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Superbonus ed edifici con unico proprietario, le criticità
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Superbonus ed edifici con unico proprietario, le criticità

Superbonus ed edifici non in condominio, nessuna agevolazione per gli interventi sulle parti comuni

Redazione Condominioweb  

Un passaggio della Circolare n. 24/E dell'Agenzia delle Entrate sul superbonus ha creato più di qualche perplessità tra gli addetti ai lavori.

Il riferimento è alle parti comuni degli edifici non in condominio.

Motivo?

Nell'elencazione dei soggetti ammessi alla detrazione, l'art. 119 d.l. Rilancio indica i condomìni. Si faccia attenzione all'accento: il riferimento è alle compagini, non alle persone.

Scelta inusuale, il Legislatore è aduso fare riferimento al condominio in campo fiscale, è vero, ma rispetto alle detrazioni no, il punto di riferimento sono sempre stati i condòmini. Non è un caso: il condominio non è soggetto IRPEF o IRES.

Superbonus al 110%, per quali interventi

Ma andiamo avanti e arriviamo al punto

Edifici con un unico proprietario, niente superbonus

Alle pagine 7-8 della propria circolare, illustra la posizione dei condomìni, l'Agenzia chiude l'argomento con la seguente conclusione: «in applicazione del dettato normativo contenuto nell'articolo 119 in esame, il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti».

In sostanza, questo il ragionamento dei redattori dell'atto, siccome la norma citata fa riferimento ai condomìni, se ne deve desumere che le parti comuni degli edifici ivi indicate siano parti comuni di un edificio in condominio e non parti comuni di un edificio non in condominio.

Ergo: se Tizio è proprietario di un unico edificio con più unità immobiliari tra loro autonomamente accatastate, allora non potrà godere del superbonus per gli interventi sulle parti comuni. Per quell'edificio, dunque, niente detrazione al 110% per la posa in opera del cappotto termine. Questa la posizione dell'AdE.

Superbonus, IACP, cooperative a proprietà indivisa

Una conclusione che non convince. In passato l'Agenzia aveva specificato che «qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

Il concetto di "parti comuni", pur non presupponendo l'esistenza di una pluralità di proprietari, richiede, comunque, la presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome» (Circ. n. 7/E del 27 aprile 2018).

Superbonus per le villette a schiera

Eppure l'art. 16-bis del TUIR, quello che riguarda le agevolazioni per ristrutturazioni edilizie, fa riferimento alle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. In questo caso, però, così desumiamo dagli atti dell'AdE, il riferimento serve per l'individuazione delle parti dell'edificio oggetto dell'intervento, non per delimitarne l'ambito soggettivo.

Delimitazione, quella, contenuta nella Circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020, che sembra ancor più stridente con la lettera della legge, allorquando è lo stesso art. 119 a specificare che tra i soggetti ammessi sono inclusi:

  • IACP, per immobili di loro proprietà o gestiti per conto dei comuni;
  • cooperative a proprietà indivisa.

Gli immobili in proprietà degli istituti autonomi e delle cooperative non sono forse edifici con più unità immobiliari ma di un unico proprietario?

La lettera a) dell'art. 119 fa riferimento agli involucri degli edifici, cioè le facciate. La facciata è parte comune, se l'edificio è in condominio. Dobbiamo dedurre che il cappotto possa riguardare solo per gli edifici in condominio e IACP e cooperative a proprietà indivisa possano far eseguire altri interventi?

Amministratore adempimenti fiscali Superbonus

O forse che IACP e cooperative a proprietà indivisa rappresentino delle eccezioni rispetto all'interpretazione generale che potremmo sintetizzare in "no condominio, no parti comuni, no detrazione"?

AdE, ci sarà un cambio di posizione?

L'AdE emette circolari che hanno valore interpretativo, non normativo.

Così come nulla è stato detto sulla nozione, nuova per i più, di edificio plurifamiliare (è un condominio, è un edificio anche mono proprietario ma abitato da più famiglie?), così sarebbe bene svolgere una più attenta valutazione dell'ambito d'intervento.

Non sarebbe il primo cambio di posizione (si pensi alla necessità del codice fiscale per godere della detrazione nell'ambito dei condomini minimi) e sarebbe utile.

Circolare Agenzia delle Entrate Superbonus

Cerca: parti comuni edificio superbonus

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Moreno De Angelis
Moreno De Angelis 31-08-2020 16:27:12

Sono proprietario di un edificio con due A3 con un solo accesso e una sola utenza elettrica idrica e gas, quindi di conseguenza non posso usufruire del bonus 110%.
Se invece i due A3 avessero avuto accesso indipendente e utenze indipendenti SI....

Bene, per modo di dire, ora affitto un A3, il condomino vuole ristrutturarlo, che si fa?grazie

rispondi
Riccardo Sordi
Riccardo Sordi 01-09-2020 12:46:11

Ulteriore riflessione, che denota incoerenza / assurdità: la norma parla di beneficio per interventi fino a due unità immobiliari; orbene, se l'unico soggetto è proprietario di una bifamiliare, composta appunto da due sole unità, con quale argomento si può escluderlo dal beneficio per gli interventi che, pur riguardando le parti "comuni", sono a tutti gli effetti limitati a due sole unità?

rispondi
Valerio
Valerio 01-09-2020 15:52:31

Confermo. Edificio con 2 sub A3. Io proprietario al 100% di uno, 50% dell'altro. Per l'Ade, cito testualmente dall'interpello "Allo stato attuale, quindi, il contribuente, non può fruire delle detrazioni previste dal Superbonus, posto che l'immobile di cui dispone non può essere considerato, ai fini dell'agevolazione in
esame, un edificio né unifamiliare né condominiale."
E' un immobile con necessità di intervento, non è una "villa da signori"... e per un cavillo non posso usufruire... E' una scorrettezza!!!

rispondi
Paolo
Paolo 01-09-2020 23:17:19

Il diniego spinoso è nella sezione "1.1 Condomìni" quindi vale solo per i condomìni?
Nella 1.2 "Persone fisiche" non c'è...

E' una interpretazione cattiva, la mia, però se vogliono la guerra... ;-))

rispondi
Valerio
Valerio 02-09-2020 11:14:58

Il problema è che se la loro interpretazione è diversa e ti fanno un controllo, devi rimborsare di tasca tua... o inizi una guerra legale... In entrambi i casi, ROGNE e SOLDI, ma se vuoi e devi usufruire di queste agevolazione per fare i lavori è perché non ne hai...

rispondi
Enrico
Enrico 02-09-2020 12:44:41

MA dico io, non potevano semplicemente inserire una specifica tipo: "...salvo il fatto che l'unico proprietario sia persona fisica o comunione di persone fisiche"? Avrebbero risolto tutto mi pare abbastanza agevolmente, evitando di discriminare tra possessori di due immobili singoli (che rientrano serenamente) e possessori di bifamiliare (sfigatissimi esclusi)

rispondi
Marco
Marco 02-09-2020 14:02:29

Una vergogna, se uno ha due villette monofamiliari può accedere alla detrazione, se uno ha un appartamento in un castello può accedere alla detrazione io che posseggo un edificio bifamiliare non ne ho diritto.

rispondi
Livio
Livio 02-09-2020 18:56:33

Comproprietario con la mamma e la moglie di un immobile con due unità abitative A3 con gas ed energia in comune dovrei fare una variazione catastale e farlo diventare una singola unità....ma che differenza c'è se l'obiettivo è creare lavoro e migliorare il il patrimonio edilizio italiano?

rispondi
Fabio
Fabio 02-09-2020 20:57:07

Domando in un edificio di 4 piani con 12 appartamenti ( 3 app. a piano) tutti distintamente accatastati, posseduto da 4 proprietari diversi (ognuno ne possiede 3) possono fare la domanda per detrazione interventi di efficientamento energetico e di riduzione rischio sismico?

rispondi
Enrico
Enrico 07-09-2020 14:34:01

Scusate, se la bifamiliare orizzontale è intestata: 1*immobile marito 100%, 2*immobile moglie 100%, coniugati in separazione beni, è condominio e dunque rientra? O c'è qualche cavillo sul fatto che è una coppia sposata?

rispondi
Aurora
Aurora 07-09-2020 23:41:17

@valerio ma perchè non costituisci condominio? se sei proprietario di un'unità al 100 e dell'altra al 50 (quindi ci sarà un'altro proprietario al 50) dal mio punto di vista dovresti costituire un condominio minimo!

rispondi
Valerio
Valerio 08-09-2020 15:31:51

@Aurora Grazie per la risposta. Ho fatto interpello ad AdE per chiedere esplicitamente di questa possibilità... ma secondo la loro interpretazione "l'immobile di cui dispone non può essere considerato, ai fini dell'agevolazione in esame, un edificio né unifamiliare né condominiale."
Ho chiesto nel caso donassi tutto il P1 a mia moglie se posso considerarlo condominio... come chiede @Enrico... sto aspettando una risposta

rispondi
Valerio
Valerio 08-09-2020 15:33:49

ma questo, anche fosse possibile, richiede spendere soldi inutilmente... per un cavillo...
(in più rimarrebbe una situazione di donazione su un immobile con tutte le criticità che potrebbero esserci in caso di vendita successiva)

rispondi
CANNAO' ALBERTO
CANNAO' ALBERTO 09-09-2020 14:56:37

EDIFICIO CON UNICO PROPRIETARIO DI DUE U.I.U.
La Circolare 24/2020 contrasta con le seguenti:
n° 19/E - 08/07/2020, pagine 248+249
n° 13/E - 31/05/2019, pagine 240+241
n° 7/E - 27/04/2018, pagine 221+222
n° 7/E - 04/04/2017, pagina 202
(Dichiarazione Redditi e visura conformità)
richiamano la Circolare n° 121 - 11/05/1998, paragrafo 2.6
Qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni anche se in questo caso, dal punto di vista giuridico, non si configura la comunione prevista dal codice civile. Infatti, tenuto conto che la detrazione, per espressa previsione legislativa, compete sia al possessore che al detentore dell'immobile, si ritiene che la locuzione utilizzata dal legislatore, "parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117" del codice civile, vada considerata in senso oggettivo e non soggettivo, riferibile, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori.
la Circolare 121/1998 richiama la Risoluzione n° 167 del 12/07/2007, risposta n° 3 (n° 2 sbagliato !)

rispondi
Nicolò
Nicolò 09-09-2020 15:36:36

In virtù della circolare 24/2020 due unità immobiliari distintamente accatastate (NON funzionalmente indipendenti) in possesso interamente di un unico proprietario o in comproprietà non beneficiano del Superbonus.

