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amitru

Sostituzione completa dei coppi, lavoro di ordinaria o straordinaria manutenzione?

siamo 4 proprietari di un condomino con 8 appartamenti. Uno dei 4 proprietari ha poco più di 500 millesimi. Nel corso dell'ultima assemblea ordinaria ha contestato i ns preventivi per il rifacimento parziale e/o totale del tetto perchè non redatti secondo le regole stabilite da lui e dall'amministratore e perchè non presentati almeno 5gg prima. Ora siamo in una situazione di stallo.

La mia domanda è questa: considerato che ci sono infiltrazioni a causa di coppi rotti ed evitare che l'amministratore decida autonomamente di far intervenire una sua impresa di fiducia e ripristinare il tetto, possiamo convocare una assemblea straordinaria per decidere uno dei due seguenti interventi:

- sostituzione dei soli coppi rotti

- sostituzione di tutti i coppi con nuove tegole portoghesi

 

Sia nel primo che nel secondo caso si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria?

Possiamo decidere noi la data di prima e seconda convocazione dell'assemblea?

Quanti giorni di tempo ha l'amministratore per convocarla?

Grazie per le risposte

Testo unico in materia edilizia*(D.P.R. 380/2001)

art . 3 (L)Definizioni degli interventi edilizi(legge 5 agosto 1978, n. 457, art. 31)1.

Ai fini del presente testo unico si intendono per:

 

a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

 

b)**"interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso;

Sostituzione coppi rotti manutenzione ordinaria

Sostituzione di tutti i coppi manutenzione str

scusami, che differenza fa dai coppi rotti alla sostituzione di tutti i coppi??

Se i coppi vengono sostituiti, vuol dire che sono rotti oppure non fanno più la loro funzione di copertura .

Credo che il lavoro rientra in un normale lavoro ordinario e non ci vuole nemmeno il permesso di costruire; In quanto non altera la volumetria del palazzo. 

Modificato da cucciolo

per la : «La sostituzione del tetto può rientrare tra gli interventi di manutenzione

straordinaria (art. 3, 1° comma, lett. b) D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), in quanto tali

non soggetti a permesso di costruire, purché non venga modificata la quota

d’imposta o alterato lo stato dei luoghi né planimetricamente né quantitativamente

rispetto alle superfici ed ai volumi preesistenti» (Cass. pen., sez. III: 9 maggio 2012, n.

17411; 22 aprile 2010, n. 22229, Maravigna).

L’art. 17 del D.L. n. 133/2014 ha modificato in maniera incisiva la definizione degli

interventi di manutenzione straordinaria, innovando l’art. 3, comma l, lett. b), del T.U.

n. 380/2001.

Secondo la definizione attuale sono «interventi di manutenzione straordinaria, le

opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli

edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici,

sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino

modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione

straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o

accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la

variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico

purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga

l’originaria destinazione d’uso».

Personalmente non vedo il motivo di sostituire tutti i coppi .. ... oltretutto in determinati casi (vincoli paesaggistici e sovraintendenza) non è possibile la sostituzione con altra tipologia di copertura...

amitru dice:

Sia nel primo che nel secondo caso si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria?

Possiamo decidere noi la data di prima e seconda convocazione dell'assemblea?

Quanti giorni di tempo ha l'amministratore per convocarla?

Grazie per le risposte

L'art. 66 d.a.c.c. risponde alle tue domande circa la convocazione dell'assemblea:

Articolo 66

L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può esser convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

[II] In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può esser convocata a iniziativa di ciascun condomino.

[III] L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza

Per quanto riguarda il tipo di manutenzione la risposta è quella del post #2

amitru dice:

siamo 4 proprietari di un condomino con 8 appartamenti. Uno dei 4 proprietari ha poco più di 500 millesimi. Nel corso dell'ultima assemblea ordinaria ha contestato i ns preventivi per il rifacimento parziale e/o totale del tetto perchè non redatti secondo le regole stabilite da lui e dall'amministratore e perchè non presentati almeno 5gg prima. Ora siamo in una situazione di stallo.

