Cosa è successo? Come sappiamo il Governo ha posto la questione di fiducia in Aula Senato sul cd. DL Manovrina. Inoltre sappiamo anche che dopo la prima "bocciatura" da parte della Commissione Bilancio, il Senato ha accolto l'Ordine del giorno, il n. G/2853/36/5, a firma degli stessi Senatori che avevano presentato l'emendamento bocciato, che impegna il Governo a valutare la possibilità di emanare, in tempi brevi, un apposito Decreto Ministeriale demandando al Ministero della Giustizia l'attuazione di un regolamento che prevedal'obbligo per tutti coloro che svolgono l'attività di amministratore immobiliare e/o condominiale, anche se solo del condominio in cui sono residenti, ad iscriversi, ai meri fini pubblicistici e a loro spese, in un apposito registro tenuto presso il Ministero della Giustizia. Lo stesso ordine del giorno impegna il Governo a valutare la possibilità di prevedere all'art. 71-bis disp. att. c.c., l'immediata revoca dell'amministratore che opera in mancanza di requisiti o che svolge l'attività senza l'iscrizione nel registro di cui sopra, prevedendo anche l'applicazione di sanzioni amministrative di notevole entità.
Infine, il Governo valuterà la possibilità di adottare misure volte a precisare che la cancellazione dal Registro possa essere richiesta solo in caso di cessazione dell'attività e con apposite comunicazioni da inviarsi congiuntamente sia al Ministero che all'Agenzia delle Entrate.
Albo amministratori di condominio. Esiste?
Dati statistici: i conti non tornano. In base ai dati SoSe e Agenzia delle Entrate, "sono circa 15 mila i professionisti che nel 2015 hanno dichiarato con lo Studio di Settore di svolgere l'attività di amministratore, quasi tutti iscritti alle Associazioni di categoria più rappresentative del settore".
Se poi valutiamo i dati ANACI, aggiornati al 2010, in Italia ci sono oltre 320 mila amministratori di condominio di cui 240mila circa seguono un solo stabile.
Infine, secondo i dati forniti dal CEPI, aggiornati al 2008, gli amministratori condominiali in Italia sono più del triplo di tutti quelli dei Paesi Ue messi insieme. Davvero tanti, se paragonati ai 20 mila della Germania e ai 14 mila della Francia, per amministrare i 930 mila condomini italiani e gestire una spesa annua per unità immobiliare (per famiglia) di 1.400 euro, oltre 2 mila procedimenti civili per liti da pianerottolo davanti al giudice di pace e 7 litigi su 10 che si risolvono all'interno dell'assemblea tra vicini".
L'analisi statistica rapportata in ambito europeo è importante se raffrontata dal punto di vista dei guadagni.
Difatti secondo un'indagine condotta da Idealista.it, la professione dell'amministratore in Germania guadagna circa € 25,00 mese per unità immobiliare rispetto Lussemburgo (€ 16,00 mese per unità immobiliare) e Italia (€ 8,00 mese per unità immobiliare).
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Redazione di Condominioweb ha cercato di fare il punto della situazione valutando i pareri e le risposte da parte delle Associazioni di Categoria.
Ecco l'esito del nostro sondaggio
ANAMMI (contraria). Secondo l'Associazione Nazional-europea degli amministratori d'immobili, schierandosi contro l'ordine del giorno, si tratterebbe di un registro nel quale verrebbero indicati oltre ai dati anagrafici dell'operatore, anche quelli relativi al regime fiscale, nonché l'adesione ad una associazione di categoria e la frequenza di corsi di aggiornamento. Premesso ciò, osserva il presidente dell'associazione, Giuseppe Bica "condividiamo la preoccupazione per il 'sommerso' fiscale nel nostro settore che, da tempo chiede "maggiori controlli sulla formazione periodica, ma il registro - lascerà inalterati i problemi". Inoltre, aggiunge il presidente, "non si colpirebbe il fenomeno dei corsi-truffa e la vendita di finti certificati, ottenuti on-line dietro pagamento.
