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Cambio dell'amministratore prima che scada il mandato
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Cambio dell'amministratore prima che scada il mandato

Il condominio può cambiare l'amministratore prima che scada il mandato? Sì, vediamo come.

Avv. Valentina Papanice 

Cambio dell'amministratore prima della fine del mandato

È possibile cambiare amministratore prima che scada il mandato? Sì, l'ipotesi è disciplinata dal codice civile mediante le norme sulla revoca dell'amministratore.

Per chiarirci le idee, diamo uno sguardo alle norme sulla durata dell'incarico di amministratore e sulla revoca.

Durata dell'incarico di amministratore

Le norme sulla durata dell'incarico di amministratore sono state modificate dalla legge di riforma del condominio (L. n. 220/2012); in particolare, mentre in precedenza sul punto l'art. 1129 c.c. prevedeva che "l'amministratore dura in carica un anno", oggi, invece, prevede che "l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata"; se prima della riforma la durata era senza dubbi di un anno, oggi è di un anno più un altro anno, salvo revoca.

=> La durata "annuale" del mandato dell'amministratore di condominio. Da non perdere

Revoca dell' amministratore

Anche la revoca dell'amministratore ha subìto una serie di modifiche con la riforma. Per quanto qui interessa, la revoca può essere decisa dall'assemblea oppure dal giudice.

Quanto all'assemblea, la norma prevede che la revoca "può essere deliberata in ogni tempo", lasciando comprendere che dunque può essere decisa senza motivi specifici; la norma prevede che la decisione potrà essere assunta con la maggioranza necessaria per la nomina (dunque, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, co.2 c.c. e cioè voti pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dell'edificio) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

La revoca giudiziale, cioè disposta dal giudice, può invece essere richiesta - anche da un solo condòmino - e disposta solo al determinarsi di specifiche condizioni.

Tali condizioni specifiche sono: il caso in cui l'amministratore, ricevuta la notifica di un atto che esorbita dalle sue attribuzioni, non ne riferisce velocemente all'assemblea (ex art. 1131 co. 3 e 4 c.c.); il caso in cui l'amministratore non rende il conto della gestione, o il caso di gravi irregolarità; le ipotesi di gravi irregolarità sono indicate in maniera esemplificativa dallo stesso art. 1129 c.c.: ad es., abbiamo: il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore, la mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari e amministrativi, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, etc.

L'elenco delle gravi irregolarità non è completo, come si evince con chiarezza (dall'espressione dell'art. 1129 "costituiscono tra le altre, gravi irregolarità:…").

Convocazione dell'assemblea per la revoca su iniziativa dei condòmini

Sappiamo che, generalmente, a norma dell'art. 66 disp. att. e trans. c.c., la convocazione dell'assemblea straordinaria (quale sarebbe quella relativa alla revoca dell'amministratore richiesta dai condòmini) può essere decisa dall'amministratore, o anche richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio (se l'amministratore non provvede, passati dieci giorni dalla richiesta, i condòmini possono procedere direttamente alla convocazione degli altri condòmini).

Tale norma trova applicazione anche in caso convocazione dell'assemblea per la revoca dell'amministratore, salvo, però, alcuni casi specifici: infatti, è espressamente previsto che nel caso di gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale, l'iniziativa di convocare l'assemblea per la cessazione del comportamento e la revoca dell'amministratore è riconosciuta anche ad ogni singolo condòmino; se poi l'assemblea non delibera in tal senso, ciascun condòmino può rivolgersi al giudice (e, in caso di accoglimento della domanda, rivalersi quanto alle spese legali sul condominio, il quale si potrà a sua volta rivalere sull'ex amministratore).

Ricordiamo poi che ai fini della revoca giudiziale, la norma non prevede sempre la necessità del passaggio assembleare (salvo alcuni casi specifici appena accennati).

In caso di revoca giudiziale, l'ex amministratore non può essere nuovamente nominato dal condominio.

=> Quanto dura il mandato dell'amministratore di condominio

Risarcimento danni per revoca senza giusta causa

Come abbiamo visto, l'assemblea può decidere di cambiare amministratore anche senza dar conto di un motivo specifico; ciò, però, non senza il rischio di alcune conseguenze, in particolare quelle di dovere pagare i danni prodotti all'(ex) amministratore in conseguenza di tale decisione.

Secondo la giurisprudenza il condominio è tenuto a risarcire l'amministratore per i danni prodotti da una revoca senza giusta causa. La revoca decisa dall'assemblea, dunque, è libera, ma non gratis: se, cioè, produce l'interruzione dell'incarico, dunque del compenso, senza una giusta causa, essa comporterà per il condominio l'obbligo di risarcire il danno (v. art. 1725 c.c., che disciplina la revoca nel mandato a titolo oneroso e Cass. SS.UU. n. 20957/2004).

Ci si chiede se il diritto al risarcimento sia ipotizzabile anche nel caso di mancato rinnovo allo scadere del primo anno: possiamo cioè ipotizzare che il mancato compenso o altre spese sostenute siano risarcibili in caso di mancato rinnovo senza giusta causa alla fine del primo anno? Possiamo quindi applicare in questa fase quanto previsto in generale sulla revoca senza giusta causa?

A parere di chi scrive un diritto al risarcimento andrebbe ammesso solo ove da elementi obiettivi si dovesse poter concludere che il mancato rinnovo abbia prodotto dei danni in capo all'amministratore attribuibili al condominio; ad es. se emergesse che l'amministratore sia stato indotto a confidare nel rinnovo e per questo abbia ad es. sostenuto delle spese, che non avrebbe altrimenti sostenuto.

In assenza di tali prove, non sembra a chi scrive che si possa riconoscere de plano un diritto al recupero del compenso per una semplice revoca senza giusta causa.

Non avrebbe avuto senso aver distinto i due periodi: quello del primo anno, e quello del secondo; questo, salvo che non si giunga a ritenere che la durata dell'incarico sia biennale e non annuale.

=> Cambio amministratore? Attenzione al collega segnalato dallo stesso amministratore

=> Conferma del mandato dell'amministratore. E' sempre automatica o no?

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Toni1945
Toni1945 giovedì 04 aprile 2019 alle ore 21:16

Praticamente la revoca di un amministratore per gravi irregolarità (difficilissime da provare specie se il soggetto non è proprio uno sprovveduto che non utilizza il conto condominiale e sta attento a non fare errori macroscopici...) è praticamente quasi impossibile, anche la revoca assembleare, specie se l'assemblea viene convocata da parte di almeno 2 condòmini che rappresentano 1/6 dei millesimi totali risulta alquanto difficike se non si raggiungono i previsti quorum. E infine, ricorrere al Giudice da parte di un solo condòmino che dopo la mancata revoca assembleare (per mancanza quorum) è, oltre che difficile (non si può essere sicuri che il Giudice accolga la richiesta) mediante la cosiddetta azione di volontaria giurisdizione, anche molto costoso. A differenza di quello che era possibile fino al 2013, bisogna adesso farsi patrocinare da un legale.

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