ESEMPIO : Qualora uno dei due appartamenti sia di proprietà esclusiva del figlio e l'altro con usufrutto del padre (figlio nudo proprietario), secondo voi vale lo stesso concetto e quindi escluso dalle detrazioni?. Allucinante ogni chiarimento che emanano crea più dubbi.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 09-09-2020 16:23:57

CONDOMINIO MINIMO
Composto da 2 ad 8 condomini / proprietari / comproprietari / possessori
NON SI FORMA il Condominio quando l'intero edificio, composto da più immobili, è interamente di proprietà di una persona.
Se l'unità immobiliare è nel possesso di più persone (fisiche o giuridiche), si conta un condomino (anche nel caso di coniugi in comunione dei beni). Non c'è obbligo di costituzione di un Condominio.
CONDOMINIO CLASSICO
Con più di 8 condomini obbligo nomina amministratore + obbligo costituzione di un Condominio.
Con più di 10 condomini obbligo di Regolamento condominiale.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 09-09-2020 16:37:51

ACCESSO AUTONOMO
Attenzione alla definizione di "accesso autonomo", chi per l'Agenzia delle Entrate, con la guida al "superbonus" e la circolare 24/2020, si "diverte" a "confondere" il "contribuente".
Fermatevi alle parole "accesso autonomo dall’esterno", inteso dall'esterno dell'edificio o dell'unità immobiliare, il resto è un "tentativo maldestro" di spiegare il "concetto", quando avrete finito di leggere lo "spiegone" non vi ricorderete più la prima frase ed andrete in "confusione".
In un "Condominio" di norma attraverserete un portone comune, quindi l'appartamento non ha accesso autonomo.
Peraltro in casi particolari attraverserete l'androne, un cortile (coperto o scoperto), inoltre potranno esserci una o più scale.
In casi particolari l'appartamento con giardino, al piano terra, potrà avere accesso autonomo (raro), oppure accesso principale dal portone condominiale, quindi non avrà accesso autonomo.

rispondi
Giovanni
Giovanni 12-09-2020 18:49:02

Due unità immobiliari residenziali di un unico proprietario con accesso autonomo dall'esterno verso strada con giardino esclusivo e con impianti autonomi possono usufruire del superbonus oppure vengono escluse in quanto considerate come fossero un minicondominio in quanto sovrapposte una all'altra (una al piano terra e una al piano primo) ?

rispondi
Nicola Fiorilli
Nicola Fiorilli 24-11-2020 21:41:56

Giovanni sono interessato alla risposta

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 25-11-2020 11:36:51

@Nicola Fiorilli:
LEGGERE FAQ MISE (aggiornate al 27/10/2020)
IN PARTICOLARE FAQ DEI GRUPPI 2-3-8
https://drive.google.com/drive/folders/1JnC1i7CsyjKXG1dMw3Jo0shU8wZ0CaZV

AGGIUNGO QUANTO SEGUE
Superbonus, in arrivo una nuova circolare dell'Agenzia delle Entrate
Lo ha annunciato il direttore dell'Agenzia, Ernesto Maria Ruffini nel corso di un'audizione alla Commissione Anagrafe Tributaria
Per alcune delle richieste di chiarimenti formulate dalla Commissione, potranno essere fornite risposte più esaurienti in un momento successivo, essendo necessari degli approfondimenti, anche attraverso il coinvolgimento di altre amministrazioni.
Si tratta, in particolare, di questioni che involgono aspetti non esclusivamente fiscali (come, ad esempio, le asseverazioni o le polizze assicurative).
In ogni caso, sempre in materia di Superbonus, a breve l`Agenzia fornirà ulteriori chiarimenti con la pubblicazione di una nuova circolare, nella quale saranno trattate anche alcune delle tematiche affrontate in questa sede.

COLLEGAMENTO ALL'ARTICOLO (18/11/2020)
Domande e chiarimenti del Direttore delle Entrate
https://www.italiaoggi.it/news/superbonus-in-arrivo-una-nuova-circolare-dell-agenzia-delle-entrate-202011180911155913

COLLEGAMENTO ALL'ARTICOLO
CONTIENE L'ELENCO DELLE DOMANDE
Audizione sul tema del “Superbonus”, articoli 119-121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (“decreto Rilancio”), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77
https://www.guidafinestra.it/direttore-delle-entrate-superbonus/

DOCUMENTO PDF
CONTIENE LE RISPOSTE DEL DIRETTORE
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/232968/Audizione+18+novembre+2020.pdf/06ed9055-9770-3d1f-19d2-075b073ca708

IN PARTICOLARE UNA RISPOSTA
Ciò comporta in sostanza che:
− se l'unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;
− se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando ferma la costituzione del condominio, è possibile fruire del Superbonus.
Si evidenzia infine che le stime di copertura della misura hanno tenuto conto di questa lettura della norma, motivo per cui l’Agenzia ha interpretato nel senso sopra esposto il comma 9 del citato articolo 119 del decreto Rilancio.

rispondi
Maurizio Dodero
Maurizio Dodero 25-11-2020 16:56:13

Purtroppo l'ADE complica invece di semplificare...nell'audizione del 18/11 il direttore dell'ADE in merito agli interventi realizzabili, specifica che...."siano esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari".

Fa quindi riferimento a "unità immobiliari", senza specificare se le unità immobiliari siano funzionalmente indipendenti o meno e la cosa non è da poco!.
Nella circolare 24/E dell'agosto 2020 al riguardo delle unità immobiliari funzionalmente indipendenti si specifica:"Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente,che disponga di uno o più accessi autonomi dall’ esterno e destinato all’ abitazione di un singolo nucleo familiare.
Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti perl’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva."
Quindi se l'unità immobiliare è funzionalmente indipendente è automaticamente edificio unifamiliare, ergo, una villetta composta da 2 unità abitative, unico proprietario, funzionalmente indipendenti, deve essere considerata una villetta con 2 edifici unifamiliari distinti.
Sempre nella Circolare 24/E relativamente all'ambito oggettivo degli interventi, si precisa che gli stessi devono essere realizzati:..........."su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’ esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e
relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);...ecc...
Quindi deduco che nel caso specifico di villetta costituita da due unità abitative di unico proprietario o comproprietari si possano fare i lavori usufruendo del 110%.
Questa è ovviamente una mia considerazione, logica, basata su quanto letto, ma la logica a volte non basta in questo Paese....anch'io sto aspettando chiarimenti da ADE...

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 25-11-2020 17:53:32

@Maurizio Dodero:
I chiarimenti ci sono stati, solo che in questo "spazio" non ho segnalato gli "aggiornamenti".
La "ricostruzione" è difficile da "sintetizzare", sono andato a cercare i miei interventi negli altri forum.

1) Interrogazione a risposta scritta 4/06754
https://www.lavoripubblici.it/documenti2020/lvpb4/Interrogazione_4_06754.pdf
2) Interrogazione a risposta immediata in commissione 5/04688
http://aic.camera.it/aic/scheda.pdf?core=aic&numero=5/04688&ramo=C&leg=18
3) Interrogazione a risposta immediata in commissione 5-04686
http://aic.camera.it/aic/scheda.pdf?core=aic&numero=5/04686&ramo=C&leg=18
LINK DIRETTO VIDEO YOUTUBE
https://www.youtube.com/embed/27XMPa7T2LM
Chi parla è il sottosegretario Villarosa Alessio Mattia (M5S)

EMENDAMENTI APPROVATI
1) accessi autonomi
2) abusi edilizi
3) quorum assembleari
EMENDAMENTO RESPINTO
unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti (n° 3 versioni)

Fascicolo emendamenti n. 1 (ANNESSO II)
accesso autonomo dall'esterno
57.0.63 (testo 2) [id. 80.10 (testo 2)]
Fascicolo emendamenti n. 1 (ANNESSO)
unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti
80.0.8 (testo 2)
Fascicolo emendamenti n. 1 (TOMO III)
unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti
113.0.61
unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti
80.0.10

DECRETO AGOSTO - EMENDAMENTI
ARTICOLO 51
3-quater. All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 1 è inserito il seguente:
“1-bis. Ai fini del presente articolo, per ‘accesso autonomo dall’esterno’ si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”.

Il nuovo problema della fognatura in comune
COLLEGAMENTO ALL'ARTICOLO
https://www.informazionefiscale.it/superbonus-110-villette-a-schiera-fognatura-comune-indipendenza-funzionale

Interpretazione sulla fognatura dell'Agenzia delle Entrate, sede distaccata Puglia
https://www.donnegeometra.it/portfolio/una-singola-unita-immobiliare-non-accede-al-superbonus-con-la-fognatura-comune/

Superbonus 110%, speciale Telefisco: proroga al 2024 e piattaforma unica
27/10/2020
https://www.ilsole24ore.com/art/superbonus-110percento-speciale-telefisco-diretta-gli-esperti-sole-24-ore-ADwXLOy
FOGNATURE NON RILEVANTI
(per acqua non specificato)
Nel corso della tavola rotonda di chiusura dell’evento è arrivato un chiarimento rilevante dal ministero dello Sviluppo economico, attraverso il capo dell’ufficio legislativo Enrico Esposito: «Per definire l’autonomia funzionale dell’edificio, pensiamo ci si debba limitare agli impianti che sono esplicitamente citati dalla legge: acqua, gas ed elettricità». L’intenzione è di «non andare oltre». Quindi, le fognature e gli impianti di depurazione sono esclusi: non rilevano per definire l’autonomia.
COLLEGAMENTO AL VIDEO - andare a 03:33:05
https://stream24.ilsole24ore.com/video/norme-e-tributi/superbonus-110percento-una-proroga-2024/ADcrcfy

LEGGERE FAQ MISE (aggiornate al 27/10/2020)
IN PARTICOLARE FAQ DEI GRUPPI 2-3-8
https://drive.google.com/drive/folders/1JnC1i7CsyjKXG1dMw3Jo0shU8wZ0CaZV

2. CHI USUFRUISCE DEL SUPERBONUS
3. EDIFICIO INTERAMENTE POSSEDUTO DA UNICO PROPRIETARIO
8. INDIPENDENZA FUNZIONALE ED ACCESSO AUTONOMO

L'indipendenza funzionale ed il contemporaneo accesso autonomo sembra consentire l'accesso al superbonus per il proprietario dell'intero edificio
Stante la risposta 8.1
"È di conseguenza, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (per esempio il tetto)."



rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 12-09-2020 18:59:00

UNICO PROPRIETARIO DI UN INTERO EDIFICIO - SVILUPPI IN CORSO
La contraddittoria disposizione riportata nella Circolare 24/2020, ha provocato addirittura l'interrogazione a risposta scritta 4/06754 - primo firmatario la deputata Monica Ciaburro (Fratelli d'Italia) – presentata l'8 settembre scorso che riportiamo integralmente:
LEGGERE ARTICOLO INTEGRALE DI IERI 11/09/2020
https://www.ingenio-web.it/28198-superbonus-per-parti-comuni-degli-edifici-plurifamiliari-interrogazione-al-mef-e-mise
"Al Ministro dell'economia e delle finanze, al Ministro dello sviluppo economico. — Per sapere – premesso che:
il decreto-legge 14 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, cosiddetto «decreto Rilancio» ha disposto, all'articolo 119, un rafforzamento delle agevolazioni «ecobonus» e «sismabonus», con una detrazione pari al 110 per cento dell'importo relativo agli interventi effettuati, misura ulteriormente ampliata in sede di conversione;
ad integrazione del predetto decreto, l'Agenzia delle entrate ha emanato la circolare 24/E dell'8 agosto 2020, interpretativa delle disposizioni inerenti alle predette agevolazioni;
come specificato dalla circolare, l'agevolazione al 110 per cento «non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti»;
da questa interpretazione dell'articolo 119 consegue quindi l'esclusione di una grandissima pluralità di edifici plurifamiliari se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà, in quanto non costituiscono condominio;
in tal senso, sono numerosissimi gli edifici plurifamiliari con parti comuni, di proprietà di famiglie, di costruzione prevalentemente risalente agli anni '60, '70 e '80, che si troverebbero esclusi dall'applicazione dell'agevolazione al 110 per cento, considerando che – essendo proprietà familiari – presentano, seppure solo di fatto, le stesse condizioni che di fatto caratterizzano un condominio;
essendo tale esclusione frutto di un atto interpretativo e non della disposizione di cui all'articolo 119 del «decreto Rilancio», non se ne ravvisa la ratio –:
se i Ministri interrogati siano a conoscenza dei fatti esposti e quali iniziative di competenza intendano intraprendere per permettere la piena applicabilità del bonus 110 per cento previsto dal «decreto Rilancio» anche alle parti comuni degli edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti".

rispondi
Giovanni
Giovanni 12-09-2020 19:01:59

Due unità immobiliari residenziali di un unico proprietario con accesso autonomo dall'esterno verso strada con giardino esclusivo e con impianti autonomi possono usufruire del superbonus oppure vengono escluse in quanto considerate come fossero un minicondominio in quanto sovrapposte una all'altra (una al piano terra e una al piano primo) ?

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 12-09-2020 19:07:13

Ho già risposto, l'Agenzia delle Entrate per almeno 4 anni ha consentito l'accesso ai vecchi bonus, quest'anno, con Circolare 24/2020, in un edificio con più unità immobiliari, interamente di proprietà di una sola persona, non è concesso il superbonus 110%
La stessa circolare riporta altre frasi contraddittorie fra di loro nello stesso documento !

rispondi
Valerio
Valerio 14-09-2020 11:30:00

Grazie per gli aggiornamenti Sig. Alberto

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 14-09-2020 12:54:15

UNICO PROPRIETARIO DI UN INTERO EDIFICIO
AGENZIA ENTRATE RISPOSTA N° 329 DEL 10/09/2020
Se «due o più unità immobiliari» (diverse dalle pertinenze), «distintamente accatastate» costituiscono «un edificio» (ad esempio, una bifamilare), «interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti», il superbonus del 110% non si applica, non solo «agli interventi realizzati sulle parti comuni», come già previsto dalla circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 1.1, ma anche «con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari, in quanto non inserite in un condominio».
Secondo l’agenzia delle Entrate, la norma agevolativa del superbonus del 110% fa riferimento «espressamente ai condomìni e non alle parti comuni di edifici». Pertanto, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica (articoli da 1117 a 1139 del Codice civile).

