Si parla di supercondominio quando singoli edifici (fabbricati con appartamenti, villette a schiera, etc) pur essendo autonomi, hanno dei beni in comune (ad esempio, viali d'ingresso, cortili) e dei servizi (per ipotesi, fognature, impianto idrico) per cui è necessaria la gestione.
In tal caso, i costi per la conservazione di tali strutture devono cadere in capo a tutto la collettività costituente l'intero complesso immobiliare, al pari di quanto avviene per i proprietari di un condominio tradizionale, cioè un edificio composto da un unico corpo di fabbrica.
Si è discusso dell'argomento nella recente sentenza del Tribunale di Lodi n. 126 del 7 febbraio 2024, nell'ambito di un'impugnazione assembleare. La parte attrice, infatti, nel domandare l'annullamento di un deliberato che aveva approvato un certo consuntivo, ha, altresì, chiesto che venisse accertata l'esistenza di un supercondominio nel complesso di cui era parte il suo immobile.
Con l'occasione, quindi, l'ufficio investito della questione ha chiarito alcuni concetti in tema di supercondominio, precisando, altresì, se l'esistenza del medesimo può essere esclusa dal regolamento contrattuale predisposto dal costruttore.
Entriamo, dunque, nel merito giuridico della vicenda.
Supercondominio: cosa dicono la legge e la giurisprudenza?
Prima della riforma condominiale del 2012, il supercondominio era stato definito per intervento giurisprudenziale. In base ai magistrati interpellati in merito, era pacifica la sussistenza del supercondominio quando erano presenti beni e servizi comuni in relazione accessoria con più edifici distinti ed autonomi "singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio" quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio del portiere, ecc.) contestualmente legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici (ex multis, Cass. 7286/96; 14791/03)".
Sul punto, quindi, la disciplina delle cose e dei servizi comuni avveniva, per applicazione analogica, invocando gli artt. 1117 e seg. del codice civile (ex multis Cass. n. 13883/2010).
Attualmente, la formulazione dell'art. 1117bis cod. civ. ha risolto ogni incongruenza formale sul tema, fermo restando che, né prima né dopo la riforma del 2012, la giurisprudenza ha messo mai in discussione un assunto: per sorgere, il supercondominio non necessita di alcuna manifestazione di volontà.
Esso si costituisce di fatto nel momento in cui sussistono le circostanze e i presupposti che lo individuano "il supercondominio sorge ipso iure et facto, senza che sia necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio (Cass. 17332/11; 19939/12; 27094/17; 2279/19; 32237/19; 23153/23)".
Supercondominio, le sentenze in materia
Un unico condominio in luogo di un supercondominio: è possibile?
Per il Tribunale di Lodi, nel solco della giurisprudenza sul tema, la volontà di tutti i proprietari di un supercondominio, espressa perciò all'unanimità, oppure il regolamento condominiale predisposto dal costruttore, ritualmente accettato in calce ad ogni atto di acquisto, possono considerare un supercondominio come un unico ente ed escludere, perciò tale figura organizzativa "il titolo e/o il regolamento possono diversamente prevedere (Cass. 19939/12), con la conseguenza che la volontà dell'originario costruttore e/o dei proprietari può escludere il ricorso alla figura supercondominiale, per regolare diversamente (es. mediante la costituzione in unico condominio) la fattispecie concreta quanto ai rapporti tra le unità immobiliari e la fruizione dei servizi/impianti comuni.
Non si registra, nella giurisprudenza di merito, alcun discostamento da questo orientamento, ribadito con continuità, tanto rispetto a complessi sorti prima e dopo la riforma del 2012 (tra le molte, in DeJure, cfr. Trib. Roma, 19411/18; App. Torino, 953/20; Trib. Napoli, 3087/21; App. Aquila, 48/22)".
Per l'ufficio lombardo, la volontà delle parti non è necessaria per la costituzione di un supercondominio, ma può, invece, prevedere che questo sia gestito come se fosse composto da un unico corpo di fabbrica "In altri termini, laddove possa ritenersi ricorrente, in concreto, una fattispecie idonea a essere sussunta nella nozione di supercondominio (pluralità di edifici, anche non aggregati in condominii, ricompresa in una più ampia organizzazione con impianti, beni e servizi comuni), la volontà delle parti non serve ai fini di dichiarare e costituire come esistente il supercondominio, bensì a escludere che quest'ultima figura organizzativa possa venire in rilievo".
Proprio ciò che è avvenuto nel caso in commento dove, per volontà del costruttore, il cui regolamento e le relative tabelle erano accettate nei vari atti di acquisto, l'intero complesso immobiliare era considerato come un unico ente.
In questo, perciò, erano in vigore tre tabelle (una per i garage, una per i vari appartamenti e le relative pertinenze e una per tutte le unità immobiliari del complesso) che quantificano, coi millesimi, il valore e i conseguenti oneri di gestione per ogni singola proprietà.
L'applicazione corretta delle medesime da parte dell'amministratore era, quindi, insindacabile, sebbene fossero espressione di unico ente e non di vari condominii in relazione accessori con alcuni beni e servizi comuni.
Si è trattata, dunque, di una situazione a cui ha dato pieno avallo il Tribunale di Lodi, con l'occasione rigettando ogni domanda attorea ed ogni contestazione o dubbio sul punto.
