Il supercondominio è quella realtà giuridica complessa caratterizzata dalla presenza di più edifici accomunati da alcuni servizi o parti comuni. In relazione a questi ultimi, si applica l'ordinario criterio di cui al primo comma dell'art. 1123 c.c., secondo cui «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le modifiche deliberate dalla sono particolarmente dai condomini in misura al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».
Di norma, è il regolamento a stabilire quali sono i beni "supercondominiali", cioè che sono a disposizione di tutti gli edifici. In assenza di regolamento, non è sempre facile stabilire se una parte sia di proprietà comune di tutti gli stabili o appartenga solamente a uno di essi.
In questi casi, il giudice non può fare altro che nominare un Consulente tecnico d'ufficio.
Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 20 del 4 gennaio 2022, ha affrontato proprio questo argomento, cioè il problema dell'individuazione delle parti comuni nel supercondominio.
Beni e servizi comuni supercondominio: il caso
Un condominio conveniva in giudizio un altro stabile condominiale chiedendo di disporre idonea Ctu tecnica ai fini dell'accertamento dei vizi relativi alle tubazioni facenti parte del supercondominio e concernenti gli impianti dell'acqua calda, dell'acqua fredda e del ricircolo, oltre alla quantificazione dei costi per le riparazioni.
Il medesimo condominio chiedeva altresì di accertare la ripartizione delle spese di manutenzione del suddetto impianto di distribuzione di acqua calda e fredda sanitaria fra i due condòmini nella misura del 50% ciascuno, sia per gli interventi già svolti sia per quelli ancora da eseguire.
Si costituiva in giudizio il condominio convenuto chiedendo il rigetto integrale delle domande attoree, sostenendo che le tubature danneggiate fossero esclusivamente a servizio del solo attore, e che pertanto le relative spese dovessero essere poste a carico della parte che ne trae utilità.
Il giudice, attesa la necessità di verificare l'effettiva natura dei beni oggetto del contenzioso, affidava l'incarico al Consulente tecnico d'ufficio.
Beni e servizi comuni supercondominio: l'individuazione del Ctu
Il consulente tecnico, anche alla luce della documentazione in atti e del regolamento, ha individuato quali beni sono comuni ai condomini e quali, invece, non lo sono.
Ritenendo inutile riportare, in questa sede, la disamina completa del consulente, vale solo la pena ricordare come il criterio adottato dal Ctu per l'individuazione concreta di beni e servizi comuni del supercondominio sia stato quello dell'effettiva utilità per i fabbricati.
E così, ad esempio, gli accertamenti tecnici hanno evidenziato che le linee dell'acqua calda e fredda, che dallo scambiatore si sdoppiano per diramarsi verso i due condomini, non sono intermezzate da valvole di intercettazione, con la conseguenza che eventuali anomalie che possano occorrere a valle dal nodo provocherebbero disservizi a entrambi i condomini. Le stesse sono da considerarsi dunque parti comuni, in quanto servono entrambe le parti.
Trattandosi di parti comuni, la spesa inerente la sostituzione delle linee dell'impianto dell'acqua calda sanitaria e di quella fredda sono da ripartire tra i due condomini in base ai relativi millesimi, ovverosia al 50%.
Tale discorso non vale invece per l'impianto di riscaldamento. Come per le linee d'acqua calda e fredda, le tubazioni del sistema di riscaldamento che fuoriescono dallo scambiatore si sdoppiano per diramarsi verso i due condomini; in questo caso, però, sono presenti valvole di intercettazione in corrispondenza degli snodi.
Nel caso concreto, gli impianti di distribuzione dell'acqua calda e dell'acqua fredda non sono suddivisi in parti comuni e in segmenti di competenza esclusiva di un solo condominio, ma, in assenza delle valvole di intercettazione, sono da considerarsi parti comuni di entrambi i condomini.
Ne deriva, non solo in osservanza dell'art. 1123 c.c. richiamato in apertura ma anche del regolamento di condominio, che le spese di gestione, manutenzione e riparazione ordinaria e straordinaria relative ai suddetti beni sono da ripartirsi fra i fabbricati in proporzione delle quote di proprietà, espresse in millesimi.
Come è possibile evitare la nascita di un Supercondominio?
Come si individuano le parti comuni nel supercondominio?
Individuare le parti comuni del supercondominio non è difficile quando c'è un regolamento che lo stabilisce chiaramente. Le cose si complicano in assenza di disposizioni a riguardo; in questo caso, non resta che individuare tutti quei beni e quei servizi di cui possono godere, anche se in misura differente, i diversi edifici.
Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 20 del 4 gennaio 2022, offre un esempio lampante di quanto appena detto. Mentre per i beni "visibili" (cioè, quelli posti in superficie, come strade, cortili, parcheggi, ecc.) la determinazione della loro natura (condominiale o supercondominiale) può essere facilmente desunta, i servizi (come quello del riscaldamento o dell'acqua calda) necessitano di un accertamento più approfondito.
Ecco perché, in casi del genere, solamente una perizia tecnica può aiutare nell'individuazione delle parti comuni all'interno del supercondominio.
