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Amministratori di condominio: vi sentite rappresentati dalle vostre associazioni di categoria?
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Amministratori di condominio: vi sentite rappresentati dalle vostre associazioni di categoria?

Possiamo parlare di una inconsistenza del potere contrattuale delle associazioni degli amministratori professionisti nei confronti delle istituzioni?

Daniela Zeba 

L'amministratore di condominio è una professione non ordinistica, regolamentata dalla L.4/2013 che disciplina le professioni non organizzate in albi, ordini o collegi. L'esercizio della professione (art.1 comma 4) è "libero e fondato sull'autonomia, sulle competenze e sull'indipendenza di giudizio intellettuale e tecnica, nel rispetto dei principi di buona fede, dell'affidamento del pubblico e della clientela, della correttezza, dell'ampliamento e della specializzazione dell'offerta dei servizi, della responsabilità del professionista".

Se l'incipit è sicuramente incoraggiante, peccato però che, dall'art. 2 in poi, tutto si declini come "autoregolamentazione volontaria" e di fatto perda ogni valenza, poiché fondato sul presupposto di una maturità del mercato, nell'incontro tra domanda ed offerta, che di fatto, in Italia, non esiste.

Già l'art. 2 della L.4/13 nel sancire la natura, i requisiti e gli aspetti fondanti delle associazioni professionali, precisa che le associazioni hanno natura privatistica e sono fondate su base volontaria, senza alcun vincolo di rappresentanza esclusiva.

Conseguentemente la mancata iscrizione ad un' associazione, non rappresenta requisito necessario per l'esercizio dell'attività di amministratore di condominio.

Se è vero che con il DM 140/14 è stato formalizzato un percorso di formazione ed aggiornamento per gli amministratori, e conseguentemente il ruolo delle associazioni in ordine all'organizzazione di tali corsi obbligatori, è divenuto rilevante, è anche vero che vi sono amministratori che non riscontrano alcuna utilità nell' iscriversi alle associazioni, percepite come organizzazioni incapaci di tutelarlo.

A cinque anni dall'approvazione della L.4/13, sono solo 17 su quasi 60, le associazioni di amministratori iscritte a MISE, che rilasciano l'attestato di qualità e di qualificazione professionale dei servizi prestati dai soci.

=> Il concetto di associazioni di imprese

Sempre con un occhio ai numeri, si stima che sui 300.000 amministratori in Italia (più del triplo della media europea) solo circa 45.000 siano professionisti, il 95% dei quali è iscritto ad associazioni di categoria.

Più di 250.000 sono interni e abusivi, senza alcun obbligo di titolo di studio o aggiornamento di qualsiasi tipo.

Di fatto, le associazioni non rappresentano nemmeno il 15% degli amministratori di condominio in Italia.

=> Attenzione alle tante e improvvisate associazioni di amministratori condominiali con l'entrata in vigore della riforma.

Alla luce dell'attuale situazione, figlia della riforma di cui alla L. 220/12 e relativo DM 140/14 e della L. 4/13, le associazioni di amministratori, dovrebbero necessariamente fare un minimo di autocritica: il loro apporto alla tutela della nostra professione non è stato certo esaltante.

=> Le associazioni degli amministratori non possono imporre un tariffario minimo!

La "riforma del condominio" è stata un'occasione mancata per l'ottenimento di un inquadramento legislativo adeguato ad una professione tanto importante, quanto sottovalutata, a livello sociale, al punto di essere relegata, di fatto, alla "Cenerentola delle professioni." Si è palesata l'inconsistenza del potere contrattuale delle associazioni degli amministratori professionisti nei confronti delle istituzioni.

Tanto per fare qualche esempio assolutamente non esaustivo: gli amministratori professionisti, strutturati e che pagano le tasse sono soggetti agli studi di settore (le cui stime sono calcolate sulla presunzione di un compenso definito), ma il loro compenso viene definito dal legislatore "eventuale"; il contratto di mandato da parte dell'assemblea (di cui nemmeno è chiara la durata) è praticamente inconsistente, dato che la revoca senza giusta causa dell'amministratore è prevista in ogni tempo dall'assemblea; i condomini con l'obbligo dell'amministratore (incomprensibile data la crescente litigiosità dei condomini) sono diminuiti (prima i condòmini dovevano essere almeno 5 ed adesso almeno 9); l'inquadramento fiscale è rimasto scandalosamente la gestione separata; vengono sanciti legalmente i diritti dei amministratori fai da te (prima ignorati dal codice civile) e calpestata di conseguenza la dignità dei veri professionisti ecc...ecc....

