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Le associazioni degli amministratori sono inutili?

Trascrivo il carteggio tra me e una delle tante associazioni di amministratori

 

Scrivo alla vostra associazione di amministratori di condominio con riferimento allo "Sportello del consumatore" di cui alla Legge 4/2013 art. 2, co. 4.

Con la presente si segnala che un vostro iscritto, l'amministratore di condominio sig. Pinco Pallino, con studio [...], è ripetutamente venuto meno agli obblighi di cui all'art. 1131 del Codice Civile come modificato dalla legge 220/2012. Ad oggi egli è l'amministratore pro-tempore del condominio "Martiri degli amministratori" in via dei matti n. 0, Paperopoli.

Preso atto che l'art. 1131 del Codice Civile testualmente recita: "l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi [...] L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni".

Considerato che l'amminsitratore sig. Pinco Pallino è stato nominato amministratore pro-tempore del condominio di cui sopra dal mese di settembre 2013 e che alla data odierna 27 gennaio 2015 non ha esperito nessun decreto ingiuntivo verso gli innumerevoli condomini morosi che, proprio per questo suo comportamento omissivo, durante la sua gestione hanno fatto aumentare le morosità esigibili fino a diecimila euro. Inoltre, l'amministratore Pinco Pallino durante la sua gestione ha chiesto e ottenuto dai condomini solventi, tra cui il sottoscritto, il versamento di quote per un fondo che si è reso necessario per coprire, almeno in parte, le morosità dei condomini insolventi al fine di garantire i servizi minimi.

Con la presente, ai sensi della legge 4/2013, art. 2, co. 4, sono a chiedere "informazioni relative all'attività professionale" del sig. Pinco Pallino e quali siano gli standard qualitativi richiesti ai vostri iscritti. In mancanza di un provvedimento di sospensione dalla vostra associazione del vostro iscritto sig. Pinco Pallino in conseguenza sia della presente segnalazione, sia dell'accertamento da parte vostra dei fatti, spero vogliate spiegarmi quale sia l'utilità della vostra associazione se annovera tra i suoi iscritti amministratori di condominio che incoraggiano la morosità dei condomini insolventi danneggiando economicamente i condomini solventi.

 

Caio De Sempronio, condomino solvente del condominio "Martiri degli amministratori", via dei matti n. 0, Paperopoli

 

 

 

Risposta della Associazione degli Amministratori di Condominio Fucsia

 

Riscontriamo con la presente la Sua data odierna, stigmatizzando, nella maniera più ferma, il contenuto e il tenore minaccioso della stessa.

Si precisa, altresì, che le controversie condominiali, rientrando nell’ambito del diritto privato, devono trovare la loro soluzione nell’ambito privatistico.

Distinti saluti

 

Associazione degli Amministratori di Condominio Fucsia, Segreteria Nazionale

 

 

Mia controrisposta alla Associazione degli Amministratori di Condominio Fucsia, Segreteria Nazionale

 

 

La richiesta di "informazioni relative all'attività professionale" del sig. Pinco Pallino e quali siano gli standard qualitativi richiesti ai vostri iscritti, non ha nulla di minaccioso e non attiene all'ambito del rapporto privato tra il suddetto amministratore e il Condominio "Martiri degli amministratori". Sarebbe come dire che non è possibile (perché riguarda un rapporto tra privati) chiedere all'Ordine degli avvocati di Paperopoli se un legale iscritto nel loro albo sia o meno un cassazionista, o in che anno lo stesso ha superato l'esame di abilitazione. Il mio quesito di cui al primo periodo costituisce invece legittima richiesta, che se non soddisfatta viola i contenuti di cui alla legge 4/2013, art. 2, co. 4. Mancando una risposta, il tentativo della Segreteria Nazionale della Associazione degli Amministratori di Condominio Fucsia di eludere la domanda sarà dato alle stampe pubblicando il testo della presente lettera e della vostra risposta presso una rivista periodica specializzata, due quotidiani a diffusione locale e un quotidiano a diffusione nazionale che sta per uscire con un articolo che raccoglie casi simili. L'avvocato della associazione dei consumatori a cui mi sono rivolto, se non ci sarà un positivo riscontro, trascorsi giorni 30 dalla presente intenterà causa alla vostra associazione per violazione della legge 4/2013, art. 2, co. 4.

