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Cooperative, condominio e legale rappresentanza

Amministrazione del condominio costituito in forma di cooperativa: come funziona? Una cooperativa può amministrare un condominio?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

La realtà condominiale e quella delle cooperative possono intrecciarsi e dare vita ad almeno due questioni di rilevante interesse. La prima riguarda il condominio costituito in forma di cooperativa: in un caso del genere, il presidente della società può svolgere anche la funzione di amministratore condominiale? A tanto ha fornito risposta il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 14930 del 27 settembre 2021.

La seconda questione concerne invece la possibilità che una cooperativa, esterna al condominio, svolga il ruolo di amministratore della compagine. Nel prosieguo risponderemo a queste domande riguardanti cooperative, condominio e legale rappresentanza.

Cooperativa edilizia: cos'è?

In linea di massima, la cooperativa edilizia è una società a responsabilità limitata, il cui oggetto sociale è costituito dalla realizzazione o dall'acquisto di immobili ad uso abitativo da assegnare in proprietà o in godimento ai soci della cooperativa stessa.

La particolarità delle cooperative, rispetto ad altre tipologie di società, è che i soci non hanno, come scopo, quello di trarre dalle attività sociali svolte utili da ripartirsi, ma hanno l'esclusivo intento di ottenere un'abitazione a prezzi più convenienti rispetto a quelli di mercato.

Cooperative a proprietà indivisa e cooperative a proprietà individuale, le fattispecie e i tratti distintivi

Cooperative e condominio

Mediante una cooperativa edilizia è possibile realizzare la costruzione di un condominio attraverso il finanziamento dei soci stessi e beneficiando, di solito, di agevolazioni fiscali.

Una volta edificato l'immobile, le singole unità abitative possono essere attribuite ai soci della cooperativa, i quali quindi diventano condòmini a tutti gli effetti (si parla in questo caso di cooperativa a proprietà divisa o individuale).

È cosa nota, infatti, che la costituzione di una compagine condominiale prescinde da qualsiasi atto di volontà formale, essendo sufficiente il verificarsi delle condizioni di legge, e cioè la coesistenza, all'interno dello stesso edificio, di parti di proprietà comune indefettibili e parti di proprietà esclusiva (cfr. Cass, sez 2° civile, sent. n. 17581/2017).

In questo senso anche il Tribunale di Roma (27 settembre 2021 n. 14930), secondo cui «la costituzione di un condominio non necessita di atti formali, venendo esso in esistenza automaticamente al momento del primo frazionamento di un edificio per l'innanzi appartenente ad unico proprietario.

In quel momento, quest'ultimo perde la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze, delle cose e servizi comuni dell'edificio e ipso jure si forma, su di essi, il condominio».

Quando si può succedere nella titolarità del rapporto di locazione gestito da cooperativa?

Amministrazione del condominio in forma di cooperativa

Chi amministra e assume la veste di legale rappresentante del condominio costituito in forma di cooperativa?

È noto che una cooperativa è costituita da un presidente e da un Consiglio di amministrazione eletto dai soci. Uno di questi organi amministrerà il condominio, oppure sarà necessaria la nomina di un amministratore ad hoc, come avviene in ogni compagine condominiale?

Secondo il Tribunale di Roma (27 settembre 2021 n. 14930), «il rapporto di condominio nelle dette cooperative edilizie resta disciplinato dalle leggi speciali in materia di edilizia economica e popolare sovvenzionata (t. u. 28 aprile 1938, n. 1165 e successive modificazioni ed integrazioni) con riguardo sia alla forma e struttura organizzativa della gestione condominiale che agli aspetti giuridici sostanziali del rapporto medesimo.

Ne consegue che, nell'ipotesi in cui i condomini di un edificio di cooperativa edilizia sovvenzionata dotato di autonomia strutturale abbiano omesso di costituirsi in cooperativa a sé stante, per l'amministrazione e gestione del condominio, spetterà alla cooperativa originaria di provvedere, con i suoi organi e secondo il suo ordinamento, alla gestione condominiale».

Da tanto deriva che, se i condòmini, ai sensi dell'art. 1129 cod. civ., non hanno provveduto alla nomina di un proprio amministratore, tale incarico, unitamente alla legale rappresentanza, spetterà al presidente della cooperativa.

Anche le società cooperative possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio?

Pertanto, nonostante la formazione della realtà condominiale, l'originaria cooperativa può conservare il proprio consiglio di amministrazione, così come il presidente.

Una cooperativa può amministrare un condominio?

Veniamo ora al secondo aspetto più rilevante in merito alla tematica concernente cooperative, condominio e legale rappresentanza. Una cooperativa può amministrare un condominio? Si tratta in questo caso di normale edificio condominiale che decide di affidare l'incarico di amministratore a una società cooperativa.

L'art. 71-bis disp. att. c.c. afferma espressamente che possono svolgere il ruolo di amministratore di condominio le società disciplinate dal titolo V del libro V del codice civile.

Si tratta delle società di persone e di capitali, come ad esempio le s.a.s., le s.r.l. e le s.p.a. Le cooperative sono invece comprese nel titolo VI del codice. Sembrerebbe, dunque, che le società cooperative non possano amministrare un condominio.

In realtà, c'è giurisprudenza (la più nota è costituita dal Tribunale di Bologna, decreto n. 12 del 15 marzo 2018) che ritiene la società cooperativa pienamente compatibile con il ruolo di amministratore.

Secondo questo orientamento, il principio affermato dall'art. 71-bis disp. att. c.c., che rinvia alle disposizioni relative alle società commerciali di persone e capitali, senza richiamare espressamente anche le cooperative, va esteso alle società cooperative «sul presupposto che il fine mutualistico è pienamente compatibile con la prestazione di servizi a terzi, concretandosi detto fine nella creazione di occasioni di lavori per i soci stessi».

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Acclarato ciò, si pone il problema se i requisiti di onorabilità e qualificazione professionale della persona, fisica o giuridica, richiesti per svolgere l'incarico di amministratore, previsti dall'art. 71-bis citato, debbano essere posseduti da tutti i soci della cooperativa che amministra il condominio.

Secondo il provvedimento sopracitato, i requisiti prescritti dal codice civile devono essere presenti solamente in capo ai soci che di fatto svolgono l'attività di amministratore di condominio. Con la conseguenza che la mancanza dei requisiti di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale può determinare la cessazione dell'incarico.

=> Amministrazione di condominio in forma societaria e danno all'immagine.

Sentenza
Scarica Trib Roma 27 settembre 2021 n. 14930

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