=> Le tariffe "minime" degli amministratori di condomino nel mirino dell'Antitrust.

Ammetto che il ruolo delle associazioni non è mai stato semplice: gli amministratori sono una categoria disunita e sfilacciata, realmente ignara della propria identità professionale, risentendo del retaggio culturale che ci vede nascere come dopolavoristi.

Se non c'è un forte bisogno di riconoscimento o di appartenenza, è semplicemente perché la maggioranza appartiene a categorie già legalmente riconosciute e tutelate: ragionieri, geometri, avvocati, ingegneri, con una loro dignità professionale autonoma; il mestiere dell'amministratore è integrativo, meramente sussidiario, talvolta principale, a seconda della convenienza del momento contingente.

Riconoscere a livello ordinistico l'amministratore di condominio avrebbe significato dover optare per una professione principale; sarebbe stato un problema per molti, anche per le associazioni: le iscrizioni sarebbero crollate drasticamente, provocando vere e proprie emorragie di soci.

In quest'ottica, rilevo che l'occasione mancata rappresentata dalla "riforma del condominio", forse, sia stata per le associazioni il "male minore". Oggi però, alla luce di nuovi scenari che si prospettano all'orizzonte, il male minore potrebbe tramutarsi in qualcosa di ben peggiore.

Oggi più che mai, con l'affacciarsi di nuovi soggetti sul mercato immobiliare, le associazioni devono necessariamente prendere atto che solo la qualità e l'unione possono fare la forza e che sarebbe veramente stupido continuare a disperdere e polverizzare energie, che, concentrate invece in un'unica direzione, potrebbero scatenare una forza contrattuale notevole, di cui le istituzioni non potrebbero non tenere più conto.

Solo un cambio di prospettiva generale potrebbe rilanciare la nostra categoria: un nuovo modo di vivere e fare associazione. Un modo che superi e vada oltre le associazioni così come fino ad oggi sono state considerate.

Puntare e credere in una Federazione che ci accomuni tutti: pur mantenendo le rispettive peculiarità.

Un'unica voce verso l'esterno sarebbe fondamentale per stabilire un rapporto finalmente alla pari e non di vassallaggio con le istituzioni.

Una Federazione per rivendicare valore, dignità e adeguati strumenti operativi, il cui fine è il riconoscimento da parte delle istituzioni come interlocutore unico, privilegiato ed indispensabile per il ruolo importante che a più livelli ricopriamo, sotto il profilo sociale, amministrativo e fiscale. Pochi, ma chiari obiettivi:

  • esame di stato per tutti;
  • corso obbligatorio almeno triennale per i nuovi amministratori
  • incompatibilità con altra professione

Con tali r

equisiti albo ed equo compenso verrebbero di conseguenza, con un riequilibrio equo del mercato, tale da poter fare incontrare domanda ed offerta su piani certi e standardizzati, ma nell'ottica della qualità.

Così non verremmo meno nè all'antitrust, nè alle disposizioni comunitarie, anzi ci adegueremmo agli standard formativi europei, nell'ottica degli obiettivi della CEAB (Confederazione Europea delle Associazioni Condominiali).

Obiettivi che ai più faranno paura, ma ritengo imprescindibili per il nostro futuro, perchè dobbiamo avere il coraggio di fare il salto di qualità. Il problema è culturale e deve essere risolto prima al nostro interno, credendo e difendendo il nostro lavoro, i nostri ideali, i nostri scopi ed i nostri obiettivi, stimolando le associazioni ad unirsi per rappresentarci veramente, a cambiare atteggiamento ed a pretendere il giusto riconoscimento.

Ogni occasione è buona: i convegni, i corsi di aggiornamento, gli eventi pubblici.

=> Equo compenso per tutte le professioni intellettuali.

Credere di potere fare la differenza è essenziale se nasce da ogni singolo associato: ci saranno sempre persone con cui stabilire punti di contatto ed unioni significative. Su queste dobbiamo puntare, perchè se non ci crediamo noi, chi sarà poi disposto a seguirci? Se non crediamo noi nel nostro valore e ci battiamo concretamente per difenderlo, migliorandoci, come potremo trasmettere la percezione della qualità ai nostri condòmini?

Cerca: potere rappresentativo delle associazioni di categoria

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