#25 Inviato 7 Febbraio, 2015 alfonso.polizzi, solo a Roma ne ho trovati diversi di avvocati, basta fare una telefonata agli ordini professionali che raccolgono i nominativi dei legali che sono disponibili allo scopo. Quando tu scrivi "fornite VOI (e sottolineo SOLO VOI) all'amministratore l'avvocato che lavora gratis", commetti due errori:1) gli avvocati di cui sopra non lavorano gratis, ma semplicemente, come accade negli Stati Uniti da moltissimi anni, si fanno pagare al raggiungimento del risultato, ed in tal senso basta che l'amministratore firmi una lettera di incarico che specifica le modalità di pagamento; 2) posso telefonare anche io, infondo una telefonata non costa nulla. Ma se metto nelle mani dell'amministratore un numero di telefono dell'ordine degli avvocati, nonchè le indicazioni necessarie, perchè l'amministratore dovrebbe non telefonare? Negligenza? Io sono un condomino, non sono l'amministratore. L'amministratore è pagato per trovare delle soluzioni, e non per farsi sostituire da un condomino solvente. Malgrado tutto ho trovato una soluzione e gli ho indicato una strada. Quindi ora dovrei fare il "viaggio" al posto dell'amministratore? Dovrei prendermi un giorno di permesso dal lavoro per andare dall'avvocato, magari con la delega dell'amministratore, per firmare al suo posto la lettera di incarico al legale, che lavora tutt'altro che gratis, infatti a babbo morto si fa pagare di più rispetto ad un avvocato che si fa pagare in anticipo. Ma infondo meglio così, che si faccia pagare di più, giusta punizione per i condomini che hanno una storia di morosità pluriennale e che ad oggi sono ancora insolventi. Andiamo per ordine: l'amministratore ha l'OBBLIGO, salvo dispensa dell'assemblea, di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai morosi. Questo non significa che lo deve fare a sue spese ma ha mai fatto un'assemblea chiedendo di istituire un fondo ad hoc? Gli strumenti, comunque, li ha l'assemblea. Se avete individuato l'avvocato di vostro gradimento deliberate di affidare l'incarico di recupero crediti a quell'avvocato e dite all'amministratore di eseguire la delibera. Se si rifiuta avete sempre l'arma della revoca e potrete nominare un amministratore che esegua le delibere. P.S. Non dimenticate che anche agli avvocati che chiedono il COMPENSO a risultato ottenuto (ce ne sono tanti) dovete anticipare almeno le SPESE (bolli, contributo unificato, spese notifiche, precetti....) perchè anche l'avvocato che vuole guadagnare a risultato ottenuto non credo che sarà disposto ad anticipare spese con soldi suoi.
#26 Inviato 7 Febbraio, 2015 Le SPESE (bolli, contributo unificato, spese notifiche, precetti....) verranno anticipate dai condomini solventi, su questo l'assemblea condominiale non ha remore ed ha già istituito un fondo ah hoc. Ma io qui ho sempre parlato dell'onorario dell'avvocato e non delle spese vive che non costituiscono guadagno per il legale. La revoca dell'amministratore è l'unica soluzione, ma i condomini solventi anche dopo la revoca vogliono perseguire l'attuale amministratore per le sue gravi negligenze, essendo egli venuto meno all'obbligo di eseguire i decreti ingiuntivi pur essendo nella condizione per procedere. A me sembra che l'attuale amministratore manchi della buona volontà e si culli nella sciagurata convinzione di non rischiare nulla nell'astenersi senza valido motivo dall'eseguire i decreti ingiuntivi. In questo senso è rassicurato dalla associazione degli amministratori di condominio con cui si relaziona e di cui si fida.
#27 Inviato 7 Febbraio, 2015 Le associazioni non servono aa nulla. Con la nuova legge 220/2012 dove si obbliga l'amministratore all'iscrizione presso una qualsiasi associazione, pagando quote associative, è stato un regalo fatto a questa nuova lobby. Da quando è in vigore la legge 220/2012 le casse delle varie associazioni hanno avuto un notevole incremento. Di fatto anche i corsi, a pagamento, e gli aggiornamenti periodici obbligatori sono un espediente per fare cassa. In effetti la preparazione professionale di molti iscritti eè veramente scadente e spesso sono i condomini più attenti, e malvisti, che con un minimo di informazione mettono in difficoltà gli amministratori. All'assemblea per l'approvazione del consuntivo chiedete sempre all'amministratore di allegare l'estratto conto banca/poste del condominio. Nessun amministratore allega o mette in visione questo importante documento. Ci sono amministratori che nonostante corsi e iscrizione, mettono a carico dell'inquilino il loro onorario e le spese di cancelleria e tenuta conto. Spese che spettano al proprietario o comunque divese al 50%. Quindi come dette da altri, scegliete l'amministratore in base al "passa parola".
