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Casa di riposo per anziani in condomino: non sempre è possibile

In allegato una recentissima sentenza della Cassazione ed una decisione di merito che affrontano la questione
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli - Responsabile scientifico Condominioweb 

Secondo una recente decisione di merito, ogni anziano (e, prima ancora, ogni persona) che abita all'interno del condominio ha il diritto costituzionalmente garantito di beneficiare dell'assistenza socio-sanitaria necessaria a salvaguardare la propria salute. In linea generale, quindi, uno o più appartamenti di un caseggiato possono essere destinati a casa di riposo per anziani.

Una clausola di natura contrattuale del regolamento condominiale può però vietare l'utilizzo delle unità immobiliari del caseggiato per l'esercizio di professioni e mestieri capaci di arrecare danno all'igiene, alla tranquillità e al decoro del centro residenziale.

Tale norma non è violata, però, se il condomino che non vuole una casa di riposo in condomino e, quindi, si rivolge all'Autorità Giudiziaria per farla chiudere, non riesce a provare che la casa di cura per anziani costituisce fonte di danno all'igiene, alla tranquillità e al decoro del condominio.

Tuttavia secondo una recentissima sentenza della Cassazione (Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2021, n. 38639) vi possono essere clausole del regolamento capaci di "bloccare" l'attività di tali strutture di cura per anziani.

I limiti alla proprietà privata imposti dal regolamento contrattuale

Casa di riposo per anziani in condomino: la vicenda

In un caseggiato l'articolo 11 lett. b) del regolamento vietava di esercitare all'interno degli appartamenti, senza apposita autorizzazione assembleare, "industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri".

Due condomini, convinti di non violare tale norma del regolamento, decidevano di adibire gli appartamenti di loro proprietà a casa di riposo per anziani.

Il condominio, però, deliberava che detta attività era illecita e non poteva essere proseguita.

I condomini impugnavano tale decisione assembleare davanti al Tribunale che annullava la delibera impugnata; secondo il giudice l'ordine del giorno contenuto nell'avviso di convocazione dell'assemblea non era specifico, facendo solo un generico riferimento all'artt. 11 del regolamento di condominio; in ogni caso lo stesso giudice riteneva che l'attività di casa di riposo per anziani non fosse affatto preclusa dal regolamento.

I giudici di appello, al contrario, ritenevano irrilevante la destinazione a civile abitazione mantenuta dalle unità immobiliari adibite a casa di riposo, sostenendo che il Tribunale aveva errato nell'interpretare il termine "commerci" adoperato nel divieto di cui all'articolo 11 lett. b) del regolamento contrattuale, da intendersi comprensivo di ogni utilizzazione delle proprietà esclusive come negozi o come luogo di svolgimento di un servizio da scambiare con un prezzo.

Secondo i giudici di secondo grado, quindi, la gestione di una casa di riposo per anziani costituiva un'attività imprenditoriale e, ciò, avrebbe imposto, l'autorizzazione assembleare (mai richiesta).

La decisione

I giudici supremi hanno ritenuto l'attività di casa di cura per anziani vietata dal regolamento. Secondo la Cassazione la clausola del regolamento di condominio (contenente il divieto di destinare gli appartamenti, senza autorizzazione dell'assemblea all'esercizio, tra l'altro, di "commerci") è stata correttamente interpretata dai giudici di secondo grado; in altre parole anche per la Cassazione l'espressione "commerci" non consente in un'unità immobiliare l'attività di casa di riposo per anziani (residenza assistenziale collettiva di carattere stabile) da intendersi come attività imprenditoriale vera e propria.

Tale conclusione - come precisa la Cassazione - non può essere messa in dubbio dalle classificazioni della Camera di commercio, né dai pareri resi al riguardo dall'Avvocatura dello Stato o dalle evoluzioni della legislazione in tema di servizi socio-assistenziali e neppure dal regime fiscale di esenzione stabilito per le prestazioni socio assistenziali.

Regolamento di condominio di natura contrattuale e limiti d'uso, come si interpretano le clausole?

Un altro caso esaminato dalla Cassazione

Secondo i giudici supremi, è vero che le comunità alloggio per anziani devono possedere i requisiti edilizi previsti proprio per gli alloggi destinati a civile abitazione; tuttavia si deve considerare che le medesime comunità alloggio si connotano come strutture a ciclo residenziale, le quali prestano servizi socioassistenziali ed erogano prestazioni di carattere alberghiero.

In sostanza, l'oggetto principale dell'attività della casa di riposo, è quello ricettivo alberghiero, al quale si aggiungono altri specifici servizi e non v'è dubbio che tale elemento debba ritenersi decisivo ai fini di una corretta comprensione della fattispecie.

Stesso discorso vale per le case famiglia che si differenziano semplicemente per la gestione famigliare che, in genere, non prevede una grande quantità di ospiti.

Ne consegue che le residenze assistenziali rivolte agli anziani, in forma di case di riposo, case famiglia o anche comunità alloggio non possono essere ammesse se una clausola regolamentare impone di destinare gli appartamenti ad uso di civile abitazione o di studi o uffici professionali privati oppure vieta di adibire gli stessi a stanze ammobiliate d'affitto, pensioni e locande.

Tale conclusione - ad avviso della Cassazione - non risulta né contrastante con il significato delle espressioni adoperate nel regolamento, né contraria a logica o incongrua (Cass. civ. sez. VI, 14/05/2018, n. 11609).

Trascrizione del regolamento condominiale: si devono osservare particolari prescrizioni?

Sentenza
Scarica Cass. 6 dicembre 2021 n. 38639

Scarica Trib. Roma 30 settembre 2021 n. 15142

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