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 14-09-2020 13:21:00

UNICO PROPRIETARIO DI UN INTERO EDIFICIO
Secondo me occorre una spiegazione più ampia.
Nella risposta n° 329/ 2020 è riportato:
"Nella circolare viene chiarito, altresì, che, tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle "parti comuni" di edifici, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione l'edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista."
Quante volte è riportata la parola "condomini" nell'articolo 119 del DL 34/2020 (coordinato con la Legge di conversione 77/2020 e modificato con DL 104/2020 ? ESATTAMENTE . . . UNA !
"9. Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomini;"
b) dalle persone fisiche," ECCETERA
Quante volte la parola "condominio" ? UNA !
COMMA 9-BIS (COMMA NUOVO)
"Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio."
NOTE PERSONALI
In un Condominio prima di convocare un'assemblea occorre accertare chi sono e quanti sono i condomini che potranno partecipare e votare all'assemblea.
Nel caso di un immobile in cui ci siano più comproprietari, solo uno avrà diritto di partecipare e votare all'assemblea.
Appare ovvio che in un edificio in cui ci sia un solo potenziale condomino, di fatto non si forma un Condominio e quindi non ci sono parti comuni.
Appare ovvio che se l'intero edificio è posseduto da un solo proprietario o in comproprietà fra più soggetti, non ci sono parti comuni, nel senso che non esiste il Condominio (senso soggettivo), ma ci sono parti comuni nel senso fisico (oggettivo).
La dottrina e la giurisprudenza discute anche sull'esistenza di un Condominio minimo se presenti solo due soggetti diversi per due immobili, per il semplice motivo che se non c'è un accordo, non si ha maggioranza, tipica del Condominio classico, oppure per i soggetti / condomini nel numero compreso da 2 ad 8, quindi Condominio minimo (prima della Riforma del 2012 fino a 4 condomini), peraltro per i soggetti da 3 fino ad 8, per alcuni si dice piccolo Condominio.

rispondi
CANNAO' ALBERTO
CANNAO' ALBERTO 14-09-2020 13:23:56

ACCESSO AUTONOMO DALL'ESTERNO (DELL'EDIFICIO)
AGENZIA ENTRATE - Risposta n° 328 del 09/09/2020
Superbonus - Interventi realizzati su "villetta a schiera"
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. La valutazione, in concreto della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno» dell'immobile, costituisce un accertamento di fatto che esula dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello.

rispondi
Valerio
Valerio 18-09-2020 12:37:09

Sono un po' ignorante in materia... quanto ci vorrà per sapere se l'interrogazione parlamentare avrà effetti?

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 18-09-2020 14:12:53

A "memoria" l'"interrogazione parlamentare" deve essere "discussa" entro 14 giorni.
Bisogna cercare il "regolamento" della Camera.
Per la questione dell'"accesso autonomo" è intervenuto Dorrello Antonio - Dirigente di 2^ fascia - incarico: Direttore Centrale Persone fisiche, lavoratori autonomi ed enti non commerciali
video n° 2 - tempo 00:40:19 (frame 73308)
https://m.facebook.com/klimahouse/videos/774635660040367/?refid=52
oppure estratti https://www.domoticadiy.it/2020/09/definizione-accesso-autonomo-dall-esterno-per-ade-superbonus-110/
Mi hanno scritto che il senatore Gianni Pietro Girotto del M5S sta presentando una richiesta risolutiva sulla definizione di accesso autonomo dall'esterno.
Un mio conoscente mi ha inviato un link Facebook https://m.facebook.com/groups/600505107230453?view=permalink&id=670717766875853

rispondi
Moreno De Angelis
Moreno De Angelis 18-09-2020 15:00:53

scusate: nel caso di unico proprietario di edificio con due unità distintamente accatastate non può usufruire del superbonus perché' non e' condominio soggettivo.
Nel caso invece come prima di unico proprietario di edificio con due unità distintamente accatastate ma con accessi indipendenti e autonome? grazie

rispondi
Nicola Fiorilli
Nicola Fiorilli 24-11-2020 21:46:10

Sono interessato alla risposta

rispondi
Moreno De Angelis
Moreno De Angelis 18-09-2020 15:02:04

scusate: nel caso di unico proprietario di edificio con due unità distintamente accatastate non può usufruire del superbonus perché' non e' condominio soggettivo.
Nel caso invece come prima di unico proprietario di edificio con due unità distintamente accatastate ma con accessi indipendenti e autonome? grazie

rispondi
Nicc
Nicc 30-09-2020 17:37:31

Il caso invece di unico proprietario, edificio di 2 piani, piano terra cat.C3 e piano primo A2 rientra nel superbonus??

rispondi
Lello
Lello 01-10-2020 10:28:56

Ho un fabbricato con tre unità funzionalmente indipendeti, che affacciano su area di corte aggraffata al fabbricato. Tutto il fabbricato è in comproprietà tra marito e moglie e anche l'area di corte è di loro proprietà. Al PT vi è un A7 con due accessi indipendenti dall'esterno. Al P1 vi sono un A2 e un C2, ciascuno con un accesso indipendente dall'esterno. Da quanto mi sembra di leggere dai vostri post e dalla norma i proprietari non possono accedere al superbonus. Tral'altro prima di entrare nella loro area di corte i proprietari passano per un terreno in cui hanno servitù di passaggio. Siccome nell'A2 vive il figlio con la famiglia, se si riuscisse a regolarizzare il suo fitto dell'A2 potrebbero accedere al superbonus grazie al fitto?

rispondi
Lello
Lello 01-10-2020 10:42:59

In alternativa al fitto è possibile fare anche un comodato d'uso gratuito e accedere comunque al superbonus?

rispondi
Lello
Lello 01-10-2020 10:44:14

Grazie in anticipo a chi mi risponderà!

rispondi
Gianni
Gianni 05-10-2020 09:12:35

Io e mia moglie siamo in comunione dei beni e siamo proprietari di una bifamiliare con ingressi separati, unità A intestata al 100% a me e unità B intestata al 100% a mia moglie. Ho diritto al superbonus? Nel caso negativo come soluzione potrebbe essere utile se facessi la separazione dei beni. grazie

rispondi
Chiara
Chiara 05-10-2020 17:54:51

Sono proprietaria di un'unità immobiliare sita al P1 di un edificio su 2 livelli. Il Pt è di altro proprietario ed è ad uso commerciale. Le due unità sono autonomamente accatastate, funzionalmente indipendenti , dotate di installazioni o manufatti di qualunque genere, come impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica e per il riscaldamento separati e di proprietà esclusiva. Essendo le due unità collocate una sopra l’altra, hanno in comune solo il suolo, le strutture verticali, i solai comuni e il tetto, come se si trattasse di una bifamiliare con due proprietari distinti, e relative unità funzionalmente indipendenti con accesso autonomo per entrambe da suolo pubblico (strada). Non sono presenti locali comuni.
Abbiamo accesso al 110%?
In caso affermativo, l’APE verrebbe calcolata sull’unità singola e i lavori consentiti per il superbonus riguarderebbero lei e basta? Molte grazie.

rispondi
Chiaraf
Chiaraf 07-10-2020 13:26:35

Sono proprietaria di due unità abitative funzionalmente indipendenti con accesso autonomo su strada pubblica nel medesimo edificio, con civici diversi. In questo caso, vale la limitazione dell'unico proprietario o le due unità abitative sono incentivabili a prescindere? Grazie di cuore a chi mi risponderà

rispondi
CANNAO' ALBERTO
CANNAO' ALBERTO 07-10-2020 14:17:59

Accesso autonomo ed unico proprietario dell'intero edificio con più unità immobiliari (anche più di due), sono questioni completamente separate.
L'emendamento per l'accesso autonomo è stata approvato, l'altro NO.
Il proprietario unico dell'intero edificio (e proprietario di più unità immobiliari), NON POTRA' ACCEDERE al superbonus 110%, perché non si forma il Condominio e quindi non ci sono
parti comuni.
ATTENZIONE AI TENTATIVI DI ELUSIONE FISCALE
non solo quello per accedere al superbonus, ma anche per non pagare IMU per il 2° immobile
Vi si ritorcerà contro per controlli fiscali ed inoltre
Suprema Corte di Cassazione - Ordinanza n° 20130 del 24/09/2020, n° 20130

rispondi
Valerio
Valerio 29-10-2020 10:39:02

Ancora nessuna novità su UNICO PROPRIETARIO DI UN INTERO EDIFICIO ????

rispondi
CANNAO' ALBERTO
CANNAO' ALBERTO 29-10-2020 11:54:20

Ho segnalato il FORUM IN CORSO
https://www.edilportale.com/forum/superbonus-al-110-cos-%C3%A8-come-funziona-e-cosa-comprende_94084
Bastava seguirci, soprattutto il sottoscritto
27/09/2020 -Superbonus 110% – Pietro Girotto ricorda che sono in corso degli emendamenti risolutivi su varie questioni riguardo il superbonus 110% ed in particolare:
accesso autonomo dall’esterno / da pubblica via
unico proprietario di un edificio plurifamiliare
01/10/2020 - Occorre dunque attendere gli emendamenti al Decreto d'Agosto, il DL 104/2020, del 14/08/2020, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale in data 14/08/2020, in vigore dal 15/08/2020, in attesa di conversione in Legge, entro il 14/10/2020 (o forse il 13).
04/10/2020 - Superbonus 110% e Decreto Agosto
APPROVATI TRE EMENDAMENTI
accessi autonomi - abusi edilizi - quorum assembleari piccole difformità urbanistiche
04/10/2020 - Ho riportato i testi di tre diversi emendamenti
80.0.8 (testo 2) + 80.0.10 +113.0.61
EMENDAMENTI TUTTI RESPINTI
12/10/2020 - Emendamenti approvati
ART. 51 - comma 3-quater
inserito nuovo comma 1-bis (accesso autonomo)
ART. 51 - comma 3-quinquies
inserito nuovo comma 13-ter (asseverazione regolarità edilizia solo sulle parti comuni)
ART. 57-bis - inseriti nuovi commi 1-bis e 4-ter
(nuove agevolazioni fiscali per i comuni dei territori colpiti da eventi sismici)
Per quorum assembleari
COMMA 9-BIS - COMMA NUOVO
"Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio."

rispondi
Valerio
Valerio 29-10-2020 12:07:46

Lei ha ragione sig. Alberto, ha indicato il forum. Ma lei è geometra, io faccio tutt'altro e se è pur vero che è nel mio interesse seguire anche questo argomento, non riesco a farlo per tutto.
Sto controllando spesso il ink:
http://aic.camera.it/aic/scheda.html?core=aic&numero=4/06754&ramo=CAMERA&leg=18
per vedere se c'è una risposta specifica al mio quesito ma non mi pare ci siano novità.
Grazie comunque per la sua disponibilità.

rispondi
Valerio
Valerio 29-10-2020 12:27:03

Sig. Alberto, mi sono un po' aggiornato leggendo il forum. Devo dire che è veramente molto completo!
Ok per il discorso cessione/donazione...
Non ho capito solo se:
- Si può donare a coniuge in separazione dei beni?
- C'è ancora la speranza che accettino gli interventi su "UNICO PROPRIETARIO DI UN INTERO EDIFICIO"?

Grazie qualora possa rispondermi. Valerio

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 29-10-2020 16:35:58

PER VALERIO
Vero, non è geometra, ma nel forum segnalato "arrivano" domande da "persone normali", che potranno partecipare secondo le proprie disponibilità di tempo e conoscenze.
Quindi la segnalazione era una possibilità da considerare, intendendo per l'appunto la disponibilità di tempo.
Nella mia casella di posta elettronica gli "avvisi" sono sempre "arrivati", riportano il "link" diretto all'intervento
Dunque si risparmia tempo a cercare, anche se da un po' la pagina in pochi istanti scorre un po' più in alto, mentre prima rimaneva "bloccata".
In questo forum invece, come per Claudio, per un po' di tempo sono rimasto "isolato".
Alcuni raccolgono notizie da altre fonti, ce le segnalano, le condividiamo e le "studiamo", cercando la "sostanza".
Tra di noi ci "correggiamo" a vicenda.