#28 Inviato 7 Febbraio, 2015 Nessuna legge obbliga iscrizione all' amministratore a un'associazione di categoria . Associativismo e' libero e volontario non certo un obbligo .
#29 Inviato 7 Febbraio, 2015 ... i condomini solventi anche dopo la revoca vogliono perseguire l'attuale amministratore per le sue gravi negligenze, essendo egli venuto meno all'obbligo di eseguire i decreti ingiuntivi pur essendo nella condizione per procedere. A me sembra che l'attuale amministratore manchi della buona volontà e si culli nella sciagurata convinzione di non rischiare nulla nell'astenersi senza valido motivo dall'eseguire i decreti ingiuntivi. In questo senso è rassicurato dalla associazione degli amministratori di condominio con cui si relaziona e di cui si fida. Bene, cominciate con il nominare un nuovo amministratore. Se l'ex amministratore è rassicurato dalla sua associazione ma voi siete rassicurati dal vostro avvocato di fiducia procedete legalmente per responsabilità professionale. Non vedo dov'è il problema. - - - Aggiornato - - - ...Ci sono amministratori che nonostante corsi e iscrizione, mettono a carico dell'inquilino il loro onorario e le spese di cancelleria e tenuta conto. Spese che spettano al proprietario o comunque divese al 50%. Quindi come dette da altri, scegliete l'amministratore in base al "passa parola". L'amministratore non è obbligato a ripartire le spese all'inquilino e l'inquilino non è obbligato a pagare le spese all'amministratore. Il rapporto è tra proprietario ed inquilino e l'amministratore non è tenuto a conoscere i patti contenuti nel contratto dove per patto espresso le spese di cancelleria e compenso amministratore potrebbero anche essere tutte a carico dell'inquilino
#30 Inviato 7 Febbraio, 2015 Peppe64, non ci prendiamo ingiro. Quali sono i requisiti per svolgere la professione di amministratore di condominio? Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Per frequentare un corso di formazione, obbligo di legge, DEVI essere iscritto ad una associazione. Il trucco sta ne lfatto che nelle spese per frequentare il corso, obbligatorio per legge, è compresa l'iscrizione all'associazione.
#31 Inviato 7 Febbraio, 2015 E' vero che l'amministratore non è tenuto a "sapere" i vincoli contrattuali tra locatore e conduttore. Allora come spiegare il fatto che nel caso di immobile dato in affitto l'amministratore "carichi" le spese all'inquilino? E se l'amministratore non conosce i "patti" perchè manda la richiesta di pagamento delle quota all'inquilino? Un professionista serio, a mio parere, ricevuta comunicazione da parte del condomino proprietario della cessione in affitto dell'immobile (obbligatorio per aggiornare il registro anagrafico9 dovrebbe chiedere al prorpietario se intende dividere le spese con l'inquilino. In caso di mancata comunicazione di "patti" tra le parti, dovrebbe richiedere laa quota condominiale al proprietario. Sappiamo bene che questo non avviene...........come mai?
#32 Inviato 7 Febbraio, 2015 Peppe64, non ci prendiamo ingiro. Quali sono i requisiti per svolgere la professione di amministratore di condominio? Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Per frequentare un corso di formazione, obbligo di legge, DEVI essere iscritto ad una associazione. Il trucco sta ne lfatto che nelle spese per frequentare il corso, obbligatorio per legge, è compresa l'iscrizione all'associazione. perche' inventi "obblighi di legge" che non esistono ???????? per frequentare un corso di formazione non e' obbligatorio essere iscritti ad una associazione . p.s. sarebbe possibile conoscere gli estremi della fantomatica legge che prevede l'obbligo di iscriversi ad un'associazione ?
