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Vicende processuali del supercondominio, legittimazione del supercondominio e dei condomini facenti parte del medesimo

Chi può stare in giudizio in una vertenza concernente il supercondominio? Chi ha la legittimazione ad agire e contraddire?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Il caso è della recente decisione della Suprema Corte n. 40857 del 20 novembre 2021, decisione emessa nelle forme dell'ordinanza visto il rinvio al giudice remittente.

La fattispecie analizzata dal Massimo Collegio

Nel caso di specie, la vicenda nasce da un decreto ingiuntivo richiesto e pronunciato nei confronti del Supercondominio ed avente ad oggetto il compenso dell'attività professionale svolta dall'avvocato in favore del medesimo Supercondominio in un giudizio di impugnazione di delibera assembleare.

A questo provvedimento hanno proposto opposizione quattro dei cinque Condomìni costituenti il supercondominio.

Essi hanno inoltre promosso domanda di manleva nei confronti dell'amministratore del Supercondominio, che in sede di precedente assemblea del condominio complesso aveva asserito che la citazione notificata era materia del contendere riguardava il suo operato e che di conseguenza le spese legali sarebbero state "sostenute da lui stesso, senza coinvolgere il condominio".

In prima battura la Corte di Appello aveva osservato che i Condomìni che hanno agito in giudizio hanno la legittimazione ad opporsi al decreto ingiuntivo reso nei confronti del Supercondominio.

Essi, che hanno chiamato in garanzia impropria l'amministratore del Supercondominio per essere tenuti indenni dalle eventuali conseguenze negative del giudizio sulla base dell'autonomo titolo contenuto nel verbale dell'assemblea appena detto, non hanno impugnato né la sentenza di primo grado né quella di appello.

L'appello ed il ricorso per cassazione sono stati avanzati, piuttosto, dal terzo, cioè dall'amministratore del condominio complesso: questi ha contestato le statuizioni relative alla domanda di manleva, ed ha censurato anche quelle riguardanti l'esistenza, la validità e l'efficacia del rapporto principale (ovvero, la riferibilità degli effetti del decreto ingiuntivo ai quattro Condomìni opponenti e la legittimazione di questi ad opporsi), con ciò innestando un legame di pregiudizialità-dipendenza tra cause che giustifica il litisconsorzio processuale in fase di impugnazione (cfr. Cass. Sez. 3, 20/06/2019, n. 16590; Cass. Sez. 3, 03/12/2015, n. 24640).

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I ragionamenti del Supremo Collegio

La Suprema Corte rileva che il giudice di d'appello avrebbe errato sotto due profili. Ciò si è verificato per la parte in cui ha affermato che i quattro Condomìni fossero legittimati a proporre l'opposizione al decreto ingiuntivo intimato al Supercondominio, giacché ogni condòmino è legittimato ad agire in giudizio per a difesa degli interessi inerenti all'edificio e per proporre impugnazione avverso un provvedimento emesso nei confronti della collettività condominiale.

Inoltre il secondo errore risiederebbe nella parte in cui ha individuato i medesimi quattro Condomìni opponenti quali diretti beneficiari dell'assunzione di garanzia rinvenuta nel verbale dell'assemblea del Supercondominio di cui sopra.

Gli organi del supercondominio e del condominio facente parte del primo

Com'è noto, è consolidato l'orientamento della Suprema Corte ante riforma condominio che il cosiddetto supercondominio viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; sicché il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato (Cass. Sez. 2, 28/01/2019, n. 2279; Cass. Sez. 2, 26/08/2013, n. 19558).

Non si può dire che operi alcun principio di "rappresentanza reciproca" e di "legittimazione sostitutiva", tra amministratore del supercondominio ed amministratori dei condomìni che in esso siano compresi, sul presupposto che l'interesse per il quale il singolo amministratore di condominio agisce è comune a tutti i condomìni facenti parte del più ampio complesso immobiliare.

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Richiamo a Cass. Sez. Unite 10934/2019

Si ricorda che la Cass. Sez. Unite 18 aprile 2019, n. 10934, ha chiarito che nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha una concorrente legittimazione ad agire e resistere in giudizio a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", operando la regola sulla rappresentanza dell'amministratore di cui al 1131 c.c. al solo fine di agevolare l'instaurazione del contraddittorio.

Legittimazione del singolo condomino

Nei casi di vertenza azionata nei confronti del condominio da un terzo creditore, per ottenere, come nella specie, il pagamento di un'obbligazione assunta dall'amministratore per conto dei condomini, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l'esercizio dei servizi condominiali (cfr. Cass. Sez. 2, 03/08/2016, n. 16260) si tratta non di azione relativa alla tutela o all'esercizio dei diritti reali su parti o servizi comuni, ma di controversia intesa a soddisfare esigenze collettive della comunità condominiale, essendo rispetto ad essa legittimato passivo il solo amministratore, di tal che il singolo condomino può svolgere intervento adesivo dipendente, ma non è ammesso a proporre gravame avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio (Cass., Sez. 2, 12/12/2017, n. 29748; Cass. Sez. 2, 20/04/2005, n. 8286; Cass. Sez. 2, 14/12/1999, n. 14037; Cass. Sez. 2, 19/11/1992, n. 12379; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198).

La legittimazione del singolo condomino a proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo pronunciato a carico del condominio può, tuttavia, discendere dalla considerazione che il decreto stesso possa estendere i propri effetti ed essere posto in esecuzione anche contro i condòmini, derivando dall'esistenza dell'obbligazione assunta nell'interesse del condominio la responsabilità dei singoli componenti in proporzione delle rispettive quote (si veda indicativamente Cass. Sez. 3, 29/09/2017, n. 22856).

Stante la diversità di rappresentanza e di legittimazione in capo all'amministratore del supercondominio ed agli amministratori dei singoli condomìni compresi nel primo si deve concludere che questi ultimi non possono avvalersi dell'obbligazione di manleva assunta nei confronti ed a beneficio del supercondominio dal proprio amministratore.

Il supercondominio esiste di fatto, e le spese per l'acqua devono essere pagate dai singoli condomìni che lo compongono.

Sentenza
Scarica Cass. 20 dicembre 2021 n. 40857

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