La vicenda. Il contenzioso tra le parti era sorto a seguito di decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di spese condominiali per l'importo di euro 1647,70.
L'ingiunta proponeva opposizione al suddetto decreto, provvisoriamente esecutivo, contestando che lo scivolo di accesso al garage e cantina, posti al piano interrato, e le relative corsie di manovra che la sua proprietà unifamiliare ha in comune con le distinte unità abitative ricomprese nel condomino fossero inidonee a giustificare la sua partecipazione al condominio e/o super condominio e, conseguentemente, alle spese.
Sia in primo che in secondo grado, l'opposizione veniva respinta. In particolare, secondo la Corte territoriale, nel caso di specie potevano ravvisarsi gli estremi del supercondominio, quindi non rilevava in senso contrario la mancata costituzione formale di un supercondominio ed il ricorso ad un condominio unico che cura l'amministrazione sia delle parti comuni dei singoli edifici costituiti da più appartamenti, sia delle parti comuni tra tali edifici e le case unifamiliari come quella della ricorrente.
Avverso tale decisione, la ricorrente ha proposto ricorso in cassazione eccependo la carenza di legittimazione attiva della società amministratrice del condominio opposto, essendo questa unicamente amministratrice del Condominio di cui la ricorrente non faceva parte, e non del supercondominio.
Il ragionamento della Cassazione. In argomento, i giudici di legittimità hanno osservato che la particolare comunione regolata dagli articoli 1117 e ss. cod. civ. si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tantomeno d'approvazione assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario ad un edificio questo frazioni in più porzioni autonoma e la cui proprietà esclusiva trasferisca d'una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero ove più soggetti costruiscano su un suolo Comune, ovvero ancora quando l'unico proprietario di un edificio ecceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine, lo stesso vale anche per il supercondominio; nondimeno, però, se è automatica la costituzione del supercondominio, non lo è quella dei suoi organi, che dovranno regolarmente essere costituiti.
Difatti, è stato chiarito dalla giurisprudenza (Cass. n. 2305/2008) che in tal caso i comunisti debbono nominare un amministratore che di questi beni, comuni a tutti i condòmini dei vari condomìni assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio (in difetto di che può intervenire, a richiesta degli interessati il provvedimento dell'autorità giudiziaria ex articolo 1129 cod. civ.).
Invero, il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 cod. civ.
è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del cd. supercondominio (Cass. sez. 2 -sentenza n. 2279 del 2019; sez. 2, Sentenza n. 19558 del 26/08/2013).
In conclusione, per le ragioni esposte, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio ad altro giudice che applicherà il principio di diritto secondo il quale: "una volta costituito ipso jure et facto il supercondominio, dovranno essere costituiti i relativi organi, in conformità di quanto previsto dagli artt. 1117-1129 cod. civ., in vista dell'amministrazione e gestione dei beni e servizi che ne fanno parte".
Nomina dell'amministratore del supercondominio, i condòmini devono essere consultati?
TABELLA RIEPILOGATIVA | |
OGGETTO DELLA PRONUNCIA | SUPERCONDOMINIO |
RIFERIMENTI NORMATIVI | 1117 BIS c.c |
PROBLEMA | Il ricorrente ha proposto ricorso in Cassazione eccependo la carenza di legittimazione attiva della società amministratrice del condominio opposto, essendo questa unicamente amministratrice del Condominio di cui la ricorrente non faceva parte, e non del supercondominio |
LA SOLUZIONE | Secondo la Cassazione, se è automatica la costituzione del supercondominio, non lo è quella dei suoi organi, che dovranno regolarmente essere costituiti. È stato infatti chiarito in giurisprudenza che, in tal caso, i comunisti debbono nominare un amministratore che di questi beni, comuni a tutti i condòmini dei vari condomìni, assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio. |
LA MASSIMA | Il potere degli amministratori di ciascun condominio è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso composto da più condomini, il quale deve essere gestito attraverso le deliberazioni assunte dai propri organi costituiti, ossia dall'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del cosiddetto supercondominio. Cass. civ., sez. II, ord. 4 novembre 2019, n. 28280 |
Liti riguardanti un supercondominio, come comportarsi