DOMANDA
"Si può donare a coniuge in separazione dei beni?"
RISPOSTA
AFFERMATIVO - la domanda andrebbe rivolta a professionista competente (avvocato, commercialista), rispondo per conoscenze generali, ma in questo caso ho una FONTE
https://www.laleggepertutti.it/359042_divieto-di-donazione-tra-coniugi

DOMANDA
C'è ancora la speranza che accettino gli interventi su "UNICO PROPRIETARIO DI UN INTERO EDIFICIO"?
RISPOSTA
Improbabile ormai per quest'anno
Con copia / incolla riporto alcuni miei interventi (si può usare "motore di ricerca" interno)

Senti l'uomo Del Monte (il ministro dello sviluppo economico Stefano Patuanelli)
I provvedimenti «verranno finanziati in parte con il Recovery Fund europeo», aggiunge il ministro intervistato da La Stampa. I primi fondi potrebbero arrivare già entro quest'anno ed entro la primavera del 2021 «potremo avere il dieci per cento dei progetti finanziati. Il resto nella seconda parte dell'anno o nel 2022». Patuanelli non ritiene invece che i fondi del Mes «siano lo strumento più adatto per noi. Vedremo come evolverà la situazione».

L'emendamento è già stato bocciato definitivamente per mancanza di copertura finanziaria, comunque il diniego è ribadito nelle recenti FAQ ufficiali.

Da accertamenti ufficiali pare essere mancanza di copertura finanziaria, forse ridiscussa con la Legge Finanziaria di fine anno, ma ne dubito; forse ridiscussa con il Recovery Fund, ma ne dubito, ieri sul Televideo ho letto precisa notizia, accordo da definire tra Consiglio europeo e Commissione UE, anziché dal 01/01/2021, bisognerà attendere almeno due mesi e mezzo !

DA ALTRO FORUM
Altra notizia su internet
"Risorse (forse) a fine 2021"
https://www.ilprimatonazionale.it/economia/recovery-fund-paralizzato-soldi-arriveranno-forse-fine-2021-171748/

PER INTEGRARE RISPOSTE A INTERROGAZIONE
INTERROGAZIONE N° 5-04582 - 09/09/2020
http://aic.camera.it/aic/scheda.html?core=aic&numero=5/04582&ramo=CAMERA&leg=18
OPPURE
http://aic.camera.it/aic/scheda.pdf?core=aic&numero=5/04582&ramo=C&leg=18

INTERROGAZIONE N° 5-04686 - 29/09/2020
http://documenti.camera.it/apps/commonServices/getDocumento.ashx?idLegislatura=18&sezione=lavori&tipoDoc=si&idDocumento=5-04686
OPPURE
http://aic.camera.it/aic/scheda.pdf?core=aic&numero=5/04686&ramo=C&leg=18

INTERROGAZIONE N° 5-04688 -29/09/2020
http://aic.camera.it/aic/scheda.html?core=aic&numero=5/04688&ramo=CAMERA&leg=18
OPPURE
http://aic.camera.it/aic/scheda.pdf?core=aic&numero=5/04688&ramo=C&leg=18

rispondi
Andrea Bordi
Andrea Bordi 17-11-2020 15:45:42

Un singolo proprietario di un intero edificio con più unità distinte, può intervenire singolarmente su max 2 di esse se sono funzionalmente indipendenti?

rispondi
CANNAO' ALBERTO
CANNAO' ALBERTO 19-11-2020 11:47:21

La riposta "ufficiale" alla domanda, che tenga conto di entrambe le "condizioni", non l'ho trovata in rete internet.
Bisogna considerare che la ricerca in rete è difficile, perché ci sono le risposte "ufficiali" per le singole "condizioni", confermate più volte da fonti diverse.
CASO #1
Un singolo proprietario di un intero edificio con più di una unità immobiliare, oppure un solo gruppo di comproprietari, oppure coniugi con regime di comunione dei beni, oppure nudo proprietario con usufruttuario (conta il nudo proprietario per la formazione del Condominio).
NON SI ACCEDE AL SUPERBONUS 110%, perché non si "forma" un Condominio, ma è consentito l'accesso al SISMABONUS 110%, eventualmente combinato con interventi ECOBONUS, le cui percentuali minori automaticamente "salgono" al 110%, perché gli interventi SISMABONUS sono considerati "trainanti", quindi consentono quelli "trainati" ECOBONUS.
Non si accede al SUPERBONUS 110% nemmeno se gli immobili sono concessi in locazione o comodato, ciò che conta è il singolo soggetto avente diritto alla detrazione del credito d'imposta.
Questi casi, locazione e comodato, sono possibili SOLO quando NON si è unico proprietario, oppure gli altri casi sopra elencati.
CASO 2
Immobili funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, ma collocati in Condominio.
Accedono "automaticamente" al SUPERBONUS 110%, ma non si possono eseguire gli "interventi trainanti" sulle "parti comuni".
In questo caso sono consentiti "interventi trainati", ovvero solo interventi all'interno del proprio immobile, che di fatto viene considerato come un edificio distinto, con una sola unità immobiliare.
In teoria, ma è solo un mio parere personale, tale "condizione", consentirebbe di "superare" la "barriera" dell'unico proprietario dell'intero edificio.
Occorre precisare che i due requisiti, funzionalità indipendente (gas, luce, acqua, tutti esclusivi) e l'accesso autonomo, devono verificarsi entrambi, la mancanza di uno solo impedisce il SUPERBONUS 110%.
RISPOSTE FAQ MEF ONOREVOLE VILLAROSA
VERSIONE AGGIORNATA AL 27/10/2020
"Si ritiene funzionalmente indipendente l’unità immobiliare dotata di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso, che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva. Quindi l’importante è che ci sia almeno un accesso così, non che sia l’unico. E di conseguenza, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo, fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (per esempio il tetto)."
LA SUDDETTA RISPOSTA crea "confusione", perché "mescola" due "concetti" diversi, inoltre la risposta non è completa!
LA RISPOSTA CORRETTA è la seguente:
Decreto MISE - Protocollo n° 159844 del 06/08/2020 (Decreto Requisiti)
Articolo 1, Comma 3, Lettera i)
edificio unifamiliare: Per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare. (frase ripresa da DPCM 20/10/2016, Allegato A, Voce 33)
Una unità immobiliare può ritenersi ”funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento dì proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo) e la presenza di un “accesso autonomo dall’esterno”, presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva;
UN'ALTRA RISPOSTA
"Per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva. La definizione è contenuta nel comma 1 bis dell’art. 119 del Decreto Rilancio, introdotto in sede di conversione del Decreto Agosto."
UN'ALTRA RISPOSTA
"È possibile accedere al Superbonus per gli interventi trainati al massimo per due unità immobiliari. Il limite delle due unità non si applica invece alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio (vedi art. 119 comma 15 bis del Decreto Rilancio)."

rispondi
Andrea Bordi
Andrea Bordi 19-11-2020 12:19:51

CASO 1. Marito e moglie determinano un condominio? Mi viene da dire di si solo se possiedono gli immobili singolarmente e sono in separazione dei beni. Se sono comproprietari oppure proprietari singoli ma in comunione dei beni mi vien da dire di no.
CASO 2. La circolare 24 dice che "su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze possono essere realizzati interventi sia trainanti che sia trainati (pag. 13). Ma se sono collocate in edifici a singolo proprietario?

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 19-11-2020 15:31:02

CASO 1A
Coniugi con regime di comunione dei beni
NON FORMANO il Condominio
NO SUPERBONUS 110%
CASO 1B
Coniugi con regime di separazione dei beni
FORMANO il Condominio "minimo" (almeno due)
SI SUPERBONUS 110%
ma a questa condizione:
immobile #1 = proprietà 100% moglie
immobile #2 = proprietà 100% marito
escluso questo caso:
immobile #1 = proprietà 1/2 + 1/2
immobile #2 = proprietà 1/2 + 1/2
incerto questo caso:
immobile #1 = proprietà 100% moglie (o marito)
immobile #2 = proprietà 1/2 + 1/2
Essendo un "problema" fiscale consultare un commercialista od un notaio per verifica
CASO 2
Come ho risposto prima, in teoria, ma è solo un mio parere personale, per la singola unità immobiliare in Condominio, che poi di fatto non si "forma", con accesso autonomo e funzionalmente autonomo (luca, gas , acqua, tutti esclusivi), sarebbe consentito "superare" la "barriera" dell'unico proprietario dell'intero edificio.
Occorre precisare che i due requisiti, funzionalità indipendente (gas, luce, acqua, tutti esclusivi) e l'accesso autonomo, devono verificarsi entrambi, la mancanza di uno solo impedisce l'accesso al SUPERBONUS 110%.

CONCETTI confermati anche da:
1) Risposta n° 328 del 09/09/2020
Superbonus - Interventi realizzati su "villetta a schiera" - Articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (decreto Rilancio)
SISMABONUS + ECOBONUS
2) Risposta n° 524 del 04/11/2020
Accesso al Superbonus previsto dall'articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 per una unità immobiliare con accesso autonomo inclusa in un condominio
3) altre risposte da cercare sul sito AdE
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/normativa-e-prassi/risposte-agli-interpelli
4) Audizione del Direttore dell’Agenzia delle entrate - Avv. Ernesto Maria Ruffini
Audizione sul tema del “Superbonus”, articoli 119-121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (“decreto Rilancio”), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio
2020, n. 77 (18/11/2020)

CORRETTA la citazione della Circolare 24/2020
DI CUI RIPORTO PASSAGGIO INTEGRALE
In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:
- su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);
- su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia
trainati);
- su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o
più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e
relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché
- su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

IL PROBLEMA è il caso segnalato, di tipo "misto", condizionato non solo dai tipi di interventi, ma anche dal tipo di bonus, ed infine dalla data di vigenza del bonus stesso.
Il proprietario unico dell'intero edificio
non può accedere al SUPERBONUS 110%, perché non si "forma" il Condominio, quindi NON può eseguire "interventi trainanti" sulle "parti comuni", ma può comunque eseguire "interventi trainati" ECOBONUS, ma anche quelli ora chiamati "trainanti", perché prima era consentito !
Circolare 19/2020 (pagine 248+249)
che richiama la Circolare 121/1998
(paragrafo 2.6, Unico proprietario di un intero edificio)
INOLTRE la Circolare 19/2020 richiama
la Risoluzione 167/2007, risposta n° 3 (a volte scrivono quella sbagliata n° 2, creando confusione !)
Domanda - quale sia il limite di spesa per gli interventi realizzati sulle parti comuni dell'edificio
Risposta - nell'ipotesi, inoltre, di interventi realizzati sulle parti comuni, trattandosi di un unico proprietario, ritiene di dover procedere, come nel caso precedente, ad un'imputazione proporzionale delle spese
INOLTRE si può usufruire del SISMABONUS, per lo stesso motivo dell'ECOBONUS, agevolazione preesistente il "paletto" dell'unico proprietario.
Comunque il SISMABONUS è consentito anche per gli edifici NON destinati ad abitazione, mentre SUPERBONUS solo per abitazioni.
MENTRE l'accesso autonomo e la funzionalità indipendente consentono il SUPERBONUS 110%
"su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e
relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);"

rispondi
Valerio
Valerio 24-11-2020 14:54:12

A questo posso rispondere io:

CASO 1B
Coniugi con regime di separazione dei beni
immobile #1 = proprietà 100% moglie (o marito)
immobile #2 = proprietà 1/2 + 1/2

Chiesto interpello ad AdE che risponde testualmente:

"Allo stato attuale, quindi, il
contribuente, non può fruire delle detrazioni previste dal Superbonus, posto che
l'immobile di cui dispone non può essere considerato, ai fini dell'agevolazione in
esame, un edificio né unifamiliare né condominiale."

