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Superbonus ed edifici con unico proprietario, le criticità
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Superbonus ed edifici con unico proprietario, le criticità

Superbonus ed edifici non in condominio, nessuna agevolazione per gli interventi sulle parti comuni

Redazione Condominioweb  

Un passaggio della Circolare n. 24/E dell'Agenzia delle Entrate sul superbonus ha creato più di qualche perplessità tra gli addetti ai lavori.

Il riferimento è alle parti comuni degli edifici non in condominio.

Motivo?

Nell'elencazione dei soggetti ammessi alla detrazione, l'art. 119 d.l. Rilancio indica i condomìni. Si faccia attenzione all'accento: il riferimento è alle compagini, non alle persone.

Scelta inusuale, il Legislatore è aduso fare riferimento al condominio in campo fiscale, è vero, ma rispetto alle detrazioni no, il punto di riferimento sono sempre stati i condòmini. Non è un caso: il condominio non è soggetto IRPEF o IRES.

Superbonus al 110%, per quali interventi

Ma andiamo avanti e arriviamo al punto

Edifici con un unico proprietario, niente superbonus

Alle pagine 7-8 della propria circolare, illustra la posizione dei condomìni, l'Agenzia chiude l'argomento con la seguente conclusione: «in applicazione del dettato normativo contenuto nell'articolo 119 in esame, il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti».

In sostanza, questo il ragionamento dei redattori dell'atto, siccome la norma citata fa riferimento ai condomìni, se ne deve desumere che le parti comuni degli edifici ivi indicate siano parti comuni di un edificio in condominio e non parti comuni di un edificio non in condominio.

Ergo: se Tizio è proprietario di un unico edificio con più unità immobiliari tra loro autonomamente accatastate, allora non potrà godere del superbonus per gli interventi sulle parti comuni. Per quell'edificio, dunque, niente detrazione al 110% per la posa in opera del cappotto termine. Questa la posizione dell'AdE.

Superbonus, IACP, cooperative a proprietà indivisa

Una conclusione che non convince. In passato l'Agenzia aveva specificato che «qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

Il concetto di "parti comuni", pur non presupponendo l'esistenza di una pluralità di proprietari, richiede, comunque, la presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome» (Circ. n. 7/E del 27 aprile 2018).

Superbonus per le villette a schiera

Eppure l'art. 16-bis del TUIR, quello che riguarda le agevolazioni per ristrutturazioni edilizie, fa riferimento alle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. In questo caso, però, così desumiamo dagli atti dell'AdE, il riferimento serve per l'individuazione delle parti dell'edificio oggetto dell'intervento, non per delimitarne l'ambito soggettivo.

Delimitazione, quella, contenuta nella Circolare n. 24/E dell'8 agosto 2020, che sembra ancor più stridente con la lettera della legge, allorquando è lo stesso art. 119 a specificare che tra i soggetti ammessi sono inclusi:

  • IACP, per immobili di loro proprietà o gestiti per conto dei comuni;
  • cooperative a proprietà indivisa.

Gli immobili in proprietà degli istituti autonomi e delle cooperative non sono forse edifici con più unità immobiliari ma di un unico proprietario?

La lettera a) dell'art. 119 fa riferimento agli involucri degli edifici, cioè le facciate. La facciata è parte comune, se l'edificio è in condominio. Dobbiamo dedurre che il cappotto possa riguardare solo per gli edifici in condominio e IACP e cooperative a proprietà indivisa possano far eseguire altri interventi?

Amministratore adempimenti fiscali Superbonus

O forse che IACP e cooperative a proprietà indivisa rappresentino delle eccezioni rispetto all'interpretazione generale che potremmo sintetizzare in "no condominio, no parti comuni, no detrazione"?

AdE, ci sarà un cambio di posizione?

L'AdE emette circolari che hanno valore interpretativo, non normativo.

Così come nulla è stato detto sulla nozione, nuova per i più, di edificio plurifamiliare (è un condominio, è un edificio anche mono proprietario ma abitato da più famiglie?), così sarebbe bene svolgere una più attenta valutazione dell'ambito d'intervento.

Non sarebbe il primo cambio di posizione (si pensi alla necessità del codice fiscale per godere della detrazione nell'ambito dei condomini minimi) e sarebbe utile.

