Le convenzioni (e dei relativi obblighi) stipulate con il Comune dal costruttore di un caseggiato che, al fine di conseguire il permesso di costruire, si obbliga contrattualmente a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico possono essere fatte gravare nei confronti dei condomini, acquirenti delle unità immobiliari del palazzo?
La risposta si può ricavare dalla motivazione di una recente sentenza del Consiglio di Stato (sentenza del 15 febbraio 2022 n. 1117).
Convezione Comune - costruttore e conseguenze per i condomini: la vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando il costruttore costituiva, a favore del Comune, una servitù di uso pubblico avente ad oggetto la destinazione a parcheggio di un'area individuata dell'erigendo caseggiato, impegnandosi pure a realizzare e gestire detto parcheggio, nonché a trasferire detto obbligo sugli aventi causa; ciò che successivamente avveniva, poiché il contenuto di detto obbligo veniva riportato nei singoli atti di assegnazione delle unità immobiliari.
Successivamente il Comune, con nota di diffida, richiedeva al condominio la definizione delle modalità gestionali degli spazi destinati a parcheggio pubblico, nonché di indicare il notaio per provvedere alla stipula dell'atto di identificazione catastale degli stessi spazi.
La collettività condominiale, con ricorso al Tar, pretendeva l'annullamento della nota di diffida e, tra l'altro, l'accertamento della nullità, illegittimità ed impossibilità oggettiva degli obblighi di cui alla convenzione urbanistica.
Il Tar, però, ha dichiarato inammissibile la domanda di annullamento della nota comunale, osservando come quest'ultima non costituisca un atto del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale dal quale derivano poteri autoritativi della pubblica amministrazione, ma una diffida civilistica volta ad ottenere il rispetto degli obblighi contrattualmente assunti dai condomini nei rispettivi rogiti.
In altre parole secondo i giudici ammnistrativi la convenzione urbanistica ha fatto nascere una servitù di uso pubblico, avente ad oggetto la destinazione a parcheggio di un'area ben individuata del costruttore ma che a seguito della costituzione del condominio è cominciato a gravare sulla collettività condominiale.
Del resto, secondo i giudici amministrativi (che hanno aderito pienamente alle conclusioni del Tribunale di Milano a cui la stessa vicenda è stata sottoposta), la realizzazione e gestione di un parcheggio pubblico non costituisce attività di impresa, ma configura una modalità di godimento del bene comune (prevista e accettata dai condomini nel regolamento di condominio) che può essere legittimamente curata dall'amministratore.
Convezione Comune - costruttore: i condomini devono rispettarla
Il Consiglio di Stato ha confermato la decisione di primo grado. I condomini avevano cercato di "ribaltare" la sentenza del Tar Lombardia, sottolineando, tra l'altro, che la superficie a suo tempo prevista nell'atto di asservimento comprendeva lo spazio sotto i portici del medesimo, destinato all'entrata e all'uscita dei condomini dalle varie scale condominiali sul lato del cortile, mentre la restante parte era quasi riservata al passaggio degli automezzi dei Vigili del fuoco. Queste osservazioni però sono state considerate irrilevanti.
Secondo i giudici di secondo grado, infatti, anche se la superficie dell'area non coincide esattamente con quella fissata nella convenzione, ciò non costituisce un valido motivo per sostenere l'impossibilità sopravvenuta della prestazione (la realizzazione e gestione del parcheggio) che al massimo avrà un oggetto in parte diverso da quello che era stato a suo tempo statuito.
In conclusione si può affermare che la convenzione tra privato costruttore e pubblica amministrazione di natura contrattuale non può produrre effetti nei confronti dei successivi acquirenti delle unità immobiliari facenti parte del condominio, salvo che il contenuto dell'atto d'obbligo sia stato trasfuso nei singoli contratti di compravendita e, perciò, ricompreso tra le pattuizioni intervenute tra società venditrice e singoli acquirenti delle unità immobiliari.
La menzione nei contratti di compravendita del solo titolo edilizio non può essere considerata un elemento chiaramente idoneo a rendere vincolante nei confronti degli acquirenti delle unità immobiliari l'accordo contrattuale intervenuto tra pubblica amministrazione e costruttore.
Questa conseguenza può verificarsi solo se i condomini nei rogiti dichiarano di conoscere ed accettare apposita clausola del regolamento di natura contrattuale con cui si impegnano a rispettare una convenzione urbanistica (nata in origine tra costruttore ed autorità comunale) che prevede la realizzazione nell'area comune di un parcheggio ad uso pubblico: in tal caso poi non possono rifiutarsi di rispettare gli obblighi contrattualmente assunti ed accordarsi con il Comune per la gestione e la stipula dell'atto di identificazione catastale degli stessi spazi.
Questo tanto più nell'ipotesi in cui l'obbligo sia consacrato in atto pubblico debitamente trascritto nei registri immobiliari in data antecedente quella del titolo di acquisto dell'avente causa.
Il parcheggio in condominio. Un breve vademecum sul vincolo di destinazione d'uso