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 24-11-2020 15:07:10

Grazie per la "risoluzione" del dubbio.
A volte risulta difficile trovare la Risposta AdE specifica al caso d'interesse.
Specialmente quando risulta difficile attribuire un "titolo" alla risposta.
Infatti, per ovvie ragioni, è "sintetizzato" talmente tanto che a volte non si può immaginare quanto in realtà possa "contenere".

rispondi
Francesca
Francesca 29-11-2020 23:59:49

Buonasera,
Letti (quasi) tutti gli interventi resta la confusione: nel caso appena citato da Valerio (edificio bifamiliare-1 unità proprietà 100% moglie- 1 unità proprietà 50% moglie 50% marito) è chiaro che non si configura il condominio e non si tratta di edificio unifamilare.
MA se le 2 unità sono indipendenti sia per accessi sia per tutte gli impianti e utenze, si possono considerare come 2 edifici unifamiliari?
Credevo di sì, ma vista l'ultima risposta ad interpello non capisco se si debba escludere questa ipotesi.
Inoltre l'intervento del cappotto esterno sulle 2 unità come si configura? E' intervento su parti comuni? Oppure si può includere in quanto ogni unità ha la sua porzione di facciata corrispondente?
Grazie,

rispondi
CANNAO' ALBERTO
CANNAO' ALBERTO 30-11-2020 18:59:34

Riepilogo che con CIRCOLARE 24/2020 l'unico proprietario dell'intero edificio non potrà eseguire interventi sulle "parti comuni", perché non si forma il Condominio (almeno quello "minimo" con due soggetti diversi, fino ad otto, oltre si "forma" il Condominio "classico").
Poi riporto due particolari paragrafi.
"Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi
autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio."
"Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di
accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto)."
In base ai suddetti due paragrafi parrebbe non consentito l'intervento trainante (il cappotto sulle parti comuni), perché non è un edificio plurifamiliare, come da successive frasi.
"Secondo quanto stabilito ai commi 1 e 4 dell’articolo 119, il Superbonus spetta per interventi:
- di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo o dell’unità immobiliare
funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all'interno di edifici plurifamiliari;"

L'intervento del cappotto esterno è un intervento trainante.
L'intervento del cappotto interno è un intervento trainato.
Consiglio di scaricare la tabella con l'elenco degli interventi trainati e trainanti
Provvedimento in data 08/08/2020
Istruzioni per la compilazione (file pdf)
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/2641210/Opzione_istr.pdf

rispondi
Ezio
Ezio 01-12-2020 15:10:55

Buon pomeriggio,
ho letto attentamente il forum ma ancora non riesco a dare risposta al mio caso: bifamiliare "verticale" costituita da 2 unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accessi autonomi:
- unità 1: 100% moglie
- unità 2: 50% moglie - 50% marito (comunione beni).
L'intervento prevede isolamento termico a cappotto su tutto il fabbricato, isolamento su copertura, nuovo impianto termico ed elettrico nell'unità 1, impianto ftv in copertura, sostituzione serramenti in entrambe le unità. Posso usufruire del 110%? Anche sulle parti "comuni"? In caso di risposta negativa, il passaggio alla separazione dei beni e alla cessione dell'unità 2 al marito può essere una soluzione corretta per accedere alla detrazione? Grazie

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 01-12-2020 16:33:34

Caso identico a quello segnalato da Valerio una settimana fa.
Non si forma il Condominio "minimo", anche in questo caso chi può partecipare e votare è sempre uno, ma occorrono due condòmini.
La separazione dei beni è una soluzione possibile per l'accesso al superbonus 110%, il notaio provvederà a separare i beni precedentemente acquistati.
Tuttavia occorre segnalare che con l'eventuale presenza di creditori, questi potranno opporsi alla divisione.
Comunque occorre attendere l'eventuale approvazione dei recenti emendamenti alla Legge di Bilancio 2021
In particolare la modifica del DL 34/2020, articolo 119, comma 9, lettera a)
https://www.condominioweb.com/forum/quesito/bonus-110-condominii-s%C3%AC-edifici-plurifamiliari-no-145163/?do=findComment&comment=1093291

rispondi
Ezio
Ezio 01-12-2020 17:41:54

@CANNAO ALBERTO: Ringrazio per la risposta. Confido nell'approvazione degli emendamenti.
Saluti

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 14-12-2020 14:29:07

Consulenza giuridica - 11/12/2017
Agenzia delle Entrate / Centro Studi Anaci
Detraibilità spese condono e sanatoria edilizia
http://www.anaciemiliaromagna.it/documenti/Circolare_CSER_a_seguito_quesito_giuridico_Regione_Emilia_Romagna.pdf
. . .
Le circolari n. 57 del 24 febbraio 1998, n. 121 dell'11 maggio 1998, n. 19 del 1° giugno 2012, n. 7 del 4 aprile 2017 e la risoluzione n. 229 del 18 agosto 2009 precisano che tra le spese che godono dell'agevolazione fiscale di cui sopra, rientrano quelle per:
- progettazione dei lavori;
- acquisto dei materiali;
- spese per la messa a norma degli edifici (come evidenziato nella risoluzione n. 229 del 18 agosto 2009, le spese per la messa in regola degli edifici sono quelle ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme UNICIG per gli impianti a metano (legge 1083/71);
- esecuzione dei lavori;
- altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento;
- relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti;
- IVA, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni, le denunzie di inizio lavori;
- oneri di urbanizzazione;
- altri eventuali costi strettamente inerenti la realizzazione degli interventi e gli adempimenti posti dal regolamento di attuazione
. . .
Gli oneri corrisposti per ottenere il condono edilizio non rientrano fra le fattispecie sopra citate.
Detti oneri sono, in prima e diretta battuta, funzionali alla sanatoria di abusi e di illeciti amministrativi. L'effetto sulla eseguibilità e sulla detraibilità dei costi relativi agli interventi edilizi è solo indiretto e di natura secondaria.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 14-12-2020 14:36:09

RISPOSTA n° 576 del 10/12/2020
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/2957147/Risposta+n.+576+del+10+dicembre+2020.pdf/67b2c066-5ba0-0c7d-15d9-b0a743fedac8

Una volta era possibile la detrazione di
"sorgenti luminose aventi un'efficienza maggiore o uguale a 50 Lumen/Watt, nel limite massimo annuo di una sorgente luminosa per vano dell'unità immobiliare"

ESTRATTI DELLA RISPOSTA
"Il contratto stipulato dalla società con il cliente prevede, a tal fine:
1. la fornitura e posa in opera di corpi illuminanti;" OMISSIS
"Relativamente al secondo quesito posto dalla società Alfa in merito alla possibilità di ricorrere all'istituto della cessione del credito per gli interventi di efficienza energetica, si rappresenta quanto segue."

Abrogato il comma 3-ter dell'art. 10 del D.L. n° 34 del 30/04/2019 (Legge n° 58 del 28/06/2019)
"Disciplina degli incentivi per gli interventi di efficienza energetica e rischio sismico"

Abrogato dall'articolo 1, comma 176, della Legge n° 160 del 27/12/2019 (Legge di bilancio 2020)
"Pertanto, dal 1° gennaio 2020, per gli interventi di riqualificazione energetica sopra indicati, non è più possibile optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione per i medesimi interventi. Tale detrazione, ferme restando le altre condizioni previste dalla legge, spetta per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2019 per gli interventi che rientrano nel campo di applicazione della disposizione sopra richiamata."

Richiama gli interventi di cui all'art. 16-bis, comma 1, lettera h), del D.P.R. n° 917 del 22/12/1986
"interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego di fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia"
. . .
"Per l'individuazione della tipologia degli interventi che ricadono nell'ambito applicativo della detrazione di cui all'articolo 16-bis, comma 1, lettera h), è possibile fare riferimento, indicativamente, all'articolo 1 del decreto ministeriale 15 febbraio 1992 il quale include, al comma 1, lettera o), le "sorgenti luminose aventi un'efficienza maggiore o uguale a 50 Lumen/Watt, nel limite massimo annuo di una sorgente luminosa per vano dell'unità immobiliare"."

rispondi
Marta
Marta 21-01-2021 05:36:07

Buongiorno, sono proprietaria di due appartamenti con ingresso posti al piano terra di un condominio, i due appartamenti hanno un cortiletto/giardino in comune.
Bei due appartamenti sono installati radiatori a gas (non soggetti a obbligo di manutenzione) e connettori elettrici, quando abbiamo acquistato la casa sull’atto notarile era indicato che gli immobili erano sprovvisti di riscaldamento ma successivamente sono stati installati quelli sopra indicati.
Con queste caratteristiche è possibile accedere a superbonus?
Al momento uno degli appartamenti non ha ne gas ne luce.
Ringrazio

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 21-01-2021 10:42:25

Se ci sono almeno due proprietari (o comproprietari) diversi, per singola unità immobiliare, o diverso titolo possessorio, si "forma" il Condominio "minimo".
Da due a otto senza obbligo di "costituzione", amministratore e regolamento.
Oltre otto tutto è obbligatorio.
Se si "forma" il Condominio non si pone il problema se si possono eseguire gli "interventi train(an)ti" sulle "parti comuni".
In questo caso occorre verificare se si possono eseguire gli "interventi train(a)ti" sulle "parti private".
La singola unità immobiliare deve essere riscaldata, ma in tutti i locali.
Condizioni per l’impianto di riscaldamento:
• deve essere fisso
• può essere alimentato con qualsiasi combustibile
• non ha limiti sulla potenza minima inferiore
• deve essere funzionante o riattivabile con un intervento di manutenzione, anche straordinaria.
https://www.guidaxcasa.it/impianto-di-riscaldamento-esistente-come-dimostrarlo/

Un impianto di riscaldamento è soggetto all'obbligo di manutenzione annuale.
Il caso specifico non è stato compreso.
Esiste o non esiste una caldaia ?
Sembra essere il caso di termoconvettori a gas metano, che non conosco.
"In ogni modo, indipendentemente dalla potenza, un termoconvettore a gas è sempre un impianto termico e pertanto ha l'obbligo di essere dotato del Libretto d'impianto per la climatizzazione e necessita di essere manutentato con la periodicità prevista dal costruttore dell'apparecchio nel Libretto d'uso e manutenzione."
http://osservatorio.energia.provincia.tn.it/apeoe/node/993#:~:text=In%20ogni%20modo%2C%20indipendentemente%20dalla,Libretto%20d'uso%20e%20manutenzione.

Per il resto vale la risposta ENEA con FAQ 9D, già segnalata nel primo articolo.
Nella definizione è stato rimosso quanto
segue:
"Non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi per il riscaldamento localizzato a energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW."
La risposta FAQ 9D conclude in questo modo:
"Infine, anche qualora le precedenti condizioni fossero soddisfatte, occorre ricordare che il prerequisito per accedere alle detrazioni è sempre il conseguimento di un risparmio energetico e che questo è difficile da raggiungere nella dismissione di impianti a biomassa, in quanto questa è considerata fonte fossile solo al 30% (cfr. FAQ 10.D)."

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 21-01-2021 10:51:58

Dalla Circolare n° 24 in data 08/08/2020
Agenzia delle Entrate
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 21-01-2021 11:01:49

Dal DL n° 34 del 19/05/2020, convertito dalla Legge n° 77 del 17/07/2020
articolo 119 - comma 1
a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno. Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il
concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente.
OMISSIS

articolo 119 - comma 1-bis
Ai fini del presente articolo, per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso
indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per
l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.

articolo 119 - comma 9
Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;

Testo coordinato degli articoli 119 e 121
https://biblus.acca.it/download/art-119-121-del-decreto-rilancio-superbonus-110/?wpdmdl=97538&refresh=60095078a9ce81611223160

rispondi
Marta
Marta 21-01-2021 10:57:27

Ringrazio per la gentile risposta. Gli appartamenti sono entrambi cointestati con mio marito e fanno parte di uno condominio con 8 unità amministrato regolarmente da amministratore. Gli interventi con economia all’interno delle unità dovrebbero appunto essere fattibili in quanto posseggono entrambe ingressi indipendenti, i due appartamenti condividono però un giardino “privato” e non condominiale, mi domandavo appunto se in presenta si questo giardino decade la possibilità di usufruire del bonus oppure se varrebbe la pensa assegnare il giardino con atto notarile (immagino) ad una singola unità.
Per quanto riguarda l’impianto di riscaldamento essendo 4,8 kw in regione Lombardia non è soggetto a manutenzione obbligatoria con rilascio Dam.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 21-01-2021 12:04:36

Oltre quanto già riportato dal DL n° 34/2020 (Legge n° 77/2020), articolo 119 - comma 1
Riporto FAQ n° 8.3 - MEF
Ministero dell'Economia e delle Finanze
Versione III aggiornata al 24/11/2020
Il Sottosegretario di Stato al MEF
Onorevole Alessio Villarosa (M5S) in data 05/01/2021
ha anticipato la prossima pubblicazione di FAQ MEF Versione IV
https://it-it.facebook.com/AlessioVillarosaM5S/videos/862349884599146/