Circolare Agenzia delle Entrate Superbonus

Cerca: parti comuni edificio superbonus

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Moreno De Angelis
Moreno De Angelis lunedì 31 agosto 2020 alle ore 16:27

Sono proprietario di un edificio con due A3 con un solo accesso e una sola utenza elettrica idrica e gas, quindi di conseguenza non posso usufruire del bonus 110%.
Se invece i due A3 avessero avuto accesso indipendente e utenze indipendenti SI....

Bene, per modo di dire, ora affitto un A3, il condomino vuole ristrutturarlo, che si fa?grazie

Riccardo Sordi
Riccardo Sordi martedì 01 settembre 2020 alle ore 12:46

Ulteriore riflessione, che denota incoerenza / assurdità: la norma parla di beneficio per interventi fino a due unità immobiliari; orbene, se l'unico soggetto è proprietario di una bifamiliare, composta appunto da due sole unità, con quale argomento si può escluderlo dal beneficio per gli interventi che, pur riguardando le parti "comuni", sono a tutti gli effetti limitati a due sole unità?

Valerio
Valerio martedì 01 settembre 2020 alle ore 15:52

Confermo. Edificio con 2 sub A3. Io proprietario al 100% di uno, 50% dell'altro. Per l'Ade, cito testualmente dall'interpello "Allo stato attuale, quindi, il contribuente, non può fruire delle detrazioni previste dal Superbonus, posto che l'immobile di cui dispone non può essere considerato, ai fini dell'agevolazione in
esame, un edificio né unifamiliare né condominiale."
E' un immobile con necessità di intervento, non è una "villa da signori"... e per un cavillo non posso usufruire... E' una scorrettezza!!!

Paolo
Paolo martedì 01 settembre 2020 alle ore 23:17

Il diniego spinoso è nella sezione "1.1 Condomìni" quindi vale solo per i condomìni?
Nella 1.2 "Persone fisiche" non c'è...

E' una interpretazione cattiva, la mia, però se vogliono la guerra... ;-))

Valerio
Valerio mercoledì 02 settembre 2020 alle ore 11:14

Il problema è che se la loro interpretazione è diversa e ti fanno un controllo, devi rimborsare di tasca tua... o inizi una guerra legale... In entrambi i casi, ROGNE e SOLDI, ma se vuoi e devi usufruire di queste agevolazione per fare i lavori è perché non ne hai...

Enrico
Enrico mercoledì 02 settembre 2020 alle ore 12:44

MA dico io, non potevano semplicemente inserire una specifica tipo: "...salvo il fatto che l'unico proprietario sia persona fisica o comunione di persone fisiche"? Avrebbero risolto tutto mi pare abbastanza agevolmente, evitando di discriminare tra possessori di due immobili singoli (che rientrano serenamente) e possessori di bifamiliare (sfigatissimi esclusi)

Marco
Marco mercoledì 02 settembre 2020 alle ore 14:02

Una vergogna, se uno ha due villette monofamiliari può accedere alla detrazione, se uno ha un appartamento in un castello può accedere alla detrazione io che posseggo un edificio bifamiliare non ne ho diritto.

Livio
Livio mercoledì 02 settembre 2020 alle ore 18:56

Comproprietario con la mamma e la moglie di un immobile con due unità abitative A3 con gas ed energia in comune dovrei fare una variazione catastale e farlo diventare una singola unità....ma che differenza c'è se l'obiettivo è creare lavoro e migliorare il il patrimonio edilizio italiano?

Fabio
Fabio mercoledì 02 settembre 2020 alle ore 20:57

Domando in un edificio di 4 piani con 12 appartamenti ( 3 app. a piano) tutti distintamente accatastati, posseduto da 4 proprietari diversi (ognuno ne possiede 3) possono fare la domanda per detrazione interventi di efficientamento energetico e di riduzione rischio sismico?

Enrico
Enrico lunedì 07 settembre 2020 alle ore 14:34

Scusate, se la bifamiliare orizzontale è intestata: 1*immobile marito 100%, 2*immobile moglie 100%, coniugati in separazione beni, è condominio e dunque rientra? O c'è qualche cavillo sul fatto che è una coppia sposata?

Aurora
Aurora lunedì 07 settembre 2020 alle ore 23:41

@valerio ma perchè non costituisci condominio? se sei proprietario di un'unità al 100 e dell'altra al 50 (quindi ci sarà un'altro proprietario al 50) dal mio punto di vista dovresti costituire un condominio minimo!