Se l'Associazione degli Amministratori di Condominio Fucsia. non è un organo di garanzia dei consumatori ed intende non rispondere al quesito di cui al primo periodo, viola apertamente l'art. 2, co. 4, della legge 4/2013 ed in tal senso deve rispondere di fronte alla legge. Chi sceglie un amministratore per il proprio condominio, su quali garanzie può contare se sceglie di nominare amministratore un vostro iscritto come ad esempio il sig. Pinco Pallino? A cosa serve la vostra associazione?

Prego voler firmare le vostre risposte introducendo nome e cognome del relatore, senza trincerarsi dietro l'anonima sigla "Associazione degli Amministratori di Condominio Fucsia, Segreteria Nazionale".

 

Caio De Sempronio, condomino del condominio "Martiri degli amministratori", via dei matti n. 0, Paperopoli, cell. 0000000000

 

PS: a beneficio di chi legge riporto la fedele trascrizione dell'art. 2, comma 4, della legge 4/2012:

 

"Le associazioni promuovono forme di garanzia a tutela dell'utente, tra cui l'attivazione di uno sportello di riferimento per il cittadino consumatore, presso il quale i committenti delle prestazioni professionali possano rivolgersi in caso di contenzioso con i singoli professionisti, ai sensi dell'art. 27-ter del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, nonché ottenere informazioni relative all'attività professionale in generale e agli standard qualitativi da esse richiesti agli iscritti"

 

 

 

Qualcuno vuole spiegarmi a che cosa servono le associazioni degli amministratori di condominio?

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Appunto sono associazioni e non albi o ordini .

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Intanto non e' un obbligo fare " lo sportello del consumatore " ma Una facolta'. secondo mon siete voi che potete imporre sospensione o altro provvedimento che vorra' eventualmente e liberamente prendere l'associazione .

 

 

Voi potete eventualmente prendere I vostri provvedimentti ovvero revocare l'amministratore di cui non avete piu' fiducia .

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Peppe64, lo so che non e' un obbligo istituire "lo sportello del consumatore " ma una facoltà, ma si da il caso che l'Associazione degli Amministratori di Condominio Fucsia, lo sportello del consumatore lo ha istituito, lo pubblicizza, se ne vanta e costituisce il suo fiore all'occhiello per attirare amministratori e condomìni che scelgono gli amministratori ivi iscritti sapendo che possono fidarsi di una amministratore che aderisce ad una associazione che vanta l'istituzione di uno sportello del consumatore. In tal senso la sfumatura (lo dico in senso ironico) da cogliere ha delle gradazioni che secondo me variano dalla pubblicità ingannevole alla truffa. Sono troppo cattivo? Penso lo saresti anche tu se, come in questo caso, fossi un condomino solvente che è costretto a "prestare" soldi a condomini morosi da un amministratore inadempiente spalleggiato da una associazione connivente che ha tradito lo spirito dello sportello dei consumatori che ha istituito e che utilizza per attirare ignare vittime che come me hanno scelto un amministrazione sulla base di questa falsa garanzia: lo sportello del consumatore. Vado a vomitare e torno.

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Da noi conta Una sola cosa : Assemblea Dei condomini .

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Si ma la domanda che ho posto resta inevasa: a cosa servono le associazioni degli amministratori di condominio che hanno istituito lo sportello del consumatore?

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Se esistono a qualcuno serviranno .

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Cambio la domanda: quando un condomino sceglie un amministratore, l'iscrizione ad una associazione di amministratori che ha istituito lo sportello del consumatore, può costituire titolo di preferenza? Perchè si chiama sportello del consumatore e non sportello dell'amministratore? A questo punto, che c'entra il consumatore se viene sistematicamente ignorato?

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La preferenza si deve basare sulla persona a cui affidare l'incarico e non su appartenenza o meno ad una associazione .

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Egregio, purtroppo in italia le associazioni, albi, collegi, ordini professionali etc..etc.. non servono a nulla anche se il motivo per cui esistono è uno solo, ossia la tutela della committenza (sia pubblica che privata).

Nella realtà risultano disattesi tutti i principi per cui queste esistono, anzi sono lo specchio della realtà politica italiana, perchè proprio di politica si tratta anche se camuffata da associazioni e quant'altro....

Le suggerisco, anzichè perdere tempo inutile e prezioso dietro fantomatiche associazioni che peraltro non hanno alcun potere sanzionatorio nei confronti del loro iscritto, di agire per via legale nei confronti dell'amministratore.