8.3. Sono proprietario di una villetta unifamiliare. Per raggiungere la strada pubblica dalla mia villetta devo per forza transitare (in quanto unico tratto possibile) sul cortile privato di proprietà del mio vicino. Posso ritenere di avere un accesso autonomo?
Sì, l’accesso si considera autonomo anche se avviene da una strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.
Inoltre, si ricorda che si può ritenere che una unità immobiliare abbia accesso autonomo dall’esterno quando a mero titolo esemplificativo:
- l’accesso avviene attraverso una strada privata e/o in multiproprietà o attraverso un terreno di utilizzo comune ma non esclusivo come i pascoli, non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
- alla villetta a schiera si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
- il cortile o giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti sono di proprietà esclusiva (anche indivisa) dei proprietari delle singole unità immobiliari situate all’interno dell’edificio plurifamiliare;
- l’accesso ad entrambe le unità immobiliari di una villetta bifamiliare avviene da giardino o cortile in comune;
- l’accesso avviene da una strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

FAQ MEF Versione III
https://www.flipbookpdf.net/web/files/uploads/22506b1c2da7167716ed9c8607ec805199534c1d202012.pdf

FAQ MEF Versione IV
AD OGGI NON MI RISULTA PUBBLICATA

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 21-01-2021 12:06:04

DL n° 34/2020 (Legge n° 77/2020), articolo 119 - comma 3
Ai fini dell'accesso alla detrazione, gli interventi di cui ai commi 1 e 2 del presente articolo devono rispettare i requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e, nel loro complesso, devono assicurare, anche congiuntamente agli interventi di cui ai commi 5 e 6 del presente articolo, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o delle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (A.P.E.), di cui all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all'agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 21-01-2021 12:23:35

SUPERBONUS 110%
dal 19/01/2021 una novità
un sito internet dedicato, voluto dalla presidenza del Consiglio, dove è possibile inviare i propri quesiti e ottenere tutte le indicazioni necessarie sulla misura
http://www.governo.it/superbonus

Oltre a tutte le informazioni sui requisiti e su come ottenere la detrazione, è presente una sezione FAQ (risposte alle domande frequenti) e la possibilità di inviare i propri quesiti.

ATTENZIONE al link portale leggi vigenti
https://www.normattiva.it/
TESTO DEGLI ARTICOLI 119 E 121
NON SONO AGGIORNATI AL 01/01/2021

MANCA IL LINK ALLE FAQ MEF VERSIONE 3
https://www.flipbookpdf.net/web/files/uploads/22506b1c2da7167716ed9c8607ec805199534c1d202012.pdf

MANCANO I LINK ALLE FAQ ENEA
FAQ ECOBONUS
https://www.efficienzaenergetica.enea.it/detrazioni-fiscali/ecobonus/faq-ecobonus.html
FAQ - BONUS CASA
https://www.efficienzaenergetica.enea.it/detrazioni-fiscali/bonus-casa/faq-bonus-casa.html
FAQ SUPERBONUS
https://www.efficienzaenergetica.enea.it/detrazioni-fiscali/superbonus/superbonus-2.html

MANCA IL LINK ALLE PRASSI
DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
con le risposte alle istanze d‘interpello relative agli altri bonus
alle Circolari - Risoluzioni - Provvedimenti
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/normativa-e-prassi

rispondi
Marta
Marta 21-01-2021 12:23:38

@CANNAO ALBERTO: l’ingresso è indipendente e si accede dalla strada, il giardino è in comune con entrambi gli appartamenti è uno spazio da cui si accede da due porte finestra.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 21-01-2021 12:50:53

@Marta:
L'accesso dal giardino in comune non costituisce motivo ostativo
Come da risposta FAQ N° 8.3 MEF VERSIONE 3

rispondi
Marta
Marta 21-01-2021 12:53:55

@CANNAO ALBERTO: grazie mille!

rispondi
Valerio
Valerio 24-01-2021 12:33:43

Gentile Sig. Alberto,
Ho letto della possibilità dei lavori per situazioni simile alla mia ovvero edificio di due app. uniproprietario (PT mio - P1 50/50 con mia moglie).
Ora mi sto ponendo un altro problema... L'allaccio alla corrente elettrica è solo al PT (dove abbiamo la residenza), mentre al P1, non abitato, non c'è un allaccio all'enel ed è riscaldato dall'unica caldaia presente (teoricamente del PT ma pensata per essere "condominiale").
Ci possono essere problemi secondo lei? Dovrei fare un allaccio separato? Aggiungere una seconda caldaia?
Grazie, Valerio.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 24-01-2021 15:43:38

DL n° 34 del 19/05/2020
(Legge n° 77 del 17/07/2020)
articolo 119 - comma 1-bis
https://biblus.acca.it/download/art-119-121-del-decreto-rilancio-superbonus-110/?wpdmdl=97538&refresh=600d81a2ae6e41611497890

Accesso autonomo e indipendenza funzionale dovranno coesistere prima degli interventi.
Non è stato specificato nulla in proposito.

articolo 119 - comma 9 - lettera a)
risolto, almeno in parte, la questione dell'intero edificio con un solo proprietario (oppure un gruppo di comproprietari, anche coniugi con regime di comunione dei beni)
Non è chiaro se tale condizione debba comunque coesistere insieme ai due stati precedenti (sembrerebbe si).

L'emendamento 12.0106 è stato modificato
http://documenti.camera.it/apps/emendamenti/getPropostaEmendativa.aspx?contenitorePortante=leg.18.eme.ac.2790-bis&tipoSeduta=1&sedeEsame=referente&urnTestoRiferimento=urn:leg:18:2790:bis:null:com:05:referente&dataSeduta=null&idPropostaEmendativa=12.0106.&position=20201211

L'unica caldaia per l'intero edificio, comporta una zavorra per l'appartamento al primo piano.
L'incentivo vale per l'eventuale sostituzione della caldaia preesistente, se non esiste, la nuova caldaia al primo piano non avrà alcun beneficio, salvo l'eventuale nuovo impianto di distribuzione del riscaldamento, nonché il cappotto termico esterno sull'intero edificio.
Naturalmente tutti i locali dovranno essere riscaldati prima dei nuovi interventi
Veramente l'edificio è composto da solo due unità immobiliari, come da censimento al Catasto Fabbricati ?

Consultare un professionista per il necessario sopralluogo e valutazioni dal caso

rispondi
Valerio
Valerio 25-01-2021 11:33:35

@CANNAO ALBERTO: Grazie.

L'edificio è realmente composto da due unità, PT e P1.
La caldaia non serve cambiarla ma vorrei fare cappotto termico e pannelli fotovoltaici.

Non capisco una cosa... Posso accedere al superbonus se al P1 si accede solo tramite scale interne identificate come parte comune?

rispondi
Valerio
Valerio 25-01-2021 11:52:48

Forse la risposta è questa (dal sito da lei segnalato http://www.governo.it/superbonus):

Il cittadino che abita in un condominio, o in un edificio composto da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate possedute da un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche, potrà godere del Super Ecobonus per tutti gli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni (interventi trainanti) che danno diritto alla detrazione al 110%. L’esecuzione di almeno un intervento trainante dà diritto ad effettuare anche gli altri interventi di efficientamento energetico, sia sulle parti comuni che su ogni singola unità immobiliare. In più è possibile installare impianti fotovoltaici (anche sulle pertinenze dell’edificio), sistemi di accumulo e colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, sia sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari, oltre che rimuovere le barriere architettoniche per favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità e per le persone con età superiore ai 65 anni. È necessario che gli interventi, trainanti e trainati, comportino, anche congiuntamente, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edifico.

Quello che ancora non trovo (o non capisco) è se ci sono problemi se il P1 non ha l'allaccio all'enel, ma viene scaldato dall'unica caldaia esistente (che non deve essere cambiata)

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 25-01-2021 14:19:23

@Valerio:
Rigorosamente il P1 non ha accesso autonomo, è comune con il PT, mentre il PT è autonomo.
L'emendamento approvato sull'edificio composto da due a quattro unità immobiliari ecc., dovrebbe comunque "risolvere" il P1
Anche il problema dell'autonomia funzionale.
Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.
In questo caso presumo risulti tutto in comune, salvo luce al P1 (disabitato).
Una sola caldaia potrebbe non essere sufficiente per riscaldare l'intero edificio, dipende dalle sue caratteristiche.
Per accedere al superbonus 110% occorre dimostrare il "salto" di due classi energetiche, compilando due APE "convenzionali" pre e post interventi.
Gli interventi combinati cappotto termico e pannelli fotovoltaici, quasi sicuramente consentiranno il "salto", dipende dalle attuali prestazioni energetiche dell'edificio.
La sostituzione delle finestre, compresi i serramenti, aiutano il "salto".
Dipende dalla prestazioni energetiche di quelle preesistenti e dall'opportunità di sostituzione.
Dal punto di vista fiscale dipenderà anche dal reddito, se non sufficiente l'eventuale eccedenza del credito d'imposta non potrà essere recuperato.
In questo caso scelta libera, cessione del credito, sconto in fattura (l'Impresa non è obbligata).
La guida dell'Agenzia delle Entrate non è stata "aggiornata" alla "Legge di Bilancio".
Un'altra guida di "terzi" aggiornata
https://www.edilportale.com/news/superbonus_110
Le FAQ dell'Agenzia delle Entrate sono state "modificate"
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/FAQ

rispondi
Valerio
Valerio 25-01-2021 14:45:43

@CANNAO ALBERTO: Chiarissimo (come sempre) grazie!
Si, effettivamente pensavo anche al cambio infissi... per il salto di classe.
Sicuramente sconto in fattura (se possibile).
Mi informerò con qualche tecnico della zona :)

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 30-01-2021 12:44:10

@Valerio:
Novità da teleconferenza TELEFISCO 2021 (28/01/2021), ho seguito solo la parte di "nostro" interesse (dalle 14:30)
(Il superbonus del 110% e le proroghe degli altri bonus + La cessione dei crediti e lo sconto in fattura)
A partire dal 03/02/2021 sarà possibile accedere alla differita (registrazione)
Riporto parte dei testi estratti da slide trasmesse durante la teleconferenza.
GLI EDIFICI CONDOMINIALI
Un edificio appartenente ad un unico proprietario che comprenda al massimo 4
unità immobiliari è assimilato al condominio
Per gli interventi ivi effettuati si applicano le regole dei condomini (esempio:
detrazione per impianto di climatizzazione 20.000 euro)

Se equiparato a Condominio non esiste obbligo d'ingresso autonomo ed autonomia funzionale, fino a 4 immobili.
Tali due requisiti in Condominio prima consentivano l'accesso al superbonus in autonomia.
Quando assemblea contraria agli interventi, il singolo condomino autonomo può eseguire interventi trainati con superbonus, senza l'esecuzione di interventi trainanti (questi obbligatori senza autonomia).
Comunque possibile sostenere tutte le spese sugli interventi trainanti, con approvazione assemblea e cessione del credito.
Naturalmente se il proprio reddito consente di recuperare tutto il credito, diversamente per l'eccedenza non è possibile.

Riporto altri testi estratti da slide
UNITÀ IMMOBILIARE FUNZIONALMENTE INDIPENDENTE
Beneficia di detrazione maggiore (esempio: isolamento termico 50.000 euro anziché 40.000)
Anche se compresa in un edifico plurifamiliare
Se l’unità immobiliare non fosse autonoma, né condominiale, sarebbe preclusa la detrazione
Deve disporre di accesso autonomo, cancello o portone, anche se tramite strada, cortile o giardino di proprietà non esclusiva

In rete stanno comunicando le novità, o meglio le interpretazioni sulle novità.

Superbonus 110%:
niente sconto in fattura o cessione credito per rimozione barriere architettoniche
https://www.informazionefiscale.it/superbonus-110-rimozione-barriere-architettoniche-niente-sconto-fattura-cessione-credito
La Legge di Bilancio 2021 non interviene sull'articolo 121 del decreto Rilancio.
Manca il riferimento alla lettera e), dell’art. 16-bis del DPR 917/1986, interventi sulle barriere architettoniche

Altro documento in rete
https://www.mysolution.it/globalassets/_nuovomysolution/pdf-approfondimenti/fisco/2021/01/21_01_29-commento-forte.pdf

rispondi
Valerio
Valerio 01-02-2021 11:02:27

@CANNAO ALBERTO: Grazie, stavo proprio cercando di capire i limiti di spesa!