Valerio
Valerio martedì 08 settembre 2020 alle ore 15:31

@Aurora Grazie per la risposta. Ho fatto interpello ad AdE per chiedere esplicitamente di questa possibilità... ma secondo la loro interpretazione "l'immobile di cui dispone non può essere considerato, ai fini dell'agevolazione in esame, un edificio né unifamiliare né condominiale."
Ho chiesto nel caso donassi tutto il P1 a mia moglie se posso considerarlo condominio... come chiede @Enrico... sto aspettando una risposta

Valerio
Valerio martedì 08 settembre 2020 alle ore 15:33

ma questo, anche fosse possibile, richiede spendere soldi inutilmente... per un cavillo...
(in più rimarrebbe una situazione di donazione su un immobile con tutte le criticità che potrebbero esserci in caso di vendita successiva)

CANNAO' ALBERTO
CANNAO' ALBERTO mercoledì 09 settembre 2020 alle ore 14:56

EDIFICIO CON UNICO PROPRIETARIO DI DUE U.I.U.
La Circolare 24/2020 contrasta con le seguenti:
n° 19/E - 08/07/2020, pagine 248+249
n° 13/E - 31/05/2019, pagine 240+241
n° 7/E - 27/04/2018, pagine 221+222
n° 7/E - 04/04/2017, pagina 202
(Dichiarazione Redditi e visura conformità)
richiamano la Circolare n° 121 - 11/05/1998, paragrafo 2.6
Qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni anche se in questo caso, dal punto di vista giuridico, non si configura la comunione prevista dal codice civile. Infatti, tenuto conto che la detrazione, per espressa previsione legislativa, compete sia al possessore che al detentore dell'immobile, si ritiene che la locuzione utilizzata dal legislatore, "parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117" del codice civile, vada considerata in senso oggettivo e non soggettivo, riferibile, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori.
la Circolare 121/1998 richiama la Risoluzione n° 167 del 12/07/2007, risposta n° 3 (n° 2 sbagliato !)

Nicolò
Nicolò mercoledì 09 settembre 2020 alle ore 15:36

In virtù della circolare 24/2020 due unità immobiliari distintamente accatastate (NON funzionalmente indipendenti) in possesso interamente di un unico proprietario o in comproprietà non beneficiano del Superbonus.

ESEMPIO : Qualora uno dei due appartamenti sia di proprietà esclusiva del figlio e l'altro con usufrutto del padre (figlio nudo proprietario), secondo voi vale lo stesso concetto e quindi escluso dalle detrazioni?. Allucinante ogni chiarimento che emanano crea più dubbi.

CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO mercoledì 09 settembre 2020 alle ore 16:23

CONDOMINIO MINIMO
Composto da 2 ad 8 condomini / proprietari / comproprietari / possessori
NON SI FORMA il Condominio quando l'intero edificio, composto da più immobili, è interamente di proprietà di una persona.
Se l'unità immobiliare è nel possesso di più persone (fisiche o giuridiche), si conta un condomino (anche nel caso di coniugi in comunione dei beni). Non c'è obbligo di costituzione di un Condominio.
CONDOMINIO CLASSICO
Con più di 8 condomini obbligo nomina amministratore + obbligo costituzione di un Condominio.
Con più di 10 condomini obbligo di Regolamento condominiale.

CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO mercoledì 09 settembre 2020 alle ore 16:37

ACCESSO AUTONOMO
Attenzione alla definizione di "accesso autonomo", chi per l'Agenzia delle Entrate, con la guida al "superbonus" e la circolare 24/2020, si "diverte" a "confondere" il "contribuente".
Fermatevi alle parole "accesso autonomo dall’esterno", inteso dall'esterno dell'edificio o dell'unità immobiliare, il resto è un "tentativo maldestro" di spiegare il "concetto", quando avrete finito di leggere lo "spiegone" non vi ricorderete più la prima frase ed andrete in "confusione".
In un "Condominio" di norma attraverserete un portone comune, quindi l'appartamento non ha accesso autonomo.
Peraltro in casi particolari attraverserete l'androne, un cortile (coperto o scoperto), inoltre potranno esserci una o più scale.
In casi particolari l'appartamento con giardino, al piano terra, potrà avere accesso autonomo (raro), oppure accesso principale dal portone condominiale, quindi non avrà accesso autonomo.

Giovanni
Giovanni sabato 12 settembre 2020 alle ore 18:49

Due unità immobiliari residenziali di un unico proprietario con accesso autonomo dall'esterno verso strada con giardino esclusivo e con impianti autonomi possono usufruire del superbonus oppure vengono escluse in quanto considerate come fossero un minicondominio in quanto sovrapposte una all'altra (una al piano terra e una al piano primo) ?

CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO sabato 12 settembre 2020 alle ore 18:59

UNICO PROPRIETARIO DI UN INTERO EDIFICIO - SVILUPPI IN CORSO
La contraddittoria disposizione riportata nella Circolare 24/2020, ha provocato addirittura l'interrogazione a risposta scritta 4/06754 - primo firmatario la deputata Monica Ciaburro (Fratelli d'Italia) – presentata l'8 settembre scorso che riportiamo integralmente:
LEGGERE ARTICOLO INTEGRALE DI IERI 11/09/2020
https://www.ingenio-web.it/28198-superbonus-per-parti-comuni-degli-edifici-plurifamiliari-interrogazione-al-mef-e-mise
"Al Ministro dell'economia e delle finanze, al Ministro dello sviluppo economico. — Per sapere – premesso che:
il decreto-legge 14 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, cosiddetto «decreto Rilancio» ha disposto, all'articolo 119, un rafforzamento delle agevolazioni «ecobonus» e «sismabonus», con una detrazione pari al 110 per cento dell'importo relativo agli interventi effettuati, misura ulteriormente ampliata in sede di conversione;
ad integrazione del predetto decreto, l'Agenzia delle entrate ha emanato la circolare 24/E dell'8 agosto 2020, interpretativa delle disposizioni inerenti alle predette agevolazioni;
come specificato dalla circolare, l'agevolazione al 110 per cento «non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti»;
da questa interpretazione dell'articolo 119 consegue quindi l'esclusione di una grandissima pluralità di edifici plurifamiliari se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà, in quanto non costituiscono condominio;
in tal senso, sono numerosissimi gli edifici plurifamiliari con parti comuni, di proprietà di famiglie, di costruzione prevalentemente risalente agli anni '60, '70 e '80, che si troverebbero esclusi dall'applicazione dell'agevolazione al 110 per cento, considerando che – essendo proprietà familiari – presentano, seppure solo di fatto, le stesse condizioni che di fatto caratterizzano un condominio;
essendo tale esclusione frutto di un atto interpretativo e non della disposizione di cui all'articolo 119 del «decreto Rilancio», non se ne ravvisa la ratio –:
se i Ministri interrogati siano a conoscenza dei fatti esposti e quali iniziative di competenza intendano intraprendere per permettere la piena applicabilità del bonus 110 per cento previsto dal «decreto Rilancio» anche alle parti comuni degli edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà tra più soggetti".

Giovanni
Giovanni sabato 12 settembre 2020 alle ore 19:01

Due unità immobiliari residenziali di un unico proprietario con accesso autonomo dall'esterno verso strada con giardino esclusivo e con impianti autonomi possono usufruire del superbonus oppure vengono escluse in quanto considerate come fossero un minicondominio in quanto sovrapposte una all'altra (una al piano terra e una al piano primo) ?

CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO sabato 12 settembre 2020 alle ore 19:07

Ho già risposto, l'Agenzia delle Entrate per almeno 4 anni ha consentito l'accesso ai vecchi bonus, quest'anno, con Circolare 24/2020, in un edificio con più unità immobiliari, interamente di proprietà di una sola persona, non è concesso il superbonus 110%
La stessa circolare riporta altre frasi contraddittorie fra di loro nello stesso documento !

Valerio
Valerio lunedì 14 settembre 2020 alle ore 11:30

Grazie per gli aggiornamenti Sig. Alberto

CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO lunedì 14 settembre 2020 alle ore 12:54

UNICO PROPRIETARIO DI UN INTERO EDIFICIO
AGENZIA ENTRATE RISPOSTA N° 329 DEL 10/09/2020
Se «due o più unità immobiliari» (diverse dalle pertinenze), «distintamente accatastate» costituiscono «un edificio» (ad esempio, una bifamilare), «interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti», il superbonus del 110% non si applica, non solo «agli interventi realizzati sulle parti comuni», come già previsto dalla circolare delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 1.1, ma anche «con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari, in quanto non inserite in un condominio».
Secondo l’agenzia delle Entrate, la norma agevolativa del superbonus del 110% fa riferimento «espressamente ai condomìni e non alle parti comuni di edifici». Pertanto, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica (articoli da 1117 a 1139 del Codice civile).

CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO lunedì 14 settembre 2020 alle ore 13:21

UNICO PROPRIETARIO DI UN INTERO EDIFICIO
Secondo me occorre una spiegazione più ampia.
Nella risposta n° 329/ 2020 è riportato:
"Nella circolare viene chiarito, altresì, che, tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle "parti comuni" di edifici, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione l'edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista."
Quante volte è riportata la parola "condomini" nell'articolo 119 del DL 34/2020 (coordinato con la Legge di conversione 77/2020 e modificato con DL 104/2020 ? ESATTAMENTE . . . UNA !
"9. Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomini;"
b) dalle persone fisiche," ECCETERA
Quante volte la parola "condominio" ? UNA !
COMMA 9-BIS (COMMA NUOVO)
"Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio."
NOTE PERSONALI
In un Condominio prima di convocare un'assemblea occorre accertare chi sono e quanti sono i condomini che potranno partecipare e votare all'assemblea.
Nel caso di un immobile in cui ci siano più comproprietari, solo uno avrà diritto di partecipare e votare all'assemblea.
Appare ovvio che in un edificio in cui ci sia un solo potenziale condomino, di fatto non si forma un Condominio e quindi non ci sono parti comuni.
Appare ovvio che se l'intero edificio è posseduto da un solo proprietario o in comproprietà fra più soggetti, non ci sono parti comuni, nel senso che non esiste il Condominio (senso soggettivo), ma ci sono parti comuni nel senso fisico (oggettivo).
La dottrina e la giurisprudenza discute anche sull'esistenza di un Condominio minimo se presenti solo due soggetti diversi per due immobili, per il semplice motivo che se non c'è un accordo, non si ha maggioranza, tipica del Condominio classico, oppure per i soggetti / condomini nel numero compreso da 2 ad 8, quindi Condominio minimo (prima della Riforma del 2012 fino a 4 condomini), peraltro per i soggetti da 3 fino ad 8, per alcuni si dice piccolo Condominio.

CANNAO' ALBERTO
CANNAO' ALBERTO lunedì 14 settembre 2020 alle ore 13:23

ACCESSO AUTONOMO DALL'ESTERNO (DELL'EDIFICIO)
AGENZIA ENTRATE - Risposta n° 328 del 09/09/2020
Superbonus - Interventi realizzati su "villetta a schiera"
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. La valutazione, in concreto della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno» dell'immobile, costituisce un accertamento di fatto che esula dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello.

Valerio
Valerio venerdì 18 settembre 2020 alle ore 12:37

Sono un po' ignorante in materia... quanto ci vorrà per sapere se l'interrogazione parlamentare avrà effetti?

CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO venerdì 18 settembre 2020 alle ore 14:12

A "memoria" l'"interrogazione parlamentare" deve essere "discussa" entro 14 giorni.
Bisogna cercare il "regolamento" della Camera.
Per la questione dell'"accesso autonomo" è intervenuto Dorrello Antonio - Dirigente di 2^ fascia - incarico: Direttore Centrale Persone fisiche, lavoratori autonomi ed enti non commerciali
video n° 2 - tempo 00:40:19 (frame 73308)
https://m.facebook.com/klimahouse/videos/774635660040367/?refid=52
oppure estratti https://www.domoticadiy.it/2020/09/definizione-accesso-autonomo-dall-esterno-per-ade-superbonus-110/
Mi hanno scritto che il senatore Gianni Pietro Girotto del M5S sta presentando una richiesta risolutiva sulla definizione di accesso autonomo dall'esterno.
Un mio conoscente mi ha inviato un link Facebook https://m.facebook.com/groups/600505107230453?view=permalink&id=670717766875853

Moreno De Angelis
Moreno De Angelis venerdì 18 settembre 2020 alle ore 15:00

scusate: nel caso di unico proprietario di edificio con due unità distintamente accatastate non può usufruire del superbonus perché' non e' condominio soggettivo.
Nel caso invece come prima di unico proprietario di edificio con due unità distintamente accatastate ma con accessi indipendenti e autonome? grazie

Moreno De Angelis
Moreno De Angelis venerdì 18 settembre 2020 alle ore 15:02

scusate: nel caso di unico proprietario di edificio con due unità distintamente accatastate non può usufruire del superbonus perché' non e' condominio soggettivo.
Nel caso invece come prima di unico proprietario di edificio con due unità distintamente accatastate ma con accessi indipendenti e autonome? grazie

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