È noto a tutti che il regolamento condominiale stabilisce le regole che tutti i proprietari devono rispettare con riferimento alla gestione dell'intera compagine e, in particolar modo, delle parti comuni.
In alcuni regolamenti sono però presenti norme particolarmente rigorose che superano il limite della cosa comune per giungere dritte al cuore della proprietà privata.
Ad esempio, ci sono regolamenti che stabiliscono che nelle unità immobiliari non è possibile aprire un'attività commerciale o professionale.
È possibile ciò? Quali limiti alla destinazione d'uso degli immobili può imporre il regolamento?
Una recente sentenza del Tribunale di Palermo (la numero 4532 del 29 novembre 2021), ponendosi nel solco di giurisprudenza praticamente unanime, ha stabilito ancora una volta la differenza tra regolamento condominiale e contrattuale, ribadendo in che modo può impattare quest'ultimo tipo sulla destinazione d'uso delle proprietà private. Analizziamo meglio la questione.
Regolamento e destinazione d'uso degli immobili: il caso
Gli attori impugnavano la delibera condominiale con cui veniva fatto divieto di adibire le unità immobiliari a destinazione diversa da quella di "civile abitazione" o di "studio professionale privato". Tale proibizione sarebbe derivata dalla pedissequa applicazione della normativa regolamentare, la quale stabiliva per l'appunto tali limitazioni.
A parere degli attori, il condominio non poteva imporre queste preclusioni alle proprietà private in quanto il regolamento aveva natura condominiale e non contrattuale.
La natura del regolamento in condominio
Il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 4532 del 29 novembre 2021, ha accolto l'impugnazione proposta dagli attori, stabilendo che il regolamento, non avendo natura contrattuale, non avrebbe potuto imporre limitazioni alla destinazione d'uso delle abitazioni.
Secondo il Giudice palermitano, occorre preliminarmente accertare la possibilità che il regolamento condominiale possa disporre il divieto per i condòmini di adibire gli immobili di proprietà esclusiva a determinate destinazioni d'uso.
Come è noto, il regolamento condominiale può avere natura contrattuale, quando sia predisposto dall'originario costruttore dell'edificio, oppure natura assembleare, quando sia approvato successivamente in tale sede.
Il regolamento contrattuale può disporre limitazioni alle facoltà d'uso dei singoli condòmini tanto in relazione alle parti comuni dell'edificio quanto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva; è predisposto dal costruttore e allegato o citato nei successivi atti di vendita dei singoli immobili e trascritto nei registri immobiliari.
Il regolamento assembleare previsto dall'art. 1138 c.c., invece, è approvato successivamente dal consesso condominiale con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. e non può disporre limitazioni alle destinazioni di uso dei singoli immobili di proprietà esclusiva dei condòmini.
Da quanto sopra emerge che il regolamento assembleare si limita a dettare norme che disciplinano l'uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro architettonico. Il regolamento adottato a maggioranza può occuparsi dell'uso delle cose comuni, purché ne sia assicurato il pari uso a tutti i condòmini (ex multis, Cass., sent. n. 12873/2005).
Il contenuto di tale forma di regolamento, a differenza di quello contrattuale, non può incidere sui diritti dei singoli sulle parti comuni né sulle parti di proprietà esclusiva.
Stop alla birreria in condominio. Insuperabili i limiti previsti dal regolamento
La nullità della delibera che impone limiti alla proprietà privata
Nella fattispecie affrontata dal Tribunale di Palermo, il regolamento condominiale non era di tipo contrattuale; tanto si evince dall'atto di vendita del costruttore, il quale si limita solamente a stabilire alcune previsioni (tipo il divieto di destinare le abitazioni ad attività commerciali) che i condòmini avrebbero potuto inserire nel regolamento votato in assemblea.
In altre parole, il costruttore non ha mai predisposto un regolamento contrattuale che, sottoscritto unitamente ai contratti di acquisto degli immobili e trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari, diviene vincolante ed obbligatorio per tutti i condòmini, anche per le limitazioni disposte all'uso delle parti di proprietà esclusiva.
Il costruttore, nel caso di specie, ha soltanto dettato delle indicazioni generiche, da inserire nel regolamento, che lo stesso demandava all'assemblea condominiale di approvare. Infatti, l'atto di acquisto degli attori non contiene alcun riferimento ad un regolamento contrattuale, peraltro inesistente al momento della prima vendita degli immobili dell'edificio oggetto del giudizio, né alcuna sottoscrizione degli acquirenti di accettazione del regolamento contrattuale.
Pertanto, il condominio convenuto non può vietare determinate destinazioni d'uso ai singoli proprietari delle unità immobiliari, in quanto la relativa norma è contenuta in un regolamento di approvazione assembleare.
Per quanto sopra, la delibera oggetto dell'impugnazione va dichiarata nulla in quanto finalizzata ad imporre vincoli di destinazione sugli immobili di proprietà esclusiva dei condomini.
I limiti dei regolamenti condominiali di Milano
