È inevitabile che la domanda di scioglimento del condominio proposta da alcuni condomini venga respinta quando la possibilità di dare vita a caseggiati indipendenti sia ostacolata dal pericolo della sovrapposizione, in più condomini, delle medesime unità immobiliari. Allo stesso modo l'autonomia strutturale delle porzioni che consente lo scioglimento del condominio è da escludere nel caso in cui venga prospettata una separazione in senso orizzontale delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.
È possibile, quindi, solo la necessaria la separazione in senso verticale.
Lo scioglimento del condominio: quando è possibile?
Lo scioglimento del condominio è possibile (art. 61 disp. att. c.c., non modificato dalla legge di riforma) qualora un edificio o un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.
Il discorso riguarda corpi autonomi dal punto di vista strutturale e statico, trattandosi di edifici interi dal piano terra sino all'ultimo piano, con autonomi impianti di servizi (energia elettrica, riscaldamento, acquedotto, fognatura), pur nella permanenza della comunione con gli originari comproprietari di alcuni beni ex art. 1117 c.c. (il portone, l'androne di ingresso, un cortile interno, l'impianto fognario di smaltimento delle acque meteoriche ecc.) o all'ipotesi di fabbricati adiacenti separati da un muro divisorio comune, che abbiano, ad es., in comune l'impianto di riscaldamento con la caldaia sistemata in uno di essi.
Lo scioglimento del condominio: con quali modalità?
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c.
Può essere anche disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
In questo ultimo caso non deve essere citato l'amministratore: infatti trattandosi di giudizio che ha ad oggetto la modificazione di un diritto reale - qual è appunto il diritto di proprietà delle cose comuni di cui ciascun condomino è titolare pro quota - è necessaria la partecipazione di tutti i soggetti che, per le rispettive quote, ne sono titolari e quindi di tutti, e soltanto, i condomini del condominio.
L'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio solo quando un complesso immobiliare sia suscettibile di divisione senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, pur potendo rimanere in comune tra gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c.; mentre, se la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e siano necessarie opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio e la costituzione di più condomini separati possono essere approvati solo dall'assemblea condominiale, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
Questa diversa maggioranza si giustifica perché lo scioglimento determina un aggravio per i condomini che devono affrontare delle spese per realizzare le opere che rendono possibile la divisione.
In questa ipotesi lo scioglimento può essere deliberato solo dall'assemblea, non potendo far ricorso all'autorità giudiziaria, in coerenza con il principio che il giudice può disporre lo scioglimento solo ove questo non comporti oneri aggiuntivi per i condomini.
Attenzione all'impugnazione della delibera di scioglimento del condominio
Un caso concreto: lo scioglimento di un unico caseggiato con due corpi di fabbrica separati e cortile comune
Il Tribunale di Milano ha ritenuto divisibile il condominio costituito da due corpi di fabbrica indipendenti e da un'area cortilizia comune (Trib. Milano 17 gennaio 2022 n. 238).
Il corpo di fabbrica a ferro di cavallo (A) comprende unità immobiliari, destinate ad uso residenziale, ad eccezione di quelle poste a piano terra, adibite a negozi
Il secondo corpo di fabbrica (B) è interamente di proprietà di due condomini ed è adibito ad uso commerciale (locali commerciali).
I proprietari del corpo di fabbrica a destinazione commerciale hanno chiesto di sciogliere il condominio, dando vita a due distinti ed autonomi edifici a gestione separata, ossia un fabbricato con unica proprietà e un condominio.
La domanda è stata accolta per le seguenti ragioni:
A) la domanda proviene dai condomini che hanno la totale proprietà del corpo di fabbrica da separare (per legge bastava che fossero titolari solo di un terzo del corpo da separare (art. 61, disp. att. c.c., secondo comma).
B) la divisione si può attuare senza modificare lo stato dei luoghi e non occorre realizzare opere edili (art. 62, disp. att. c.c., secondo comma), circostanza di espressamente prevista dalla legge: i due fabbricati sono autonomi dal punto di vista strutturale ed anche statico (sono stati costruiti in epoche diverse) e gli impianti elettrici ed idraulici sono separati e provvisti di autonomi contatori.
C) la divisione, per espressa previsione di legge, non è ostacolata dal fatto che rimangano in comune tra le due strutture il portone d'ingresso, l'androne/passo carraio, il cortile, la portineria, il locale in cui sono posizionati i contatori dell'acqua e una porzione dell'impianto fognario (che si collega con la rete fognaria della via pubblica adiacente).
Attenzione che dopo lo scioglimento si dovranno rifare le tabelle millesimali (con esclusione delle quote dei proprietari del corpo di fabbrica B).
Senza scioglimento del condominio nessun esonero dalle spese
