Un passaggio della Circolare n. 24/E dell'Agenzia delle Entrate sul superbonus ha creato più di qualche perplessità tra gli addetti ai lavori.
Il riferimento è alle parti comuni degli edifici non in condominio.
Motivo?
Nell'elencazione dei soggetti ammessi alla detrazione, l'art. 119 d.l. Rilancio indica i condomìni. Si faccia attenzione all'accento: il riferimento è alle compagini, non alle persone.
Scelta inusuale, il Legislatore è aduso fare riferimento al condominio in campo fiscale, è vero, ma rispetto alle detrazioni no, il punto di riferimento sono sempre stati i condòmini. Non è un caso: il condominio non è soggetto IRPEF o IRES.
Superbonus al 110%, per quali interventi
Ma andiamo avanti e arriviamo al punto
Edifici con un unico proprietario, niente superbonus
Alle pagine 7-8 della propria circolare, illustra la posizione dei condomìni, l'Agenzia chiude l'argomento con la seguente conclusione: «in applicazione del dettato normativo contenuto nell'articolo 119 in esame, il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti».
In sostanza, questo il ragionamento dei redattori dell'atto, siccome la norma citata fa riferimento ai condomìni, se ne deve desumere che le parti comuni degli edifici ivi indicate siano parti comuni di un edificio in condominio e non parti comuni di un edificio non in condominio.
Ergo: se Tizio è proprietario di un unico edificio con più unità immobiliari tra loro autonomamente accatastate, allora non potrà godere del superbonus per gli interventi sulle parti comuni. Per quell'edificio, dunque, niente detrazione al 110% per la posa in opera del cappotto termine. Questa la posizione dell'AdE.
Superbonus, IACP, cooperative a proprietà indivisa
Una conclusione che non convince. In passato l'Agenzia aveva specificato che «qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.
Il concetto di "parti comuni", pur non presupponendo l'esistenza di una pluralità di proprietari, richiede, comunque, la presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome» (Circ. n. 7/E del 27 aprile 2018).
Superbonus per le villette a schiera
Eppure l'art. 16-bis del TUIR, quello che riguarda le agevolazioni per ristrutturazioni edilizie, fa riferimento alle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. In questo caso, però, così desumiamo dagli atti dell'AdE, il riferimento serve per l'individuazione delle parti dell'edificio oggetto dell'intervento, non per delimitarne l'ambito soggettivo.
Delimitazione, quella, contenuta nella Circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020, che sembra ancor più stridente con la lettera della legge, allorquando è lo stesso art. 119 a specificare che tra i soggetti ammessi sono inclusi:
- IACP, per immobili di loro proprietà o gestiti per conto dei comuni;
- cooperative a proprietà indivisa.
Gli immobili in proprietà degli istituti autonomi e delle cooperative non sono forse edifici con più unità immobiliari ma di un unico proprietario?
La lettera a) dell'art. 119 fa riferimento agli involucri degli edifici, cioè le facciate. La facciata è parte comune, se l'edificio è in condominio. Dobbiamo dedurre che il cappotto possa riguardare solo per gli edifici in condominio e IACP e cooperative a proprietà indivisa possano far eseguire altri interventi?
Amministratore adempimenti fiscali Superbonus
O forse che IACP e cooperative a proprietà indivisa rappresentino delle eccezioni rispetto all'interpretazione generale che potremmo sintetizzare in "no condominio, no parti comuni, no detrazione"?
AdE, ci sarà un cambio di posizione?
L'AdE emette circolari che hanno valore interpretativo, non normativo.
Così come nulla è stato detto sulla nozione, nuova per i più, di edificio plurifamiliare (è un condominio, è un edificio anche mono proprietario ma abitato da più famiglie?), così sarebbe bene svolgere una più attenta valutazione dell'ambito d'intervento.
Non sarebbe il primo cambio di posizione (si pensi alla necessità del codice fiscale per godere della detrazione nell'ambito dei condomini minimi) e sarebbe utile.
Circolare Agenzia delle Entrate Superbonus