Saluti

P.S.: Dimenticavo... io sono un professionista iscritto ad un albo...

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Concordo in pienissimo con spartakus.

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Quindi la committenza pubblica e privata si orienta nella scelta di un professionista basandosi su finte garanzie. Le associazioni, ordini, collegi, esibiscono i loro albi di professionisti iscritti come esche per ignari committenti privati. A guidare la scelta per chi non conosce di persona nessun professionista è il caso e non l'iscrizione all'albo. Come può uscire dalla attuale crisi economica un paese che si basa su simili presupposti, che non sono certo frutto di fantasia ma che possono essere toccati con mano come nel carteggio di cui sopra tra me ed una delle tante associazioni di amministratori di condominio? Quanti professionisti "parassiti" dovremo ancora campare sulle nostre spalle?

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mi trovo ad avere un amministratore "a mio giudizio" scadente e cultore del "fuori legge" in effetti utilizza la sua posizione per suggerire espedienti per eludere le leggi ...

(e per questo ho chiesto di indire assemblea per la sua revoca)

si fregia di una iscrizione ad una di queste associazioni

(che interpellata ha risposto alla "Ponzio Pilato")

 

beh una cosa è certa nella scelta di un nuovo amministratore l'appartenenza a questa associazione sarà da mè posta in assemblea come "aspetto negativo" ... documentato dal carteggio con l'associazione stessa.

 

A che servono? Probabilmente per incassare delle quote e fornire consulenza agli amministratori su come eludere le leggi e farla franca.

 

A che servono le leggi? Servono per permettere una civile convivenza e si sviluppano con l'intento di proteggere le fasce più deboli.

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mi trovo ad avere un amministratore "a mio giudizio" scadente e cultore del "fuori legge" in effetti utilizza la sua posizione per suggerire espedienti per eludere le leggi ...

(e per questo ho chiesto di indire assemblea per la sua revoca)

si fregia di una iscrizione ad una di queste associazioni

(che interpellata ha risposto alla "Ponzio Pilato")

 

beh una cosa è certa nella scelta di un nuovo amministratore l'appartenenza a questa associazione sarà da mè posta in assemblea come "aspetto negativo" ... documentato dal carteggio con l'associazione stessa.

 

A che servono? Probabilmente per incassare delle quote e fornire consulenza agli amministratori su come eludere le leggi e farla franca.

 

A che servono le leggi? Servono per permettere una civile convivenza e si sviluppano con l'intento di proteggere le fasce più deboli.

 

- - - Aggiornato - - -

 

ero in coda all'ospedale e passati i venti minuti non posso integrare la risposta precedente ... lo faccio con una seconda risposta e mi scuso ....

 

 

Eluderle non và bene è un sistema utilizzato sempre per danneggiare altri.

 

Prendiamo un esempio ... i

il pagamento delle spese acqua in base ai millesimi di proprietà o in base alle teste ....

appare evidente la maggior correttezza del secondo metodo ..

ma la magistratura ha reso obbligatoria la prima soluzione in alternativa all'utilizzo del contatore individuale

ecco eludere con qualche espediente la legge ottiene il solo risultato di danneggiare i più deboli ....

che sono ...... beh basta leggere la sentenza ... e si scopre chi sono quelli che vengono danneggiati ...

prima di cercare in sistema per fare i propri comodi .... (ed in questo caso sono moltissimi a farlo) bisognerebbe fare uno sforzo per chiedersi .... fare i miei comodi ... chi danneggia?

Altrimenti .... basta seguire le leggi.

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mi trovo ad avere un amministratore "a mio giudizio" scadente e cultore del "fuori legge" in effetti utilizza la sua posizione per suggerire espedienti per eludere le leggi ...

(e per questo ho chiesto di indire assemblea per la sua revoca)

si fregia di una iscrizione ad una di queste associazioni

(che interpellata ha risposto alla "Ponzio Pilato")

 

beh una cosa è certa nella scelta di un nuovo amministratore l'appartenenza a questa associazione sarà da mè posta in assemblea come "aspetto negativo" ... documentato dal carteggio con l'associazione stessa.

 

A che servono? Probabilmente per incassare delle quote e fornire consulenza agli amministratori su come eludere le leggi e farla franca.

 

A che servono le leggi? Servono per permettere una civile convivenza e si sviluppano con l'intento di proteggere le fasce più deboli.