#33 Inviato 7 Febbraio, 2015 ...Sappiamo bene che questo non avviene...........come mai? Forse lo sai bene tu. Per quel che ne so io il riparto fatto dall'amministratore con richiesta di pagamento all'inquilino è un ulteriore servizio dell'amministratore al proprietario (gratuito o a pagamento) con il triplice consenso di amministratore/proprietario/inquilino. Senza accordi l'amministratore richiede tutto al proprietario ed il proprietario regola con l'inquilino secondo accordi. Per frequentare un corso di formazione, obbligo di legge, DEVI essere iscritto ad una associazione. Questa è un'altra tua libera interpretazione ma non un obbligo di Legge. I corsi possono essere tenuti anche da società di servizi secondo le modalità previste dal Ministero di Giustizia --link_rimosso--
#34 Inviato 7 Febbraio, 2015 "Con la nuova legge 220/2012 dove si obbliga l'amministratore all'iscrizione presso una qualsiasi associazione, pagando quote associative, è stato un regalo fatto a questa nuova lobby." assolutamente non e' previsto codesto obbligo . "Per frequentare un corso di formazione, obbligo di legge, DEVI essere iscritto ad una associazione. " assolutamente non e' previsto codesto obbligo .
#35 Inviato 7 Febbraio, 2015 E' vero che l'amministratore non è tenuto a "sapere" i vincoli contrattuali tra locatore e conduttore. Allora come spiegare il fatto che nel caso di immobile dato in affitto l'amministratore "carichi" le spese all'inquilino? E se l'amministratore non conosce i "patti" perchè manda la richiesta di pagamento delle quota all'inquilino? Un professionista serio, a mio parere, ricevuta comunicazione da parte del condomino proprietario della cessione in affitto dell'immobile (obbligatorio per aggiornare il registro anagrafico9 dovrebbe chiedere al prorpietario se intende dividere le spese con l'inquilino. In caso di mancata comunicazione di "patti" tra le parti, dovrebbe richiedere laa quota condominiale al proprietario. Sappiamo bene che questo non avviene...........come mai? Ciao Franco, scusa, ma non è esattamente così. L'amministratore prende atto della locazione del'immobile, come previsto dall'anagrafe. Dopodichè continua a riferirsi al proprietario per spese e obblighi. Purtroppo ci sono amministratori che a fronte di proprietari arroganti che pretendono egli si riferisca all'inquilino, o peggio che divida le spese (e pure gratis), magari dicono "Sissignore" per non avere nemici in condominio, visti i tempi. Da come la so io, forse male, l'amministratore si riferisce sempre e comunque al proprietario che sarà lui a gestire riparti e riscossione del suo inquilino. Secondo me lo standard è questo, ma purtroppo chi lo esige senza lecchinaggi vari magari è mal visto.
#36 Inviato 7 Febbraio, 2015 Le SPESE (bolli, contributo unificato, spese notifiche, precetti....) verranno anticipate dai condomini solventi, su questo l'assemblea condominiale non ha remore ed ha già istituito un fondo ah hoc. Ma io qui ho sempre parlato dell'onorario dell'avvocato e non delle spese vive che non costituiscono guadagno per il legale. La revoca dell'amministratore è l'unica soluzione, ma i condomini solventi anche dopo la revoca vogliono perseguire l'attuale amministratore per le sue gravi negligenze, essendo egli venuto meno all'obbligo di eseguire i decreti ingiuntivi pur essendo nella condizione per procedere. A me sembra che l'attuale amministratore manchi della buona volontà e si culli nella sciagurata convinzione di non rischiare nulla nell'astenersi senza valido motivo dall'eseguire i decreti ingiuntivi. In questo senso è rassicurato dalla associazione degli amministratori di condominio con cui si relaziona e di cui si fida. Ed in effetti credo che non rischi nulla perchè la mancanza di fondi diventa un valido motivo. Ma la soluzione ci sarebbe però dipende molto da quali sono i vostri di obiettivi. Quindi se hai trovato l'avvocato che procede senza onorario non hai da far altro che accordarti con lui e poi insieme agli altri condomini incaricate l'amministratore, IN ASSEMBLEA PROVVEDENDO A METTERE LA NOMINA DEL LEGALE ALL'ODG, di procedere con l'avvocato Tizio Caio alle condizioni da voi richieste Anche il mio di avvocato non richiede onorario per i decreti ingiuntivi e procede accettando le condizioni stabilite dal Giudice. Quindi si, si può sicuramente trovare. Se invece volete perseguire l'amministratore, intanto cambiatelo e poi consultate un legale ma onestamente la cosa pare alquanto difficile.
