplice sostituzione di una serratura, seppur di basso costo, è una spesa straordinaria!
#4 Inviato 17 Dicembre, 2014 Si deve fare riferimento al d.p.r. 380/2001 (Testo unico per l'edilizia).
#5 Inviato 17 Dicembre, 2014 Si deve fare riferimento al d.p.r. 380/2001 (Testo unico per l'edilizia). Appena posso lo leggo, sto iniziando ora e voglio capirci il meglio possibile e non per "sentito dire" e per idee soggettive.
#6 Inviato 17 Dicembre, 2014 Mah, l'art.3 comma 1 dice: "a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso." Non è che sia proprio chiara la discriminante, l'unica parola che discrimina è "finitura". Ad esempio, "integrare gli impianti tecnologici" in una definizione ordinaria mi sembra folle... un'integrazione è per logica straordinaria!
#7 Inviato 17 Dicembre, 2014 http://www.progettoenergiazero.it/lavori-in-casa-come-distinguere-manutenzione-ordinaria-e-straordinaria/ aiutiamolo: .p.r. 380/2001 (Testo unico per l'edilizia). --link_rimosso--
#8 Inviato 17 Dicembre, 2014 Allora, il DPR l'avevo già riportato nella parte di interesse: art.3 - Comma 1. Ho letto anche il link segnalato da Pessina... purtroppo non mi trovo in accordo con quanto indicato nella maggior parte delle spese ordinarie... posso pure dividerle come scritto, ma non ho la convinzione. Faccio qualche esempio: 1. "rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura con medesimi materiali". Ma come si fa a dire che questa è una spesa ordinaria? E non solo per la sua natura, ma anche per il suo costo che sicuramente andrà approvato dall'assemblea. Cioè, in condominio si rifà il mattonato esterno e non è una spesa straordinaria? Ma se nel nostro condominio per fare questo abbiamo fatto, giustamente, capitolato, direttore lavori, DIA ed impesa abilitata!!?? 2. "redistribuzione degli spazi interni di un appartamento mediante demolizione di tramezzi e modifica delle ripartizione delle stanze". Non è un lavoro condominiale, ma quando mai questa è un lavoro ordinario? Demolisco una parete (tramezzo) e non è straordinario? No, non è possibile... è una follia!!! 3. "rivestimenti e tinteggiature (anche pulitura facciate) di prospetti esterni senza modificare i preesistenti materiali e colori". Manco la ripitturazione della facciata è un lavoro straordinario? Nooooo, non è possibile!!! Ma quando mai!? Oh, my GOD! E potrei andare avanti... vi prego, ditemi che non è vero! E non parlo da futuro nuovo amministratore, ma anche da condomino!
#9 Inviato 18 Dicembre, 2014 Io ho dovuto cercare un criterio di differenziazione perche' ho alcuni appartamenti locati e allora, come noto, le spese ordinarie devono essere pagate dal locatario e le straordinarie dal locatore. Vado avanti con questo criterio da quasi 10 anni e non ho mai ricevuto contestazioni. Tre le ordinarie metto tutte le spese prevedibili e programmabili. Tra le straodinarie tutte le altre. Ad esempio, dovro' a breve ripristinare l'intonaco usurato della facciata: questa e' certamente una operazione di manutenzione, ma non e' prevedibile quando si debba dover fare o quando l'assemblea decida di affrontarla. Altro esempio: se le corde dell'ascensore vanno obbligatoriamente revisionate ogni 4 anni (non lo so), questa e' una spesa che va fatta con quella cadenza, quindi e' ordinaria (anche se di importo rilevante); ma se si brucia l'interruttore di comando dell'ascensore (che costa relativamente poco), quella e' straordinaria. Pero' tra le straordinarie non metto quelle di lieve entita' e modico valore, come la sostituzione delle lampadine. Sono stato abbastanza chiaro? Condividete?
#10 Inviato 18 Dicembre, 2014 Andrea, sono d'accordo con te in linea generale e lo stesso concetto lo espresso in apertura di discussione, ma a quanto pare il pensiero non è univoco e questo è un problema!
#11 Inviato 18 Dicembre, 2014 Sono d'accordo con Andrea Ricci e con Ghiro 72, ma dirò di più. Normalmente nei bilanci preventivi si indica una somma per le "Manutenzioni varie ed imprevisti" In questa voce vado poi a scaricare tutte quelle piccole spese ed anche qualcuna più sostanziosa che derivano dal deterioramento per l'uso comune dei beni condominiali. Sono spese di RIPARAZIONE e non di sostituzione di un impianto ed hanno la stessa giustificazione delle spese che un inquilino deve sostenere per abitare l'appartamento. Lui paga la riparazione del rubinetto e della corda della tapparella. Se si rompe il tubo dell'acqua interviene il proprietario. Allo stesso modo si devono trattare le spese del condominio e vanno ripartite come ordinarie ( e quindi a carico dell'inquilino) le varie spese di riparazione di parti normalmente e continuamente usate. Parlo di lampade, interruttori, serratura ed anche riparazione e/o regolazione dell'antenna. Naturalmente se l'antenna è da sostituire tutta od un suo pezzo importante, diviene straordinaria, così come la rottura di un tubo della fognatura ecc. Mi rendo conto, man a mano che scrivo che non vi è un confine certo tra i due criteri di valutazione e che quindi sempre ci potranno essere contestazioni.