Le "mele marce" possono trovarsi ovunque, questo non le da il diritto di offendere qualsivoglia "associazione", sarebbe meglio che accomunasse qualunquisticamente tutta la categoria degli amministratori, iscritti e no alle "associazioni di categoria", nelle sue generiche accuse, come fanno normalmente tutti i condomini scontenti, a volte a ragione ed a volte no

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Considerato che l'amminsitratore sig. Pinco Pallino è stato nominato amministratore pro-tempore del condominio di cui sopra dal mese di settembre 2013 e che alla data odierna 27 gennaio 2015 non ha esperito nessun decreto ingiuntivo verso gli innumerevoli condomini morosi che, proprio per questo suo comportamento omissivo, durante la sua gestione hanno fatto aumentare le morosità esigibili fino a diecimila euro. ...

Scusa, una domanda fuori titolo se posso .... ma tu sei certo che non abbia avviato le pratiche per il decreto ingiuntivo?

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alfonso.polizzi qui non si sta parlando della categoria degli amministratori, non si sta parlando nemmeno della categoria delle associazioni di amministratori. Qui si sta parlando di cosa le leggi in materia ed il quadro della normativa di settore consentono di fare agli amministratori di condominio ed alle associazioni di amministratori. Il fatto che certi amministratori (non certo tutti) e certe associazioni di amministratori (spero non tutte), gettino un'ombra sinistra sulla loro reale utilità, non significa automaticamente che tutti gli amministratori e tutte le associazioni di amministratori di condominio siano uguali.

Stiamo parlando di un vuoto normativo o se preferisce ci stiamo interrogando relativamente alla seguente questione: il legislatore vuole veramente risolvere i problemi nella fattispecie relativi alle amministrazioni dei condomini o ha un'interesse a che ciò non avvenga? Come dire se venisse fatta una nuova legge di amministrazione dei condomini sul modello tedesco, e se in questo modo si avesse una riduzione del contenzioso nel settore, qualcuno si sentirebbe "meno contento degli altri"?

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Miluna sono certo che non le abbia inviate perchè me lo ha candidamente confessato vis-a-vis e lo ha messo nero su bianco su una lettera da lui firmata ed indirizzata a tutti i condomini. Ha spiegato che i motivi per i quali non ha eseguito i decreti ingiuntivi erano dovuti alla mancanza di liquidità di cassa provocata dalle morosità che hanno raggiunto il picco di 10mila euro in un condominio di 43 condomini. Mi ha detto che fare i decreti ingiuntivi costa e se quasi la metà dei condomini sono morosi, lui non ha i soldi per pagare l'avvocato per fare i decreti ingiuntivi e quindi non li fa.

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allora l'amministratore non ha colpa ,mettete mano al portafoglio e cosi l'amministratore potra' fare tutti i decreti ingiuntivi che volete .

 

p.s. l'amministratore deve fare i decreti ingiuntivi ma con i soldi vostri non con soldi suoi .

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Miluna sono certo che non le abbia inviate perchè me lo ha candidamente confessato vis-a-vis e lo ha messo nero su bianco su una lettera da lui firmata ed indirizzata a tutti i condomini. Ha spiegato che i motivi per i quali non ha eseguito i decreti ingiuntivi erano dovuti alla mancanza di liquidità di cassa provocata dalle morosità che hanno raggiunto il picco di 10mila euro in un condominio di 43 condomini. Mi ha detto che fare i decreti ingiuntivi costa e se quasi la metà dei condomini sono morosi, lui non ha i soldi per pagare l'avvocato per fare i decreti ingiuntivi e quindi non li fa.

Bhe, però così ti sei risposto da solo direi. Quindi tutti i condomini sono stati avvisati della situazione e del perchè.

Ore avete due strade da percorrere, come condomini. Decidete di creare un fondo per procedere o lasciate che tutto continui così. Con le conseguenze del caso.

Ma siete voi che dovete decidere prima di chiedere3 conto all'amministratore.

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Peppe64, esistono, specie in una grande città come quella in cui si trova il condominio di cui sopra, degli avvocati che si fanno pagare solo al raggiungimento del risultato che il decreto ingiuntivo punta a raggiungere e cioè il recupero delle somme di denaro non pagate dai condomini. Questi avvocati aggiungono alla somma da recuperare il loro onorario e quindi sono maggiormente motivati al raggiungimento dell'obiettivo. In pratica i morosi pagano al posto del condominio l'avvocato che si è reso necessario incaricare. E' sufficiente che l'amministratore dia un incarico scritto specificando la modalità di pagamento di cui sopra.