#37 Inviato 7 Febbraio, 2015 E' vero che l'amministratore non è tenuto a "sapere" i vincoli contrattuali tra locatore e conduttore. Allora come spiegare il fatto che nel caso di immobile dato in affitto l'amministratore "carichi" le spese all'inquilino? E se l'amministratore non conosce i "patti" perchè manda la richiesta di pagamento delle quota all'inquilino? Un professionista serio, a mio parere, ricevuta comunicazione da parte del condomino proprietario della cessione in affitto dell'immobile (obbligatorio per aggiornare il registro anagrafico9 dovrebbe chiedere al prorpietario se intende dividere le spese con l'inquilino. In caso di mancata comunicazione di "patti" tra le parti, dovrebbe richiedere laa quota condominiale al proprietario. Sappiamo bene che questo non avviene...........come mai? Perchè glielo ha chiesto il proprietario. - - - Aggiornato - - - "Con la nuova legge 220/2012 dove si obbliga l'amministratore all'iscrizione presso una qualsiasi associazione, pagando quote associative, è stato un regalo fatto a questa nuova lobby." assolutamente non e' previsto codesto obbligo . "Per frequentare un corso di formazione, obbligo di legge, DEVI essere iscritto ad una associazione. " assolutamente non e' previsto codesto obbligo . L'obbligo di frequentare dei corsi di aggiornamento è però una tassa obbligatoria da pagare alle associazioni e della cui utilità personalmente nutro serissimi dubbi.
#39 Inviato 7 Febbraio, 2015 L'amministratore finalmente sta per essere revocato. Ci sarà a breve una riunione di condominio straordinaria. L'amministratore è stato costretto a convocarla in esito ad una lettera da me redatta e che gli ho recapitato con raccomandata con ricevuta di ritorno. L'oggetto della lettere è il seguente: "Richiesta di convocazione di assemblea condominiale straordinaria ai sensi dell'art. 66 dei decreti attuativi del Codice Civile". La lettera è stata firmata da un numero di condòmini che rappresenta più dei 167 millesimi prescritti ai sensi dell'art. 66 dei dd.aa.cc. Gli altri condomini mi hanno delegato a rappresentarli e ho raccolto a mio nome deleghe per più di 501 millesimi. La sfortuna vuole che io non vivo ormai da anni nella città dove si trova l'appartamento di mia proprietà del condominio di cui sopra. La maggior parte dei condomini è digiuna degli aspetti che riguardano la scelta di un buon amministratore. Tutti i condomini che mi hanno delegato si fidano ciecamente di me. Ora il mio problema è il seguente: assegnata una città che non si conosce ed un'appartamento di proprietà in un condominio, ed avendo per delega di rappresentanza a disposizione la possibilità di scegliere liberamente un nuovo amministratore, quale amministratore scegliere? Le associazioni degli amministratori di condominio purtroppo tradiscono le garanzie che invece dovrebbero fornire al consumatore. Le apparenti intenzioni del legislatore di cui alla legge 220/2012, sono state accoltellate alla schiena dalla loro applicazione sul campo. Chi mi può consigliare uno strumento per individuare un buon amministratore senza affidarmi al sistema del "passaparola" che per motivi geografici di distanza non posso utilizzare? Più ci penso e più mi sembra che le associazioni degli amministratori di condominio siano la quinta essenza del nulla, e forse proprio a causa della legge 220/2012 che invece che migliorare la situazione, ha nettamente vanificato l'istituzione di un sistema di garanzia nella scelta di un amministratore competente da parte di un condominio. Ho la sensazione che Franco60 abbia nettamente ragione quando dice che non esiste un criterio migliore del "passaparola" per scegliere un amministratore di condominio competente.
#40 Inviato 8 Febbraio, 2015 Non spetta esclusivamente a te la ricerca del candidato da proporre , qualsiasi altro condomino puo' proporre un candidato .quindi direi che e' preferibile che il candidato sia proposto dai condomini "residenti" che meglio conoscono la realta' locale . o la realta'
#41 Inviato 8 Febbraio, 2015 Caro marcodpnt avendo posto come principio base la pregiudiziale della NON APPARTENENZA a qualsivoglia associazione di categoria hai già fatto un ottimo lavoro esclusione, la tua scelta sarà quindi facilitata, esistono nella realtà tantissimi amministratori freelance validi ed affidabili come ce ne sono tanti senza arte nè parte ed anche un pò marpioni, in fondo ci vuole anche una dose di fortuna nel trovare il bravo, onesto e competente professionista ma questo è valido in ogni campo. Il consiglio? Cerca sulle pagine gialle, oppure sul giornale degli annunci della tua città di appartenenza dell'appartamento, escludi chi si "fregia" di appartenere alle associazioni ed il gioco è fatto. Buona fortuna!
