Che il supercondominio esista e che sia una realtà giuridica a tutti gli effetti è ormai fuor di dubbio: tanto si evince dall'art. 1117-bis c.c., secondo cui le disposizioni in materia di condominio si applicano, in quanto compatibili, «in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici hanno parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».
L'ordinamento non riferisce espressamente però quali sono i requisiti per la costituzione del supercondominio.
La Corte d'appello di L'Aquila, con la sentenza n. 48 del 13 gennaio 2022, ha affrontato proprio questo argomento, rammentando in presenza di quali condizioni può ritenersi giuridicamente esistente un condominio complesso. L'analisi, inserita in un caso piuttosto articolato, è degna di essere qui riportata.
Prosegui dunque nella lettura se vuoi sapere quali sono i requisiti per la costituzione del supercondominio.
Costituzione del supercondominio: il caso
Alcuni proprietari di immobili facenti parte di un ampio complesso impugnavano la delibera con cui l'assemblea aveva ratificato l'atto pubblico di costituzione di un condominio sulle aree esterne, nonostante nei singoli atti di acquisto delle unità abitative la condominialità dei beni e dei servizi presenti all'esterno fosse stata esclusa.
Nello specifico, gli attori deducevano che nei singoli atti di compravendita era stato stabilito che: l'intero complesso si componesse di otto fabbricati autonomi, costituenti un unico condominio; ciascun fabbricato fosse dotato di regolamento di condominio e delle relative tabelle millesimali, mentre l'intero complesso avrebbe avuto un regolamento condominiale generale con annesse tabelle millesimali che sarebbe stato depositato ad ultimazione dei lavori; venisse dato mandato alla società costruttrice di redigere e depositare il regolamento di condominio relativo all'intero complesso edilizio con le annesse tabelle millesimali.
Nei singoli contratti si prevedeva che tutte le aree esterne ai fabbricati non fossero condominiali, ma in esclusiva proprietà della costruttrice, con costituzione di servitù perpetua di passaggio pedonale e carrabile per garantire l'accesso alle unità immobiliare relative.
Contravvenendo a questi accordi, la società aveva inserito le succitate aree esterne all'interno del regolamento del supercondominio, qualificandole come parti comuni; aveva inoltre costituito un condominio su di esse per atto notarile e sottoposto all'assemblea il bilancio preventivo, che era stato approvato, con le spese ripartite tra le otto palazzine.
Nelle more, veniva convocata una nuova assemblea che ratificava la costituzione del supercondominio.
Con l'atto di citazione gli attori impugnavano quindi la succitata delibera; in pratica, essi lamentavano l'inserimento, all'interno del condominio, di parti che, secondo gli atti di acquisto, sarebbero dovuti rimanere di proprietà esclusiva della società costruttrice.
Era invalida, inoltre, anche la stessa costituzione del supercondominio, che era stato costituito sulle aree di esclusiva proprietà della società costruttrice e sulle quali i condomini esercitavano solo un diritto di servitù carrabile e pedonale, non potendo il condominio costituirsi con la commistione di titolari di diritti di proprietà e di titolari di altri diritti di godimento, essendo evidente lo scopo della società di onerare delle spese e dei costi relativi alle aree di sua esclusiva proprietà tutti gli acquirenti degli immobili, in aperta violazione di quanto previsto negli accordi.
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Requisiti supercondominio: la decisione in primo grado
Il giudizio di primo grado riteneva valida la ratifica del regolamento del supercondominio da parte dell'assemblea, che pertanto rendeva vincolante per tutti i condomini l'assetto definitivo dell'atto pubblico con cui si costituiva il condominio complesso.
Secondo il tribunale, nei casi dei cosiddetti supercondomini, non era indispensabile l'esistenza di beni comuni, essendo sufficiente l'esistenza di servizi comuni a più edifici, quali erano, nella specie, i servizi di illuminazione, di rimozione della neve nel parco e lungo i viali di accesso ai singoli edifici, senza considerare che i singoli condomini risultavano essere titolari di una servitù di passaggio sulle aree in oggetto, dunque, di un diritto reale, seppure minore, a fronte del quale ben poteva ritenersi lo stato di comunione e, quindi, l'applicabilità delle disposizioni in tema di condominio.
Il tribunale ha ritenuto inoltre meramente ricognitivo di una realtà giuridica e fattuale preesistente l'atto pubblico notarile che dichiarava la costituzione del supercondomonio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi compresi nell'ambito di applicazione dell'articolo 1117 c.c. in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili.
Insomma: la costituzione del supercondominio deriverebbe ex lege dalla sussistenza dei presupposti di cui agli articoli 1117 e 1117-bis c.c.
Costituzione supercondominio: i motivi d'appello
Avverso la sentenza di primo grado proponevano appello gli attori. Secondo costoro, non sarebbe esistito alcun bene né servizio comune tra i fabbricati autonomi costituiti in unico condominio; tale esclusione era stata prevista, del resto, nei singoli atti di acquisto delle unità abitative, il che avrebbe impedito l'applicazione degli articoli 1117 e 1117-bis c.c.
Ed invero nei singoli contratti, con riferimento alla individuazione esatta delle parti comuni e delle proprietà esclusive o riservate del fabbricato di riferimento, era stato espressamente previsto che le aree scoperte adiacenti il fabbricato non fossero condominiali, ma di proprietà della costruttrice.
In buona sostanza, il condominio degli otto corpi di fabbrica poteva accollarsi la spesa per lo sgombero neve delle aree esterne con una delibera presa all'unanimità, ma non poteva costituire un condominio delle aree esterne per la regolamentazione di servizi e beni non comuni, vieppiù se su quell'area esisteva una riserva di proprietà.
I requisiti per la costituzione del supercondominio
La Corte d'Appello di L'Aquila, con la sentenza in commento (n. 48 del 13 gennaio 2022), ha rigettato l'impugnazione confermando quanto statuito in primo grado.
Riprendendo il pacifico insegnamento della Suprema Corte (ex multis, Cass., sent. n. 32237/2019), va ribadita l'esistenza, «ipso iure et facto», del supercondominio ogniqualvolta vi siano più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati funzionalmente dall'esistenza di manufatti, impianti o servizi comuni ai fabbricati ed in rapporto di accessorietà con questi ultimi, tali da precluderne il godimento autonomo.
«La qualificazione "supercondominiale" […] replica al plurale la nozione di condominio ed il vincolo di accessorietà esistente tra la parte comune "servente" e gli immobili "serviti" comporta l'applicazione della disciplina specifica in materia condominiale in luogo di quella generale della comunione».
Secondo la Corte d'Appello di L'Aquila, l'elemento identificativo del supercondominio risiede nella natura specificamente condominiale del complesso immobiliare, connotata da una relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, prescindendo dal fatto che questi integrino un condominio unitario o più.
Se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio sorge quindi automaticamente, dalla semplice compresenza di più edifici (costituiti o meno in condominiidistinti), unificati entro una più ampia organizzazione condominiale legata dall'esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Così chiosa la Corte d'Appello con la sentenza in commento: «Del resto, rileva la Corte (Cass. n. 19939/2012) che è proprio la condominialità del vincolo funzionale a rendere applicabile a tali edifici la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale dettata in materia di comunione, a nulla rilevando l'assenza di beni di proprietà comune».