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Peppe64, esistono, specie in una grande città come quella in cui si trova il condominio di cui sopra, degli avvocati che si fanno pagare solo al raggiungimento del risultato che il decreto ingiuntivo punta a raggiungere e cioè il recupero delle somme di denaro non pagate dai condomini. Questi avvocati aggiungono alla somma da recuperare il loro onorario e quindi sono maggiormente motivati al raggiungimento dell'obiettivo. In pratica i morosi pagano al posto del condominio l'avvocato che si è reso necessario incaricare. E' sufficiente che l'amministratore dia un incarico scritto specificando la modalità di pagamento di cui sopra.

Benissimo avete trovato la soluzione: fornite VOI (e sottolineo SOLO VOI) all'amministratore l'avvocato che lavora gratis e tutto si risolverà nel migliore dei modi (io, come amministratore non ho ancora trovato alcun avvocato che si è offerto di essere pagato a risultato ottenuto, cioè "a babbo morto")

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Peppe64, esistono, specie in una grande città come quella in cui si trova il condominio di cui sopra, degli avvocati che si fanno pagare solo al raggiungimento del risultato che il decreto ingiuntivo punta a raggiungere e cioè il recupero delle somme di denaro non pagate dai condomini. Questi avvocati aggiungono alla somma da recuperare il loro onorario e quindi sono maggiormente motivati al raggiungimento dell'obiettivo. In pratica i morosi pagano al posto del condominio l'avvocato che si è reso necessario incaricare. E' sufficiente che l'amministratore dia un incarico scritto specificando la modalità di pagamento di cui sopra.

Piccolo problema , non siete ne voi ne l'avvocato che decide che l'onorario lo deve pagare il moroso , lo decide il giudice .

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alfonso.polizzi, solo a Roma ne ho trovati diversi di avvocati, basta fare una telefonata agli ordini professionali che raccolgono i nominativi dei legali che sono disponibili allo scopo. Quando tu scrivi "fornite VOI (e sottolineo SOLO VOI) all'amministratore l'avvocato che lavora gratis", commetti due errori:

1) gli avvocati di cui sopra non lavorano gratis, ma semplicemente, come accade negli Stati Uniti da moltissimi anni, si fanno pagare al raggiungimento del risultato, ed in tal senso basta che l'amministratore firmi una lettera di incarico che specifica le modalità di pagamento;

2) posso telefonare anche io, infondo una telefonata non costa nulla. Ma se metto nelle mani dell'amministratore un numero di telefono dell'ordine degli avvocati, nonchè le indicazioni necessarie, perchè l'amministratore dovrebbe non telefonare? Negligenza? Io sono un condomino, non sono l'amministratore. L'amministratore è pagato per trovare delle soluzioni, e non per farsi sostituire da un condomino solvente. Malgrado tutto ho trovato una soluzione e gli ho indicato una strada. Quindi ora dovrei fare il "viaggio" al posto dell'amministratore? Dovrei prendermi un giorno di permesso dal lavoro per andare dall'avvocato, magari con la delega dell'amministratore, per firmare al suo posto la lettera di incarico al legale, che lavora tutt'altro che gratis, infatti a babbo morto si fa pagare di più rispetto ad un avvocato che si fa pagare in anticipo. Ma infondo meglio così, che si faccia pagare di più, giusta punizione per i condomini che hanno una storia di morosità pluriennale e che ad oggi sono ancora insolventi. Il giudice si è già espresso per casi analoghi di così grave morosità prolungata nel tempo, ed ha concesso di consentire, all'avvocato che rischia di non essere pagato, nel caso non raggiunga l'obiettivo, di pretendere una maggiorazione dell'onorario dovuta alla posticipazione nel tempo del pagamento del suo credito. Ritiene infatti il giudice in una sentenza di cui sono in possesso, che detti avvocati svolgano una funzione sociale che consente di sbloccare situazioni di stallo come questa.

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1 in realta' in USA lavorano "gratis solo in particolari casi non certo per semplici d.i.

 

 

 

Ovvero lo studio legale (non il semplice avvocato) lavora "gratis"perche' investe in quella particolare causa . (Ma sono cause che riguardano milioni di dollari )

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