Anche le famose 15 ore di aggiornamento professionale obbligatorio sono spesso soltanto sulla carta e tali, anche con il registro, rimarrebbero". Di conseguenza, a parere di ANAMMI il fine pubblicistico del registro non premia il ruolo svolto dalle Associazioni in questi anni a favore della qualificazione della categoria, non fornisce garanzie ai nostri utenti finali, che sono i condòmini, né tantomeno al professionista contro la concorrenza sleale di chi non rispetta le regole.
CONFEDILIZIA (contraria). A parere di Giorgio Spaziani Testa (presidente di Confedilizia) l'ordine del giorno a firma dei senatori Mandelli, Azzollini, Boccardi, Ceroni, Galimberti "si tratta semplicemente di uno dei numerosissimi ordini del giorno (e cioè atti nei quali in Parlamento vengono trasformati alcuni emendamenti per far contento qualcuno senza alcun effetto pratico). Nel merito, siamo del tutto contrari.
Si tratterebbe di una burocratizzazione fuori dal tempo, che sembra avere il solo scopo di ostacolare l'attività di tanti amministratori del proprio condominio: una figura apprezzata dai condòmini di tutta Italia, alla quale la riforma del condominio ha anche dato una valorizzazione ulteriore".
UNAI (a favore). UNAI ha manifestato giudizio positivo sull'obbligatorietà del registro. In proposito Rosario Calabrese(presidente) ha precisato che "la tenuta dello stesso presso il Ministero della Giustizia emancipa la categoria degli amministratori di condominio differenziandola rispetto agli altri professionisti elencati presso il Ministero dell'Economia, assimilandola agli altri albi professionali che sono, appunto vigilati da tale dicastero.L'elemento sicuramente notevole e di pregio è la previsione di indicare, a fianco di ciascuno nominativo, l'ente o associazione presso il quale lo stesso a conseguito l'attestato di formazione iniziale e, cosa altrettanto importante, l'attestato della formazione obbligatoria annuale delle 15 ore.
Questo finalmente introdurrà un discrimine tra la formazione acquisita presso enti seri, validi, qualificanti ed enti raffazzonati, non qualificanti, spesso truffaldini, ancorché convenienti sotto l'aspetto economico e quindi particolarmente aggressivi sul mercato".
ANAIP (a favore). A tal proposito, l'associazione ha precisato che"solo obbligando, anche con la collaborazione delle Associazioni di Categoria del settore, tutti coloro che vogliono svolgere tale attività a dichiararlo formalmente al Ministero della Giustizia si può evitare che i condomini si trovino ad essere amministrati da coloro che non solo non posseggono alcun requisito previsto per legge, ma che molto spesso evadono anche il fisco evitando di dichiarare il compenso che percepiscono come onorario...
E' giunto il momento di mettere un freno a questo perverso meccanismo di concorrenza sleale che danneggia non solo gli amministratori professionisti, ma tutta l'utenza condominiale"
CENTRO STUDI AMi (a favore). L'associazione AMi, concorda nella considerazione che tale Registro dovrà contenere i dati anagrafici di ogni amministratore, l'eventuale nominativo dell'Associazione di categoria alla quale è iscritto, i dati relativi al regime fiscale con il quale opera, oltre a riportare annualmente i riferimenti dell'Associazione di Categoria del settore o l'Ente presso il quale ha frequentato il corso di aggiornamento professionale obbligatorio, con il superamento del relativo esame, svolto ai sensi del D.M. 140/2014. A tal proposito l'Avv.