Invece, riguardo al discorso "se più del 50% della superficie è di unità residenziali, si potrà considerare in detrazione il costo
per gli interventi eseguiti sulle parti comuni"

Nel mio caso, in cui il PT (residente) ha una superficie maggiore (di solo 1 mq) rispetto il P1 (non residente)... dovrei rientrare, giusto?
E se fossero uguali?

rispondi
Valerio
Valerio 01-02-2021 11:31:05

ah... sa un'altro dubbio...
P1 - per ora nessun contatore energia installato ma vorrei predisporre un impianto fotovoltaico anche per questo appartamento.

Sa per caso se è sufficiente installare il contatore o bisogna avere anche un contratto di fornitura in essere?

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 01-02-2021 11:42:46

@Valerio:
- per i massimali di spesa consiglio lettura delle check list per il visto di conformità sugli interventi (ci sono le tabelle)
https://www.fondazionenazionalecommercialisti.it/node/1500
- per le superfici chiedere verifica al tecnico che presenterà i documenti al Comune
- per la questione dell'unico proprietario dell'intero edificio, il seguente articolo
https://www.lavoripubblici.it/news/2021/01/FINANZA-E-FISCO/25152/Superbonus-110-da-due-a-una-unit-immobiliari-i-limiti-di-spesa
- per la ricerca dei professionisti abilitati all'apposizione del visto di conformità
https://www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/abilitati730/

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 01-02-2021 12:02:37

@Valerio:
I due requisiti, accesso autonomo ed autonomia funzionale, sono di natura esclusivamente fiscale.
Le questioni fiscali esulano dalle mie competenze specifiche.
Ritengo che la presenza di un contatore per ogni singolo appartamento, rappresenti una prova di autonomia funzionale.
Tuttavia ritengo superato il requisito dell'autonomia funzionale, anche l'accesso autonomo, dal momento che l'intero edificio di un unico proprietario è equiparato al Condominio, in particolare con riferimento alle parti comuni.
Come era, ed è ancora, previsto prima, con i vecchi bonus, che si faceva riferimento alle parti comuni in senso oggettivo, non in senso soggettivo, mentre con il superbonus è stato rovesciato il senso, perché all'inizio tra i soggetti erano indicati i condòmini, poi sono stati aggiunti i proprietari dell'intero edificio.
Come da Circolare n° 121 del 11/05/1998, paragrafo 2.6
https://def.finanze.it/DocTribFrontend/decodeurn?urn=urn:doctrib:FIN:CIR:1998-05-11;121
Ripresa dalla Circolare n° 19/E del 08/07/2020, pagine 248+249
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/2570162/CIRCOLARE+19.pdf/9a1a4c49-7431-74f7-cb7b-b3eaa1d64a16
Naturalmente il caso deve essere verificato da un tecnico, che potrebbe essere anche abilitato per la produzione APE

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 01-02-2021 12:15:37

@Valerio:
Mi sono dimenticato che entrambi gli immobili sono residenziali.
Il calcolo riferito alla superficie superiore al 50%, si esegue solo se nell'edificio sono presenti anche unità immobiliari non residenziali.
Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese
nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

rispondi
Valerio
Valerio 18-03-2021 15:27:18

@CANNAO ALBERTO: Grazie (molto interessante) ma non ho risolto il dubbio principale...

Con pratica 110%, l'eccedenza non coperta per il cappotto termico, quindi da pagare come "extra", è fattibile di accesso a sconto in fattura con detrazione al 50% (presumo come ristrutturazione)?

rispondi
Valerio
Valerio 18-03-2021 14:18:17

Gentile Sig. Alberto. Secondo lei, a fronte di una spesa ipotetica di 50 per il cappotto termico, se il limite del superbonus fosse 40, la differenza di 10 può essere affrontata come spesa detraibile al 50%? Grazie.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 18-03-2021 14:40:16

@Valerio:
"Superbonus 110 e lavori ammessi:
ecco la guida interattiva"
https://www.logical.it/progettazione-approfondimenti/efficienza-energetica-degli-edifici/superbonus-110-e-lavori-ammessi-ecco-la-guida-interattiva
CAPPOTTO TERMICO = ISOLAMENTO DELL'INVOLUCRO
BONUS FACCIATE 90% DIVERSO DA SUPERBONUS 110%
NON CI SONO MASSIMALI - MA DIVERSE REGOLE
https://fiscomania.com/bonus-facciate-2021/
CAPPOTTO TERMICO PARZIALE
https://www.condominioweb.com/cappotto-parziale-in-condominio-superbonus-.17397
Cappotto Interno o Cappotto Esterno: Quale Scegliere?
https://www.futurazeta.com/cappotto-interno-o-cappotto-esterno-quale-scegliere/
Detrazioni Isolamento a Cappotto Interno
https://bioisolare.it/detrazioni-isolamento-a-cappotto-interno/

rispondi
Valerio
Valerio 18-03-2021 17:59:46

@CANNAO ALBERTO: chiaro... ora il problema è che per un discorso di densità abitativa, la mia abitazione non fa parte nè della zona A, nè B come previsto da DM 1444/68.
Quindi la domanda rimane ancora...
Premesso la cessione del credito con sconto in fattura, l'eccedenza del cappotto esterno con superbonus, è detraibile al 50% come ristrutturazione edilizia o altro?

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 21-03-2021 12:20:22

@Valerio:
In assenza dei requisiti per il bonus facciate, perché in zone diverse da A e B, rimane la detrazione del 50% sulle ristrutturazioni edilizie
5. TABELLE RIASSUNTIVE DEI LAVORI AGEVOLABILI
Ecco un elenco esemplificativo di interventi ammissibili a fruire della detrazione Irpef.
In ogni caso, deve essere verificata la conformità alle normative edilizie locali.
5.1 INTERVENTI SULLE SINGOLE UNITÀ ABITATIVE
5.2 INTERVENTI SULLE PARTI CONDOMINIALI
ESTRATTI DA GUIDA AGENZIA DELLE ENTRATE
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Ristrutturazioni+edilizie+it_Guida_Ristrutturazioni_edilizie_Maggio2019.pdf/ed587c35-c2d6-7346-b79f-e2409b6a8c92

rispondi
Valerio
Valerio 23-03-2021 10:44:25

@CANNAO ALBERTO: Gentilissimo sig. Alberto, non vorrei abusare della sua disponibilità, me lo dica chiaramente se le faccio troppe domande o se sono fuoriluogo.

Vorrei chiederle se un forno in muratura (di poco < 8mq) costruito nel giardino dell'immobile (corte comune delle 2 unità abitative) e non dichiarato può essere un problema a seguito di un accertamento dell'AdE riguardante il superbonus.

Sa, il fatto che eventuali irregolarità cadano sul beneficiario, ovvero io, mi crea un certo stato d'ansia :)

Grazie mille.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 23-03-2021 11:47:12

@Valerio:
Quali sono gli immobili senza obbligo di iscrizione al catasto
https://www.danilotorresi.it/2019/11/18/accatastamento-quando-non-va-fatto-quali-sono-gli-immobili-senza-obbligo-di-iscrizione-al-catasto/#:~:text=Piccole%20costruzioni%20che%20non%20superano,un%20deposito%2C%20debbono%20essere%20accatastati.
Quando non è obbligatorio fare la dichiarazione
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/fabbricati-rurali/quando-non-obbligatorio
La normativa in materia di conformità dei dati catastali (D.L. 78/2010)
https://www.notairizzitrentin.it/archives/679/la-normativa-in-materia-di-conformita-dei-dati-catastali-d-l-782010
ECCETERA
Per quanto riguarda l'opera edilizia consultare regolamenti del proprio Comune
Autorizzazione per forno a legna
https://www.laleggepertutti.it/189870_autorizzazione-per-forno-a-legna

rispondi
Valerio
Valerio 23-03-2021 14:57:44

@CANNAO ALBERTO: Si... effettivamente credo serva una DIA... forse però non serve al catasto....

Ma può un abuso di questo tipo influire sul superbonus? Possibile che sia sufficiente all'AdE per non concedere (o peggio, chiedere indietro) i crediti al beneficiario?!?!?!?!?

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 24-03-2021 09:42:48

@Valerio:
Le certezze che "possiedo" per un Condominio sono le seguenti
Se in un appartamento ci sono "opere abusive", si potranno comunque eseguire interventi sulle "parti comuni"
Naturalmente le "parti comuni" dovranno essere "in regola"
Ci potranno essere casi particolari di interventi sulle "parti comuni" collocate "dentro" l'appartamento, per esempio "strutture portanti", oppure muri perimetrali esterni
Non ho "esperienza" di forno in muratura nel giardino, né pratica catastale, né pratica edilizia
Tuttavia gli interventi si realizzeranno sull'edificio, mentre il forno è "separato" fisicamente, ma dovrebbe essere considerata "pertinenza" fiscale
Non credo che nel caso specifico possa essere "separata" catastalmente dall'abitazione, a meno che non possa avere "autonomia funzionale e reddituale"
L'unico che potrà verificare è un collega del "posto", che potrà consultare un tecnico catastale, sulla necessità reale di un "censimento" del forno

rispondi
Valerio
Valerio 24-03-2021 12:30:23

@CANNAO ALBERTO: Buongiorno! Solo per continuare un piacevole scambio di opinioni... ho trovato che:

Sulla base della normativa aggiornata, l’Agenzia delle Entrate ha differenziato le ipotesi in cui l’abuso edilizio rileva ai fini del 110 da quelle in cui appare ininfluente.

Sintetizzando e schematizzando:
- eventuali abusi all’interno dell’unità immobiliare non pregiudicano la fruizione del 110 sugli interventi trainanti per le parti comuni ma impediscono la fruizione dell’agevolazione sugli interventi trainati effettuati all’interno della u.i. stessa (incluse tutte le altre agevolazioni);
- eventuali abusi presenti all’interno dell’unità immobiliare ma che coinvolgono le parti comuni sulle quali occorre intervenire (è il caso delle verande sul prospetto appunto) pregiudicano la fruizione del 110;
- eventuali abusi su parti comuni escluse dall’intervento edilizio, non ostacolano la fruizione della detrazione fiscale del 110%

Detto questo, sembrerebbe evincersi dal punto 3 che l'irregolarità sul forno (a parte il dover regolarizzarlo, abbatterlo, ecc....) non dovrebbe influire ai soli fini superbonus...

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 24-03-2021 12:56:58

@Valerio:
Il punto tre sembra confermare la regolarità degli interventi sull'edificio, come ho già scritto, mentre il forno non sarà oggetto d'intervento

rispondi
Giovanni
Giovanni 08-04-2021 21:02:58

Edificio di due piani costituito da due unità immobiliari funzionalmente indipendenti di categoria A3 con intestazione a due persone distinte che potrebbero usufruire del superbonus 110 %.
Nell'unità immobiliare al piano primo il proprietario Geometra vorrebbe individuare la sua sede di lavoro con un flusso di pubblico assai limitato pur mantenendo la sede legale in altro immobile.

Alla luce di quanto sopra chiedo cortesemente:

- L'esercizio dell'attività come sopra descritta deve necessariamente svolgersi in una unità immobiliare di categoria A10 o può essere esercitata anche nella categoria A3 considerato che non vi è notevole flusso di clienti ?

- alla Luce del superbonus previsto dal Decreto Rilancio, dopo aver efficientato l'edificio ed aver usufruito della detrazione del 110 %, può il geometra esercitare il suo lavoro all'interno di questa unità immobiliare di categoria A3 ?

