In ambito condominiale capita spesso di trovarsi di fronte a complessi residenziali composti da una pluralità edifici, con un conseguente elevato numero di condomini, i quali sono tra loro legati dalla presenza di aree, impianti e servizi comuni.
Si tratta di una situazione nota come "supercondominio", termine che identifica un istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale che origina dall'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici.
Una fattispecie che, ad ora, si ritiene normativizzata dall'art. 1117-bis c.c., a norma del quale le disposizioni codicistiche dettate per il condominio degli edifici "si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c.".
Una definizione di supercondominio, oltre che nell'opera degli interpreti, si rintraccia anche nelle pronunce giurisprudenziali. Per la Cassazione (cfr. sentenza n. 19939/2012) "per supercondominio s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati".
Situazione in cui, dunque, si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione.
Costituzione del supercondominio
Quanto alla costituzione del supercondominio la giurisprudenza è costante nel ritenere che non siano necessarie particolari formalità, né apposite manifestazioni di volontà, né tantomeno di approvazioni assembleari.
Pertanto, "al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e ss. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari" essendo sufficiente "che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati" (cfr., ex multis, Cass. n. 27084/2018).
Ancora, diverse pronunce hanno confermato "che non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti" (cfr. Cass. n. 19939/2012; conf., n. 27094/2017).
Ciò determina che ad essi trova applicazione, "proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione" (cfr. Cass. n. 19939/2012).
L'elemento identificativo del supercondominio è stato rintracciato "nella natura specificamente condominiale della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario ovvero più condomìni" sicché "l'art. 1117-bis c.c., avendo recepito l'elaborazione giurisprudenziale formatasi intorno al concetto di supercondominio, ne identifica una nozione utile anche in senso retrospettivo, allorquando si riferisce, con ampia locuzione, a "più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c." (cfr. Cass. n. 32237/2019).
Organi del supercondominio
Sempre la giurisprudenza ha sottolineato che, se è automatica la costituzione del supercondominio, "non lo è quella dei suoi organi, che dovranno regolarmente essere costituiti" e, pertanto, "una volta costituito ipso jure et facto il supercondominio, dovranno essere costituiti i relativi organi, in conformità di quanto previsto dagli artt. 1117-1129 c.c., in vista dell'amministrazione e gestione dei beni e servizi che ne fanno parte" (cfr. Cass. n. 28280/2019).
In dettaglio, si è precisato (cfr. Cass. n. 2305/2008) che i comunisti dovranno "nominare un amministratore che di questi beni, comuni a tutti i condòmini dei vari condomìni assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio (in difetto di che può intervenire, a richiesta degli interessati il provvedimento dell'autorità giudiziaria ex articolo 1129 c.c.)".
Ancora, la Cassazione ha chiarito che "il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c.. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del cd. supercondominio" (cfr. Cass. n. 2279/2019; n. 19558/2013).
Per quanto riguarda l'amministratore, non sembrano esservi dubbi sull'applicazione al supercondominio, quale norma compatibile, dell'articolo 1129 c.c., come conferma la Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 15262/2018 in cui si legge che: "nel caso in cui facenti parte del supercondominio siano oltre 8 partecipanti, occorrerà la nomina dell'amministratore con tutte le implicazioni conseguenti" e, "nel caso in cui anche gli altri edifici siano composti da oltre 8 partecipanti, anche questi ulteriori condomini dovranno nominare il proprio amministratore".
Lo stesso provvedimento soggiunge che "è ipotesi che la legge non esclude, e può ritenersi frequente, che l'amministratore sia lo stesso per il supercondominio che per i singoli condomini, tuttavia, i due condomini (il supercondominio e il singolo condominio) hanno una piena autonomia gestionale (autonomia di registri e di conti correnti), nonostante l'amministratore sia uguale".
Pertanto, "nell'ipotesi in cui l'amministratore sia unico, lo stesso è legittimato attivo e passivo, ma nella qualità di amministratore del supercondominio o del condominio singolo a seconda se l'atto di amministrazione riguarda il condominio singolo o il supercondominio".
L'assemblea generale non può revocare le decisioni dell'assemblea parziale
Amministratore supercondominio: chi può revocarlo?
Per semplificare le procedure deliberative nelle realtà condominiali più complesse (stante l'elevato numero di potenziali partecipanti all'assemblea) il codice civile disciplina, all'art. 67 disp. att. c.c., comma 3, la c.d. assemblea dei rappresentati in supercondominio.
La norma prevede che, nei casi di cui all'art. 1117-bis c.c., qualora i partecipanti siano complessivamente più di sessanta, ciascun condominio dovrà nominare un rappresentante.
Il rappresentante parteciperà alle assemblee per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza di nomina, ciascun partecipante potrà chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Il Tribunale di Milano (cfr. sentenza n. 9844 del 30 agosto 2016), parlando dell'art. 67 disp. att. c.c. come di una "norma eccezionale non applicabile al di fuori dei casi ivi previsti, costituendo un vistoso vulnus al principio di democrazia partecipata in seno al Condominio", ha ritenuto non fosse oggetto di gestione ordinaria la revoca dell'amministratore, con conseguente competenza a deciderla in capo all'assemblea dei condòmini (come conferma anche Corte App. Milano, 09/05/2018, n. 2321).
Un orientamento che non manca di registrare voci dissenzienti, tra cui quella della Corte d'Appello di Palermo che, nella sentenza n. 867/2021, ha ritenuto che all'assemblea del supercomdominio, formata dai rappresentanti dei singoli condominii, sia consentito deliberare sia la revoca dell'amministratore in carica che la nomina del nuovo amministratore, potendo la stessa anche procedere alla sua retribuzione (corresponsione che viene considerata quale attività di ordinaria gestione).
Tabelle millesimali supercondominio
Significativi pronunciamenti si rinvengono anche in relazione alla ripartizione delle spese per la manutenzione dei beni in comune. In primis, la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n.) ha chiarito che spetta a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" sulle parti comuni, ovvero quelle che collegano i singoli edifici stante il vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno dei fabbricati, e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.
In particolare, si afferma che "laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda tabella è, invece, quella normale interna ad ogni edificio".
L'assemblea del supercondominio può revocare l'amministratore?
Sempre in merito alle tabelle millesimali del supercondominio, si è chiarito (cfr. Tribunale di Roma, 11 ottobre 2018 n. 19411) che "i valori delle unità immobiliari vanno poste in relazione con il valore complessivo delle stesse, ma anche i singoli edifici devono ricevere una valutazione diversa in ordine alle loro specifiche caratteristiche architettoniche ed immobiliari, ponderando il reale valore.
Per tale motivo vanno redatte due tabelle: una che si riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri ed un'altra che ripartisce poi tale quota tra i condomini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusiva."
In ordine alle modalità di gestione e di ripartizione delle spese del supercondominio, parte della giurisprudenza (cfr. Tribunale Firenze sez.
II, 13/02/2018, n. 442) ritiene che debbano "essere applicati i criteri affermati dalla giurisprudenza negli ultimi anni e recepiti dalla recente riforma in materia, che ha introdotto l'art. 1117-bis c.c. e riformulato l'art. 67 disp. att. c.c." e dunque, "per quanto concerne la ripartizione delle spese, le delibere dell'assemblea del supercondominio avranno efficacia nei confronti dei singoli fabbricati e le spese relative al supercondominio dovranno essere ripartite secondo i valori dei singoli fabbricati e, successivamente, tra i singoli condomini facenti parte di ciascun condominio in relazione alla tabella millesimale di ciascun fabbricato".