Angelo Lantieri (Presidente Nazionale del Centro Studi Ami) ha sostenuto che "l'associazione AMi che rappresento ritiene opportuno istituire un registro di amministratore di condominio non solo volto ad arginare la lotta all'evasione fiscale nel settore, ma soprattutto volto ad arginare una professione considerata nel passato come lavoro di serie B, dove regna nel maggior caso incompetenza e mancanza di aggiornamento". Inoltre, l'Ami allo stato dei fatti, chiederebbe non solo un registro "ma un codice deontologico o meglio delle norme che vincolino l'amministratore sull'etica professionale e quelli volti a fissare i parametri dei compensi professionali da un minimo ad un massimo e ciò anche al fine di evitare la dicitura nei verbali assembleare all'atto di nomina dell'amministratore di un riconoscimento di rimborso spese piuttosto che del compenso come di norma effettuano parecchi amministratori".
UPPI (a favore). Secondo il giudizio del presidente Uppi Gabriele Bruyére "pare che ci si accinga ad accogliere quanto già da tempo era stato proposto da Anaci e Uppi, e cioè un Registro (dato che un albo o un collegio non è possibile istituirlo per mancanza di un titolo di studio). Meglio se è il Ministero a tenerlo ma devono essere specificati quali siano le associazioni che possono predisporre i corsi e gli esami per i nuovi amministratori e come possano iscriversi gli amministratori che svolgano l'attività regolarmente dopo avere seguito gli attuali corsi".
ConfAMMINISTRARE (a favore). Infine CONFAMMINISTRARE, per mezzo della propria Accademia (che è anche quella del settore di Confabitare), giudica favorevolmente l'eventuale istituzione di un registro degli amministratori di condominio, a condizione però che vi siano regole certe e, soprattutto, un severo controllo, per non rischiare che "verificati" risultino poi sempre i soliti e che invece chi "si nasconde" possa continuare a farlo impunemente, non dichiarandosi e non venendo comunque mai così "rintracciato". Secondo l'associazione "questo sarà fondamentale per una maggiore qualificazione della Categoria, ma anche per non rendere vani gli obiettivi fissati dal Senato, come sappiamo "arginare il dilagante fenomeno dell'esercizio abusivo dell'attività e la correlata evasione fiscale", innescati oggi dall'infinito numero di "amministratori abusivi". L'auspicio è poi quello che nel prossimo futuro si intervenga in modo ancora più incisivo per la regolamentazione di una professione che indubbiamente oggi giorno riveste anche un'importante funzione sociale".
MAPI (favorevole). Anche l'Avv. Gerardo Michele Matino esprime parere positivo, ponendo alcune condizioni per la sua attuazione: "ben venga il nuovo registro nazionale, a meno che, non si riduca in esperimento di burocratizzazione che imponga esclusivamente nuovi oneri e costi per l'amministratore professionista a beneficio di qualche ente locale. Al contrario il nuovo istituto dovrebbe evidenziare i professionisti aggiornati e iscritti alle associazioni di categoria, a scapito degli improvvisatori e i dopolavoristi che gravano di ulteriori problemi la già difficile quotidiana gestione condominiale. Noi avanziamo la nostra proposta, ossia, la modifica del 14° comma dell'articolo 1129 del Codice Civile prevedendo, a pena di nullità, per l'amministratore l'obbligo all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo di fornire al condominio idonea prova dell'adeguamento agli obblighi di formazione e/o aggiornamento professionale".