Ringraziando anticipatamente saluto cordialmente.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 09-04-2021 09:44:10

"Edificio di due piani costituito da due unità immobiliari funzionalmente indipendenti di categoria A3 con intestazione a due persone distinte che potrebbero usufruire del superbonus 110 %."
Ritengo “articolato” il caso esposto
Risposta n° 357 del 30/08/2019
Riporto il seguente estratto
Per criteri di uniformità di applicazione, e per assicurare l'obiettiva valutazione del presupposto oggettivo dell'agevolazione, si ritengono "case di abitazione" i fabbricati censiti nel Catasto dei Fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, con l'esclusione di A10, "Uffici e studi privati" e ad eccezione di A1, A8 e A9).
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/1756196/Risposta%2Bn.%2B357_2019.pdf/a1d1ec45-eaf2-56cb-1aff-46cc8bae7030
Aspetti fiscali per uso promiscuo di casa e ufficio
http://www.lavoroimpresa.com/fisco/art/878_aspetti_fiscali_uso_promiscuo_casa_ufficio
Superbonus 110%: l’Agenzia delle Entrate sull’uso promiscuo dell’immobile
https://www.lavoripubblici.it/news/Superbonus-110-l-Agenzia-delle-Entrate-sull-uso-promiscuo-dell-immobile-25159
Superbonus, detrazione su spesa dimezzata per gli immobili a uso promiscuo
https://www.professionearchitetto.it/news/notizie/28359/Superbonus-detrazione-su-spesa-dimezzata-per-gli-immobili-a-uso-promiscuo
Risposta n° 65 del 28/01/2021
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/3155537/Risposta+65+del+2021.pdf/6206890d-b80b-daf7-4f1d-f9d09547956b
Riporto il seguente estratto
Tanto premesso, relativamente agli interventi realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all'esercizio dell'arte o della professione ovvero di attività commerciale (occasionale o abituale) ...
CONCLUSIONI
Segnalo che con due unità immobiliari intestate a due proprietari / possessori diversi (oppure gruppi diversi), costituisco di fatto “condominio minimo” (fino ad otto condòmini), per il quale non vige obbligo di codice fiscale (per il condominio), nomina amministratore e regolamento condominiale
NOTE PARTICOLARI
Gli articoli riportati sono stati scelti a caso (quasi), significa che ce ne sono altri, li ho riportati solo per evitare di scrivere personalmente
Servono come "indirizzo" verso ulteriori "approfondimenti" e "verifiche"
L'aspetto fiscale è di competenza di un commercialista (CAF e quant'altro)
Il resto è di competenza di un tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere, ecc.) o più tecnici (anche il certificatore energetico per APE pre e post interventi edilizi, energetici ed eventualmente anti sismici, per quest'ultimi meglio un ingegnere strutturale)
FIRMATO Cannaò Alberto (geometra in Genova)

rispondi
Giovanni
Giovanni 22-04-2021 00:13:03

@CANNAO ALBERTO: si legge oggi sul corriere della sera che la proposta di proroga del superbonus, oltre ad altri aspetti, potrebbe interessare anche l'estensione dei benefici
del decreto rilancio anche a chi esercita attività di impresa, arti e professioni e, quindi, risolvere la questione sopra esposta del Geometra che potrebbe esercitare la professione anche nell'immobile che ha goduto del superbonus.

rispondi
CANNAO' ALBERTO
CANNAO' ALBERTO 22-04-2021 09:17:32

@Giovanni: "quindi, risolvere la questione sopra esposta del Geometra che potrebbe esercitare la professione anche nell'immobile che ha goduto del superbonus"
VERO ma l'attività la può esercitare anche ora, anche se ora potrà detrarre il 50% (come persona fisica), mentre con la modifica, se scritta bene e se ci saranno i fondi finanziari, consentirà la detrazione della quota intera (compresa la quota come esercente professione). Resta ancora da sapere come sarà "definita" la "distinzione" dell'"uso promiscuo", forse una "distinzione" delle spese ?

rispondi
Valerio
Valerio 25-05-2021 14:09:11

Buongiorno.

Immobile di 2 app.ti distinti ma stesso proprietario.

Vano scale zona comune ma scaldato con un termosifone collegato all'impianto termico del piano terra.

Rientra nel superbonus il cappotto termico esterno (trainante) e la sostituzione delle finestre e del portone (trainato) su questo vano scale?

Grazie.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 25-05-2021 15:36:31

@ Valerio
Presumo si intenda unico edificio interamente di proprietà di un singolo proprietario (o gruppo di proprietari) oppure diverso singolo possessore
DL 34/2020 (Legge 77/2020)
articolo 119 - comma 9 - lettera a
+ articolo 119 - comma 3 (con accesso autonomo ed autonomia funzionale)
Occorre attendere la conversione in legge del D.L. 59/2020
in particolare il comma 3
(modifiche all'art. 119 di cui sopra, commi 3-bis e 8-bis)
compreso il comma 5 (che richiama il comma 3)
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2021/05/07/21G00070/sg
Occorre attendere anche il Decreto Semplificazioni, ancora in bozza, quindi da inserire nell'agenda dei lavori di Camera e Senato
in particolare articolo 17 (che comprende anche la rimozione dell'accesso autonomo ed autonomia funzionale)
Bozza del Decreto Semplificazioni
https://www.fiscoetasse.com/files/12168/bozza-dl-semplificazioni-21-maggio-2021.pdf
Altri riferimenti
https://www.ingenio-web.it/30006-superbonus-110-nuovi-chiarimenti-sugli-edifici-posseduti-da-un-unico-proprietario-due-quattro-cinque-unita
https://www.ingenio-web.it/30006-superbonus-110-nuovi-chiarimenti-sugli-edifici-posseduti-da-un-unico-proprietario-due-quattro-cinque-unita
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/0/Circolare+n.+30+del+22+dicembre+2020.pdf/ed8159af-162f-a2de-8be5-9b310be78f0f
https://www.fiscoetasse.com/approfondimenti/13936-superbonus-e-condominio-gli-unici-proprietari-accedono-al-110.html
https://www.informazionefiscale.it/superbonus-110-edificio-comproprieta-agevolazione
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/0/Risposta_247_14.04.2021.pdf/525533ca-91dd-7b09-b98e-aff6e7e64987
https://www.ingenio-web.it/30785-superbonus-110-nuovi-chiarimenti-su-parti-comuni-pertinenze-trainati-trainanti?utm_term=43750+-+https%3A%2F%2Fwww.ingenio-web.it%2F30785-superbonus-110-nuovi-chiarimenti-su-parti-comuni-pertinenze-trainati-trainanti&utm_campaign=La+Gazzetta+di+INGENIO&utm_medium=email&utm_source=MagNews&utm_content=4368+-+2411+%282021-05-20%29
https://www.italiaoggi.it/news/110-pertinenze-fuori-dal-conteggio-2519520

rispondi
Valerio
Valerio 25-05-2021 16:02:09

@CANNAO ALBERTO: Intendo unico edificio interamente di proprietà, composto da 2 app.ti, più vano scale e corte in comune.

La domanda era relativa al fatto di poter coibentare la superficie sul lato del vano scale che dà verso l'esterno e la sostituzione finestre/portone sempre del vano scale.

Davo per scontato che i lavori di coibentazione sulle superfici esterne dei due app.ti fossero ormai dati per ok ma la sua risposta mi ha spiazzato...

In che senso dobbiamo attendere la conversione in legge del decreto? Non posso iniziare i lavori?
Forse non ho capito qualcosa.

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 25-05-2021 16:32:27

@Valerio
La presenza di un vano scala fa intendere un accesso comune, non è stato scritto nulla su altro accesso autonomo dall'esterno
Se ci fosse quello "comune" non è un "problema"
In origine il proprietario unico dell'intero edificio era escluso "totalmente" dal superbonus 110%
Poi dopo "interrogazioni parlamentari" (ne ho collezionate 20 collegate al superbonus !) accesso consentito da due a quattro unità immobiliari urbane (u.i.u.)
Di fatto si seguono le stesse "regole" per il Condominio "di fatto" (da quello "minimo" di due u.i.u., a quello senza amministratore fino ad 8 u.i.u., con amministratore oltre 8 u.i.u.)
Sembra essere ancora necessario accesso autonomo ed autonomia funzionale
Con il D.L. Semplificazioni dovrebbero "sopprimere" interamente il comma 1-bis dell'art. 119 del D.L. 34/2020, collegato alla "soppressione" della parte finale del comma 1, lettera c, come sotto riportato:
"le parole che

rispondi
Valerio
Valerio 25-05-2021 16:41:25

@CANNAO ALBERTO: Si, confermo. Unico accesso dall'esterno sul vano scale comune, con accesso all'appartamento dal vano scale.

rispondi
Valerio
Valerio 25-05-2021 16:53:18

@CANNAO ALBERTO:

La questione è...

se il vano scale è scaldato con un termosifone collegato all'impianto termico del piano terra...

rientra nel superbonus il cappotto termico esterno (trainante) e la sostituzione delle finestre e del portone (trainato) su questo vano scale?

o cmq devo considerarla zona comune non riscaldata e quindi non fruibile di agevolazione?

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 25-05-2021 17:21:19

@Valerio
Durante il mese di gennaio 2021 le "risposte ad interpelli" da parte dell'Agenzia delle Entrate sono state "ambigue", perché pubblicate in ritardo
Sono state evidentemente scritte prima delle modifiche inserite dalla "Legge di Bilancio"
"Unico edificio più abitazioni:
l’accesso autonomo apre al Superbonus"
in data 05/01/2021
https://www.fiscooggi.it/rubrica/normativa-e-prassi/articolo/unico-edificio-piu-abitazioni-laccesso-autonomo-apre-al
Successivamente si sono "accorti" del "problema", alcuni titoli delle risposte, nella parte finale, hanno riportato "(decreto Rilancio)" oppure "(decreto Rilancio in vigore al 31/12/2020)", quest'ultime non sono "aggiornate"
Agenzia delle Entrate - Normativa e prassi
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/normativa-e-prassi
Poi le u.i.u. sembrano essere state "sdoganate"
"Piccoli edifici con unico proprietario: così le spese 2021 con il 110%"
"Le ricadute dell’apertura della manovra agli immobili fino a 4 unità con unico proprietario: il superbonus sarebbe ammesso, con limiti, anche quando la prevalenza è non abitativa"
in data 17/02/2021
https://www.ilsole24ore.com/art/piccoli-edifici-unico-proprietario-cosi-spese-2021-il-110percento-ADDrlrIB
"La legge di Bilancio 2021 ha “sdoganato”, ai fini del superbonus 110%, l’edificio fino a quattro unità immobiliari non funzionalmente indipendenti (o senza accesso autonomo) con unico proprietario, aprendo così l’agevolazione a un’altra categoria di immobili assai diffusa. Nel corso di Telefisco 2021 e con i primi interpelli, l’Agenzia sta cercando di delineare meglio i contorni del meccanismo applicativo del bonus con riferimento a questi edifici, ma diversi temi restano ancora aperti."
https://www.mysolution.it/globalassets/_nuovomysolution/pdf-approfondimenti/fisco/2021/03/21_03_17-commento-pirone.pdf
https://www.notariato.it/it/news/line-lultimo-lavoro-del-notariato-i-superbonus-del-110-cento
Le "soppressioni" riportate del Decreto Semplificazioni" diventerebbero "ufficiali" e rimuoverebbero le residue "incertezze"

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 25-05-2021 17:41:52

@Valerio
Se il vano scale è riscaldato dovrebbe accedere al superbonus come "parte comune"
https://www.ance.it/multimedia/file/faq_superbonus_25_03_2021.pdf
Il caso è "opposto" a questo qui sotto riportato
"D. Il cappotto termico di parte della facciata del vano scala condominiale deve essere scomputato e quindi non portato in detrazione dato che, pur essendo parte comune, non rientra nella superficie disperdente?
R. Nel caso di vano scale non riscaldato l’interpretazione è corretta: la norma specifica che gli interventi devono riguardare più del 25% della superficie disperdente lorda. Quella parte di parete del vano scale non è considerata disperdente in quanto non separa un vano riscaldato dall’esterno o da un vano non riscaldato."
Consiglio di verificare il "rapporto" con il collegamento all'impianto di riscaldamento del piano terra
Le finestre non rientrano se il vano scale non è riscaldato, ma in questo caso è riscaldato
Anche il portone è "rivolto" verso locale riscaldato

rispondi
Giovanni Bordiga
Giovanni Bordiga 22-07-2021 16:22:21

Buongiorno. Vi sono novità sull'estensione dei benefici del decreto rilancio anche a chi esercita attività di impresa, arti e professioni e, quindi, risolvere il problema del Geometra che potrebbe esercitare la professione anche nell'immobile che ha goduto del superbonus ?

rispondi
Giovanni
Giovanni 22-07-2021 16:23:35

Buongiorno. Vi sono novità sull'estensione dei benefici del decreto rilancio anche a chi esercita attività di impresa, arti e professioni e, quindi, risolvere il problema del Geometra che potrebbe esercitare la professione anche nell'immobile che ha goduto del superbonus.

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Giovanni
Giovanni 22-07-2021 16:32:28

Buongiorno. Vi sono novità circa l'estensione dei benefici del decreto rilancio anche a chi esercita attività di impresa, arti e professioni e, quindi, risolvere la questione del Geometra che potrebbe esercitare la professione anche nell'immobile che ha goduto del superbonus ?

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