La mia domanda è questa: considerato che ci sono infiltrazioni a causa di coppi rotti ed evitare che l'amministratore decida autonomamente di far intervenire una sua impresa di fiducia e ripristinare il tetto, possiamo convocare una assemblea straordinaria per decidere uno dei due seguenti interventi:

- sostituzione dei soli coppi rotti

- sostituzione di tutti i coppi con nuove tegole portoghesi

 

Sia nel primo che nel secondo caso si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria?

Possiamo decidere noi la data di prima e seconda convocazione dell'assemblea?

Quanti giorni di tempo ha l'amministratore per convocarla?

Grazie per le risposte

I lavori di manutenzione del tetto sono stati già oggetto di discussione in assemblea regolarmente convocata e per i motivi indicati nel quesito, non è stata presa alcuna decisione in merito ai lavori da eseguire, rinviandola ad altra riunione.

Quindi, non sussistendo l’urgenza di procedere alle riparazioni, l’amministratore che autonomamente e senza una delibera assembleare decida i lavori da commissionare e nomini la ditta cui affidare i lavori da eseguire rischia di sopportarne l’intera spesa se l’assemblea non ratificherà il suo operato.

 

La definizione di lavori ordinari e straordinari secondo l’art. 3 (L) del testo unico dell’edilizia è ininfluente al fine dell’ottenimento dei benefici fiscali per ristrutturazione: infatti entrambi i tipi di lavori, se eseguiti su parti comuni, beneficino della detrazione.

 

La definizione in ambito condominiale in funzione dei lavori da eseguire, che considera straordinaria una manutenzione che comporta riparazioni di notevole entità, porta a considerare maggioranze diverse per la loro approvazione:

la semplice sostituzione dei coppi rotti, se sufficiente ad eliminare la causa delle infiltrazioni, è un lavoro ordinario secondo il testo unico dell’edilizia e ordinario in ambito condominiale, per cui per la loro approvazione in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 334 millesimi del valore totale dell’edificio;

la sostituzione dei coppi con tegole portoghesi su tutta la superficie del tetto è mio parere che sia un lavoro straordinario secondo il testo unico dell’edilizia e straordinario in ambito condominiale per cui approvazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi.

Quest’ultima maggioranza senza il voto favorevole del condomino con millesimi maggiori di 500 non sarà mai raggiunta con conseguente situazione di stallo dell’assemblea.

 

 

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G.Ago dice:

I lavori di manutenzione del tetto sono stati già oggetto di discussione in assemblea regolarmente convocata e per i motivi indicati nel quesito, non è stata presa alcuna decisione in merito ai lavori da eseguire, rinviandola ad altra riunione.

Quindi, non sussistendo l’urgenza di procedere alle riparazioni, l’amministratore che autonomamente e senza una delibera assembleare decida i lavori da commissionare e nomini la ditta cui affidare i lavori da eseguire rischia di sopportarne l’intera spesa se l’assemblea non ratificherà il suo operato.

 

La definizione di lavori ordinari e straordinari secondo l’art. 3 (L) del testo unico dell’edilizia è ininfluente al fine dell’ottenimento dei benefici fiscali per ristrutturazione: infatti entrambi i tipi di lavori, se eseguiti su parti comuni, beneficino della detrazione.

 

La definizione in ambito condominiale in funzione dei lavori da eseguire, che considera straordinaria una manutenzione che comporta riparazioni di notevole entità, porta a considerare maggioranze diverse per la loro approvazione:

la semplice sostituzione dei coppi rotti, se sufficiente ad eliminare la causa delle infiltrazioni, è un lavoro ordinario secondo il testo unico dell’edilizia e ordinario in ambito condominiale, per cui per la loro approvazione in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 334 millesimi del valore totale dell’edificio;

la sostituzione dei coppi con tegole portoghesi su tutta la superficie del tetto è mio parere che sia un lavoro straordinario secondo il testo unico dell’edilizia e straordinario in ambito condominiale per cui approvazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi.

Quest’ultima maggioranza senza il voto favorevole del condomino con millesimi maggiori di 500 non sarà mai raggiunta con conseguente situazione di stallo dell’assemblea.

 

 

@G.Ago  wow! (non sono ironica!)

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