Regolamento assembleare e regolamento contrattuale
Il regolamento di condominio è l'atto che disciplina la vita interna della collettività condominiale. Esso è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci.
In caso di numero pari o inferiore, la sua approvazione è facoltativa ma ove venga assunto (nonostante sia facoltativo) il solo fatto di averlo approvato implica l'obbligo di rispettarne il contenuto.
Con esso vengono fissati i diritti e gli obblighi degli abitanti del palazzo. In generale, il suo contenuto -minimo, come previsto dall'art. 1138 c.c.- qualunque sia la sua formazione e natura, riguarda la disciplina dell'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ove nulla disponga in merito a uno di questi aspetti, sopperisce sempre il codice civile.
Così è ad esempio in tema di riparto spese (artt. 1123 e segg. c.c.), come per l'amministratore (artt. 1129 e seguenti c.c.).
Si suole distinguere tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale. Il regolamento assembleare è deliberato in sede di riunione del condominio (da qui la sua definizione) con il voto espresso dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, secondo comma, c.c.).
Anche se si è in seconda convocazione, occorre sempre il rispetto di questo quorum deliberativo altrimenti l'approvazione del regolamento è annullabile (art. 1137 c.c.).
Se la riunione non riesce a raggiungere questa maggioranza e si è in una fattispecie per cui si ha l'obbligo della sua esistenza (condominio con 11 o più condomini), il singolo può chiedere all'autorità giudiziaria di ottemperare all'inerzia dell'edificio.
In casi simili trova applicazione l'art. 1105 c.c. in tema di comunione, norma applicabile anche al condominio.
Il condomino adisce il tribunale per far assumere coattivamente il regolamento dell'edificio dalla collettività dei suoi abitanti, producendo in giudizio il c.d. verbale negativo da cui si desume l'impossibilità della deliberazione da parte dell'assemblea.
Come dispone l'art. 1138 c.c., ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
In questo caso si parla di regolamento coattivo in quanto assunto dal tribunale, organo terzo estraneo, al cui contenuto i singoli condomini hanno l'obbligo di attenersi.
Il regolamento può essere contrattuale. È quello che di norma viene formato unilateralmente dal costruttore, quando è proprietario dell'intero palazzo. Sino al momento in cui non vende il primo alloggio non si è ancora in una fattispecie condominiale, dove il requisito minimo è la presenza di due soggetti titolari di almeno due unità immobiliari diverse. Quando vende il primo appartamento, da lì si crea di fatto il condominio. La sua nascita è automatica, dal momento della compravendita dell'alloggio.
In questa sede il costruttore-venditore redige il regolamento dello stabile, a cui tutti i singoli acquirenti degli alloggi costituenti il condominio si vincolano in sede di conclusione del proprio contratto di compravendita.
La formazione di questo regolamento può essere anche data dall'approvazione dell'assemblea all'unanimità da tutti i condomini, sebbene nella prassi siano casi piuttosto rari.
Si parla di regolamento contrattuale in ragione dell'accordo delle parti tipico -appunto- del contratto: tutti prestano il consenso al regolamento; questo è un accordo tra la collettività degli abitanti dell'edificio.
Clausole e limitazioni nel regolamento contrattuale condominiale
Poiché vi è l'unanimità del consenso da parte di tutti i condomini, il regolamento contrattuale può prevedere clausole con cui si limitano in qualche modo le proprietà esclusive o l'uso dei beni e servizi del condominio, che prevedono una particolare disciplina di base diversa da quella codicistica. L'unico limite che incontra anche il regolamento contrattuale è dato dalle disposizioni inderogabili, come ad esempio il necessario rispetto delle maggioranze costitutive e deliberative richieste all'assemblea.
Vista la totalità dell'assenso, può avere ad oggetto materie attinenti alle singole proprietà esclusive o dei beni comuni, le cui limitazioni sono vietate per il regolamento assembleare, essendo quest'ultimo assunto a maggioranza.
Si tratta dei c.d. oneri reali, obbligazioni propter rem, anche dette servitù reciproche.
Naturalmente queste clausole, per essere valide, necessitano della forma scritta trattandosi di vincoli o limiti - normalmente servitù - ai diritti reali su beni immobili.
Se viene costituita ad esempio una servitù di passaggio su una certa parte comune del condominio, come può essere il ballatoio comune, i condomini sono soggetti passivi di questo vincolo: il diritto, per poter valere, necessita dell'assenso di tutti manifestato in un accordo scritto.
Poiché è tale il regolamento contrattuale, in questo modo si è creato validamente il vincolo reale a carico dei condomini.
Sempre e solo nel regolamento contrattuale è possibile prevedere una ripartizione delle spese diversa da quella codicistica (Cass. civ. Sez. II Sent., 20/03/2006, n. 6158).
Le norme in tema di distribuzione degli oneri economici dei beni e servizi comuni (artt. 1123 - 1126 c.c.) sono derogabili per volere delle parti.
La deroga è possibile solo con il consenso di tutti i condomini, comportando un maggiore o minore carico in capo ai singoli abitanti.
Regolamento condominiale contrattuale e clausole regolamentari
Clausola destinazione esclusiva e tassativa a civile abitazione e a studi professionali privati
Il valore della clausola regolamentare in oggetto è stato esaminato dal Tribunale di Palermo nella recente decisione n. 4592 del 29 novembre 2021.
Nel caso di specie il giudice ha ritenuto di essere di fronte ad un regolamento assembleare perché nell'atto di vendita del primo alloggio da parte del costruttore è stato previsto che i rapporti tra i condomini avrebbero costituito oggetto di regolamento approvato a maggioranza.
Il Tribunale ne ha dedotto che il costruttore non ha predisposto un regolamento contrattuale che, sottoscritto unitamente ai contratti di acquisto degli immobili e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, è vincolante ed obbligatorio per tutti i condomini, anche per le limitazioni disposte all'uso delle parti di proprietà esclusiva.
Per essere tale deve essere espressamente richiamato all'interno degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e ciascun condomino vi aderisce al momento dell'acquisto.
Il regolamento viene quindi allegato all'atto di compravendita o richiamato in esso ed accettato dall'acquirente in sede di compravendita (cfr. Cass. n. 19212/2016; Cass. n. 22310/2016).
Così non è nel caso di specie dove il costruttore nulla ha fatto in questi termini ma anzi ha rimandato la sua redazione al condominio in sede assembleare.
Di conseguenza puntualmente ha osservato e concluso che il Condominio non può vietare determinate destinazioni d'uso ai singoli proprietari delle unità immobiliari, stante il carattere assembleare del regolamento.
Ne è derivata la pronuncia di nullità della delibera assembleare -di nascita del regolamento assembleare- con cui è stato disposto il divieto di destinazione delle unità ad usi diversi dall'abitazione, nello specifico casa di cura per anziani e comunità di accoglienza mamma-bambino dove questi erano svolte dai conduttori degli immobili da cui è nata la relativa vertenza.
Opponibilità delle clausole del regolamento di condominio: il caso del bed & breakfast