#42 Inviato 9 Febbraio, 2015 mi dispiace polemizzare, ma non mi piacciono i "furbi", come ho già scritto e riportato, per frequentare un corso per l'abilitazione all'attività di amministratore, obbligo di legge, DEVI rivolgerti ad un associazione. Nel costo del corso c'è la quota associativa, quindi senza accorgertene ti iscrivi ad una associazione. Allo scadere dell'annualità l'associazione ti invita a rinnovare la quota associativa. Potresti anche non pagare. Ma nel momento in cui DEVI frequentare un corso di aggiornamento, obbligatorio per legge, ti chiedono la regolarità delle quote associative. Quindi caro Peppe64, la legge non ti obbliga ad iscriverti alla associazioni, ma in effetti DEVI essere iscritto. E' stata una furbata veramente geniale. Cosi le associazioni incassano le quote associative ma non hanno gli obblighi di un "albo/ordine". - - - Aggiornato - - - Dove e chi organizza corsi?
#43 Inviato 9 Febbraio, 2015 Se tu ritieni che uno deve scriverti obbligatoriamente rispetto la tua opinione .ma non farlo passare per Obbligo di legge . Non esiste obbligo di associarsi . Non esiste obbligo di fare il corso presso associazione . Posso esercitare senza essere associato .posso esercitare senza fare corso presso associazione . Le associazioni non hanno l'esclusiva dei corsi ne quelli iniziali ne quelli di formazione . I corsi sono organizzati da una miriade di soggetti che non sono associazioni di categoria . Ci sono societa' nate proprio per fare corsi .
#45 Inviato 9 Febbraio, 2015 Se tu ritieni che uno deve scriverti obbligatoriamente rispetto la tua opinione .ma non farlo passare per Obbligo di legge . Non esiste obbligo di associarsi . Non esiste obbligo di fare il corso presso associazione . Posso esercitare senza essere associato .posso esercitare senza fare corso presso associazione . Le associazioni non hanno l'esclusiva dei corsi ne quelli iniziali ne quelli di formazione . I corsi sono organizzati da una miriade di soggetti che non sono associazioni di categoria . Ci sono societa' nate proprio per fare corsi . Concordo al 100% e su tutti i punti e ribadisco nella maniera più assoluta che sia la partecipazione a corsi tenuti da qualsivoglia associazione (TUTTE, nessuna esclusa) che la eventuale iscrizioni a qualsiasi associazione di categoria è frutto della propria volontarietà, se uno lo fa è perchè lo desidera di sua assoluta spontaneità senza obbligo alcuno, è bene precisarlo perchè le castronerie dette in varie occasioni (e questa è una) potrebbero creare qualche dubbio, soprattutto nei neofiti
#46 Inviato 10 Febbraio, 2015 Non spetta esclusivamente a te la ricerca del candidato da proporre , qualsiasi altro condomino puo' proporre un candidato .quindi direi che e' preferibile che il candidato sia proposto dai condomini "residenti" che meglio conoscono la realta' locale .o la realta' Peppe64 hai ragione, ma l'insieme dei condomini residenti coincide con l'insieme dei condomini morosi, che hanno tutto l'interesse a mantenere l'attuale amministratore che, grazie alla sua inerzia nel proporre i decreti ingiuntivi ai morosi, riscuote il consenso dei condomini residenti.
#48 Inviato 10 Febbraio, 2015 L'appartenenza ad una associazione di amministratori di condominio non garantisce le qualità professionali del candidato amministratore. Mi sembra chiaro. Anche in esito alla mia personale esperienza che ho voluto condividere in questa discussione con voi che leggete. Penso tutti conosciate un notissimo sito web che è un portale di viaggi, che pubblica le recensioni degli utenti riguardo hotel, ristoranti e attrazioni turistiche. Tutti gli utenti di un hotel, ristorante, attrazioni turistiche, etc hanno la possibilità di dare un voto e/o lasciare una recensione sul web in cui specificare che cosa hanno gradito e cosa non ha funzionato o corrisposto le proprie aspettative. Perchè non è possibile fare la stessa cosa con gli amministratori di condominio? Qualcuno sa se esistono in tal senso degli ostacoli legali o di altra natura? Se esiste uno spiraglio di realizzare un progetto del genere, spero e che gli amministratori del sito condominioweb.com vogliano coglierlo.
#49 Inviato 10 Febbraio, 2015 Quindi inutile cercare candidati . Cercherò candidati facendomi consigliare da condomini solventi di altri condomini che però sono residenti in zona.
