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Il supercondominio esiste di fatto, e le spese per l'acqua devono essere pagate dai singoli condomìni che lo compongono.
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Il supercondominio esiste di fatto, e le spese per l'acqua devono essere pagate dai singoli condomìni che lo compongono.

L'obbligo di pagamento dei consumi dell'acqua deve essere pagato dai condomini che fanno parte del supercondominio anche se non c'è stata una formale costituzione dello stesso.

Avv. Edoardo Valentino  

Il caso.

Un soggetto agiva in giudizio affermando di essere amministratore di un supercondominio e domandava la condanna di un condominio al pagamento di alcune spese relative al consumo di acqua per il quale questo stabile era moroso.

In particolare, il processo giungeva innanzi al giudice a seguito dell'esperimento dei tentativi di mediazione e negoziazione assistita, nel corso dei quali il condominio debitore aveva proceduto a corrispondere l'importo dovuto.

La vicenda approdava quindi in Tribunale alla luce della mancata assunzione di conclusioni conformi e unicamente in merito alla presunta carenza di legittimazione attiva del supercondominio a percepire le somme oggetto di causa.

A detta del convenuto, difatti, la titolarità del diritto non sarebbe sorta che in sede di mediazione, occasione nella quale era stato formalmente creato il supercondominio.

L'assemblea del supercondominio può revocare l'amministratore?

Secondo l'attore, invece, il supercondominio sarebbe esistito anche prima della mediazione e, proprio in forza di ciò, l'amministratore aveva per anni svolto il ruolo di richiesta delle spese ai singoli condomìni che lo componevano sia in merito al consumo di acqua, che di energia elettrica.

Il Tribunale di Torino chiarisce che il supercondominio, proprio come il condominio, esiste ipso iure et facto.

Con la sentenza 18 marzo 2019 numero 1312 il Tribunale di Torino chiariva, innanzitutto, la genesi del supercondominio.

Citando precedente giurisprudenza di legittimità il giudice di merito affermava che "al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. C.c., anche il c.d. supercondominio viene in essere de iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti pro quota ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati" (così Cass., 15 novembre 2017, n. 27094).

Non è necessario, quindi, un titolo o una manifestazione di volontà per far sorgere il supercondominio.

Nel caso in questione, affermava il giudice, era indubbio come il supercondominio esistesse da tempo.

Supercondominio e tentativo di mediazione

In prima battuta per l'esistenza di parti comuni (impianto di fognatura, impianto di approvvigionamento d'acqua) e parti private (i singoli condomìni) in rapporto strumentale tra loro con relazione di accessorio/principale.

Tale situazione esisteva da tempo e non era quindi corretto affermare come la titolarità del diritto a percepire le somme oggetto dei consumi d'acqua fosse sorta solo in sede di mediazione con la declaratoria dell'esistenza del supercondominio.

Parimenti, sottolineava il decidente, lo stesso amministratore del supercondominio si era fatto da anni parte diligente nel raccogliere i contributi relativi ai consumi di acqua ed energia elettrica, che erano versati su un unico conto corrente del supercondominio e dal quale venivano pagati i fornitori stessi.

Se era vero, quindi, che il giusto creditore delle somme tratte in giudiziio era il supercondominio, il legittimato passivo di dette somme era il condominio stesso, e non il singolo condomino eventualmente moroso rispetto al versamento delle somme relative ai propri consumi.

In caso di supercondominio, quindi, i debitori sono i singoli condomìni, i quali devono occuparsi del recupero delle somme dai proprietari che li compongono.

La difesa del condominio debitore, che in mediazione aveva affermato che "i pagamenti sono stati eseguiti solo in corso di mediazione in quanto solo in corso di mediazione è stato costituito il Condominio del comprensorio o supercondominio" e che quindi "la legittimazione dell'amministratore di quest'ultimo è sopravvenuta solo in sede di mediazione" è in parte infondata, in ragione della genesi de facto del supercondominio della quale si è dato atto in precedenza, e d'altra parte non fa che corroborare la domanda attorea, riconoscendo la sussistenza del credito azionato.

Nomina dell'amministratore del supercondominio, i condòmini devono essere consultati?

Alla luce di tali argomentazioni il decidente accoglieva la domanda della parte attrice e, riconosciuta la sopravvenuta carenza di interesse (dovuta all'avvenuto pagamento delle somme), ma non la cessazione della materia del contendere, sulla quale le parti erano ancora discordi, condannava il condominio convenuto alla refusione delle spese del giudizio all'attore.

In materia di supercondominio il giudice torinese ha ragione.

La sentenza in commento è precisa e utile per illustrare nel merito il momento della nascita del supercondominio, i poteri del suo amministratore e i doveri dei condomìni che lo compongono.

Priva di elementi di novità, la sentenza del Tribunale di Torino richiama la giurisprudenza di merito e considera il momento della nascita del supercondominio quando ne sussistano i requisiti di fatto.

Il recupero delle spese nei confronti del supercondominio. Alcune indicazioni.

Come sopra illustrato, infatti, non serve una dichiarazione di intenti dei condomini per costituire un supercondominio, essendo a tal fine necessaria e sufficiente la presenza di parti comuni e parti private unite da un rapporto di strumentalità.

In modo del tutto speculare alla nascita del condominio, infatti, è sufficiente che più stabili abbiano delle parti in comune (cortili, parcheggi, garage, giardini, fognature) per fare si che il complesso sia definibile come supercondominio e debba essere assoggettato alla relativa disciplina giuridica.

Appare altresì importante sottolineare come lo stesso principio si possa applicare quasi in via analogica alla figura dell'amministratore del supercondominio.

Anche in tale circostanza, infatti, è possibile ma non è necessaria una nomina formale per l'elezione dell'amministratore.

In caso di assenza dello stesso, infatti, la rappresentanza processuale passiva (e per converso anche quella attiva) è di competenza di un curatore processuale scelto ai sensi dell'art. 65 disp. Att. C.c.

Tale norma afferma che "Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'articolo 80 del codice di procedura civile.

Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite".

In alternativa, anche in accordo alla giurisprudenza di Cass. 28 gennaio 2019, n. 2279, la rappresentanza è de facto affidata a tutti i proprietari di abitazioni appartenenti ai condomìni che compongono il supercondominio.

Liti riguardanti un supercondominio, come comportarsi

Scarica Trib. Torino 18 marzo 2019 n. 1312

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ELENA GIANNINA BESUSSO BULLO
ELENA GIANNINA BESUSSO BULLO martedì 03 marzo 2020 alle ore 17:50

La Sentenza emessa dal Tribunale di Torino in commento va contestualizzata: legittimato passivo è il Condominio solo perchè assenti i millesimi supercondominiali

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