ANAP (favorevoli con riserva). Molto articolata la posizione dell' Anap. L'Avv. Marco Saraz - direttore del centro Studi - argomenta la posizione della associazione individuando sia gli aspetti positivi ma anche eventuali carenze. Riportiamo il Suo intervento: "Se da un lato è fortemente auspicabile che si pervenga ad una sorta di statuto unico dell'amministratore, che detti in maniera uniforme e incontrovertibile gli adempimenti cui è tenuto, le conseguenze delle eventuali mancanze e che contribuisca a rendere certa e nel contempo accertabile la sua formazione e la sua competenza professionale, sì da eliminare i fenomeni purtroppo ancora diffusi di abusivismo professionale, dall'altro è auspicabile che ciò avvenga con un intervento normativo di rango ordinario che superi le oscurità e i dubbi sollevati in questi anni dall' art. 71 bis disp.att. cod.civ., dalla L. 4/2013 e dal D.M. 140/2014, interventi che hanno visto scarsa coordinazione. A tal fine sarebbe primario onere del legislatore definire quali funzioni e quali caratteristiche intende attribuire all'amministratore di condominio, che indubbiamente svolge un ruolo professionale di rilevantissimo impatto sociale ma che allo stato rimane un ufficio di diritto privato, cui si tende a ricollegare sempre più oneri e doveri e che rappresenta in forza del DM 140/2014 una delle pochissime professioni che vede una verifica professionale annuale ostativa all'assunzione dell'incarico in caso di esito negativo. L'istituzione di un registro che non si comprende su quali basi venga istituito e soprattutto con quali modalità venga verificato circa la veridicità e la rispondenza di quanto ivi indicato, sembra del tutto inutile a combattere il c.d. sommerso e rischia di diventare unicamente un ulteriore malcelato strumento di monitoraggio fiscale cui pare esclusivamente rivolto. Del tutto diversamente il professionista che esplica l'attività di amministratore di condominio ha indispensabilmente necessità di interventi legislativi che ne regolino con norme certe non solo i suoi doveri ma anche i suoi diritti, già fin troppo dimenticati "dall'occasione mancata" della pseudoriforma del 2012. Se il legislatore ritiene che l'amministratore sia una professione che ha e deve avere caratteristiche ordinistiche o para-ordinistiche, nei limiti di quelli che sono oggi i parametri anche sovranazionali al riguardo, si decida finalmente a dettare una disciplina uniforme che consenta una verifica ed un controllo su base pubblica dei soggetti che esercitano tale professione e che consenta di reprimere i casi che non rispettano i parametri di professionalità richiesti. L'istituzione di un registro su base volontaristica e con finalità di mera conoscenza pubblica se può rappresentare un segnale positivo di attenzione del legislatore verso una professione sempre più complessa, quanto dimenticata e bistrattata dal legislatore, rischia di non risolvere alcuno degli annosi problemi ma di rappresentare l'ennesimo intervento settoriale e marginale che aggiunge ombre ad una professione che ha invece necessità di chiarezza e certezza".
ADUC (contraria). Al dibattito è intervenuta anche una associazione a tutela dei consumatori la quale ha evidenziato, in varie occasioni,che il vero "sta nell'avere previsto un sistema formativo privo di controlli sovraordinati realmente efficaci al fine di contrastare la presenza di operatori della formazione pessimi. Insomma oggi è ben possibile che una persona inizi ad amministrare dopo avere seguito un corso farlocco e senza che possa avere la possibilità di verificare efficacemente la regolarità del servizio acquistato. Serve un registro degli amministratori o forse, e senza spesa o con bassissimo costo, non sarebbe meglio istituire un elenco pubblico di formatori ed enti di formazione? È necessario che l'amministratore condominiale sia onerato dell'ennesimo compito e balzello o probabilmente non sarebbe più utile verificare chi opera scorrettamente nel mercato della formazione degli amministratori, ingannando l'intera filiera interessata? Il Parlamento potrebbe occuparsi di questo, anzi più efficacemente potrebbe farlo il Governo e più nello specifico il Ministero della Giustizia, che potrebbe attivarsi immediatamente per rivedere i contenuti del decreto ministeriale n. 140 del 2014, dimostratosi fin dalle sue prime applicazioni un guazzabuglio piuttosto che un regolamento così come indica il titolo".
Work in progress. La redazione di Condominioweb, data la particolare e delicata questione, ringrazia le associazioni che hanno espresso il proprio parere al presente sondaggio. Cogliamo l'occasione per comunicare che la redazione è lieta di ospitare e condividere ulteriori interventi di altre assocazioni di categoria. Ci risulta che, molte mail da noi spedite, non sono giunte a destinazione.Potete inviare i Vs. pareri al seguente indirizzo redazione@condominioweb.com
