Al momento dell'acquisto di un'unità immobiliare all'interno di un edificio condominiale è frequente che il compratore si veda imposte dal venditore-costruttore del caseggiato alcune clausole particolari tra cui rientra certamente quella attraverso cui l'acquirente conferisce al venditore il più ampio mandato per la compilazione del regolamento condominiale, dichiarando preventivamente di accettarlo. Si pone il problema di stabilire se questa clausola sia valida o meno. Una risposta è contenuta nella sentenza del 21 gennaio 2021 n. 297.
Il mandato al costruttore per la redazione del regolamento: la vicenda
In un caseggiato il regolamento condominiale era stato redatto dal costruttore ma solo dopo la nascita del condominio (nel novembre 2017), in forza della clausola contenuta negli atti di compravendita immobiliare stipulati dagli attori (risalenti all'anno 2011); tale clausola prevedeva che l'acquirente dell'unità immobiliare in condominio conferisse alla società venditrice mandato irrevocabile per addivenire alla stipula di tutti gli atti di obbligo e di vincolo che venissero comunque richiesti dalle competenti autorità amministrative, nonché per addivenire al deposito del regolamento di condominio dello stabile, con le più ampie facoltà e poteri al riguardo, compresi quelli di individuare le parti comuni del fabbricato, nonché le porzioni ad uso esclusivo (ad esempio posti auto esterni), redigere le tabelle di comproprietà delle parti comuni e di concorso nelle relative spese, e compiere in genere quant'altro necessario per l'espletamento del mandato stesso, senza alcuna limitazione o riserva.
Un condomino citava in giudizio tutti i partecipanti ad un condominio, nonché il condominio stesso richiedendo al Tribunale che accertasse e dichiarasse la nullità sia del regolamento fatto dopo la nascita del condominio dal costruttore o, in via subordinata, di alcune clausole specificamente individuate e ritenute vessatorie, sia della delibera assembleare rispetto alla quale veniva proposta domanda di annullamento e/o nullità.
L'attore richiedeva, in via cautelare, anche la sospensione dell'efficacia della delibera impugnata che si fondava sul regolamento ritenuto nullo; la domanda cautelare veniva accolta per la sussistenza di gravi motivi consistenti nella probabile sussistenza di profili di irregolarità riguardanti la rendicontazione annuale e la ripartizione delle spese; del resto non vi era stata nessuna contestazione da parte dei convenuti, non comparsi né costituiti in giudizio.
Nel corso del giudizio, si costituiva la società che amministrava il condominio sostenendo che gli attori avrebbero dovuto impugnare la clausola contrattuale che conteneva il mandato ad essa venditrice per la stipula del regolamento condominiale.
L'opponibilità del regolamento contrattuale ai condòmini successivi acquirenti.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione al condomino.
I giudici supremi infatti hanno ricordato che, l'obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, come non vale a conferire a quest'ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest'ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto.
In altre parole secondo lo stesso giudice in base al comportamento degli acquirenti che conferiscono alla società venditrice ampio e irrevocabile mandato per la compilazione del regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali, dichiarando di accettare preventivamente regolamento e tabelle, non può desumersi la validità ed operatività del regolamento poi redatto dalla società, atteso che lo stesso non preesiste né alla stipulazione dei preliminari, né alla stipula degli atti definitivi.
In altre parole l'obbligo genericamente assunto nei contratti di vendita delle singole unità immobiliari di rispettare il regolamento di condominio che contestualmente si incarica il costruttore di predisporre, come non vale a conferire a quest'ultimo il potere di redigere un qualsiasi regolamento, così non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest'ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto; pertanto il regolamento può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti adesione.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha ritenuta nulla la clausola contenuta nei rogiti con mandato al costruttore di redigere il regolamento per eccessiva indeterminatezza dell'oggetto; in ogni caso tale nullità ha reso nullo anche il regolamento condominiale (redatto peraltro oltre sette anni dopo la stipula dei contratti di compravendita immobiliare).
Rimozione delle fioriere e previsioni del regolamento condominiale
La procura speciale al costruttore
Si ricorda che secondo una decisione la situazione cambia se l'acquirente di un appartamento in condominio ha dato specifico incarico di predisporre tale regolamento in nome e per conto proprio.
Per tale tesi infatti è valido il regolamento condominiale stipulato e depositato dal venditore in nome e conto del compratore, in forza di una procura speciale conferita con il contratto di compravendita immobiliare.
Non si tratterebbe infatti di un mandato in bianco conferito dall'acquirente al costruttore all'atto della prima stipula ma del conferimento alla società venditrice di uno specifico mandato a predisporre il regolamento secondo le condizioni e clausole che tutti i condomini hanno già accettato nei rogiti d'acquisto (Cass. civ., sez. II, 4 agosto 2016, n. 16321).
