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Quando è possibile la sospensione della fruizione dei servizi comuni nei confronti di un condomino moroso?

Analizziamo un provvedimento cautelare che sospende la fruizione dei servizi comuni a danno di un condomino inadempiente
Avv. Nicola Frivoli Avv. Nicola Frivoli 

Con ordinanza cautelare emessa in data 3.12.2021, il Tribunale di Perugia accoglieva il ricorso ex art. 700 c.p.c. promosso da un Condominio contro un condomino moroso, per il mancato pagamento di quote condominiali relative agli ultimi due anni, afferenti sia spese ordinarie che straordinarie dell'ascensore; l'istante evidenziava al giudice adito che il condomino inadempiente fosse già gravato di ipoteca volontaria sull'immobile di proprietà ed altre prelazioni reali, così da ritenere infruttuose e non praticabili, eventuali azioni esecutiva e chiedeva l'autorizzazione a sospendere l'utilizzo del servizio di ascensore in capo al resistente-condomino e a chiunque fosse in rapporto di fatto con l'appartamento (conviventi, possessori, detentori ecc.).

Giustamente il Tribunale umbro accoglieva tale richiesta cautelare, per ragioni sia di diritto che in fatto e autorizzava il Condominio a sospendere la fruizione del servizio comune oggetto di causa.

Quando è possibile arrivare all'interruzione dei servizi comuni?

Partendo dal presupposto che per il funzionamento di un condominio, tutti i condomini sono tenuti a partecipare, nella percentuale diversa a seconda dei casi, come contemplato specificatamente dagli artt. 1123, 1124 e 1126 c.c. alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, ma il suddetto obbligo non si limita al dovere di rimborsare le spese deliberate e già sostenute, implicando anche una necessaria anticipazione di quelle preventivate.

Purtroppo, accade spesso (considerando anche il momento di emergenza sanitaria) che i condomini non paghino le rate spettanti o non siano puntuali nei versamenti, per cui si necessita un'opera di recupero coattivo delle somme necessarie per una corretta gestione condominiale.

Ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. atto. c.p.c. l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione da parte dell'assemblea, possa ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea»

Orbene, premesso quanto innanzi esposto, si evidenzia che il testo del citato comma 3 dell'art. 63 disp. att. c.c. recita: «in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato».

Anzitutto è da ricordare che l'applicazione pratica della disposizione richiamata è riscontrabile solo per i servizi suscettibili di godimento separato quali possono essere, ad esempio, l'utilizzo dell'ascensore (come la fattispecie posta al vaglio del Tribunale di Perugia), dell'impianto idrico e del riscaldamento, laddove il distacco non crei danni al condomino sotto forma di dispersione di calore o di altre anomalie degli impianti centralizzati.

Resta fermo che il condomino possa considerarsi "moroso" nel pagamento delle quote, al fine di far decorrere il semestre contemplato dall'art. 63, comma 3, disp. att. c.c., o in virtù dei principi generali di cui all'art. 1219 c.c. a seguito di intimazione fatta per iscritto da parte dell'amministratore, oppure alla luce di un'apposita previsione regolamentare che indichi espressamente i giorni decorrenti dalla richiesta entro i quali il pagamento deve essere eseguito dal ritardatario.

In buona sostanza, nella nuova ottica delineata dall'art. 63, comma 3, disp. att. c.c., da un punto di vista teorico, l'interruzione di un servizio comune, qualora leda un diritto costituzionalmente tutelato quale, nel caso concreto, il diritto alla salute, non può trovare mai applicazione nei confronti di un condominio moroso, comportando che tale strumento dissuasivo dovrà essere applicato con estrema prudenza da parte dell'amministratore, tanto più che ora non si prevede alcun passaggio preventivo in sede assembleare, né che vi sia un'apposita clausola del regolamento che autorizzi siffatta iniziativa (in altri termini, solo l'esperienza e la professionalità sapranno suggerire all'amministratore quando è opportuno, oltre che legittimo, esercitare tale forma di autotutela).

Chiarito quanto innanzi, riprendendo la disamina del provvedimento cautelare, il giudice chiarisce, a pieno titolo, le due ragioni che inducono legittimamente il Condominio ad agire con il ricorso ex art. 700 c.p.c.:

  1. di diritto, per evitare di incorrere in responsabilità per abuso del diritto per sproporzione fra interesse tutelato e quello sacrificato, lì dove la sospensione del servizio dovesse pregiudicare i diritti della persona costituzionalmente garantiti (in primis quelli alla vita e alla salute); l'abuso si potrebbe configurare ogni qual volta l'interruzione de servizio appaia capace di arrecare un danno maggiore, rispetto a quello riparabile a cui intende sottrarsi il condominio;
  2. di fatto, ove l'intervento materiale necessiti della collaborazione dello stesso condomino moroso, ad esempio quando è nel suo appartamento che il tecnico deve intervenire per interrompere il servizio.

=> Morosità condominiale: quando l'amministratore può sospendere i servizi di condominio

Ma in questa fattispecie, sono presenti i requisiti per l'emanazione dell'ordinanza cautelare?

Il caso di specie, è di palmare evidenza che non rientra nella tutela cautelare d'urgenza, comunque, allo stesso tempo, la domanda non necessita un vaglio del periculum, come inteso nella tutela cautelare ordinaria, perché la norma di cui all'art. 63, comma 3, disp. att. c.c., non richiede affatto questo requisito (in realtà non richiede nemmeno un vaglio giurisdizionale, ponendo la competenza diretta in capo all'amministratore di condominio).

A fronte di tale precisazione, l'unico requisito richiesto per l'accoglimento della domanda di autorizzazione o di condanna è la positiva delibazione dell'esistenza del diritto di autotutela (il fumus boni iuris), previa verifica dei fatti costitutivi da individuarsi: a) nella mora protratta per un semestre; b) l'esistenza del servizio comune a fruibilità separata.

Dunque, la domanda di tutela è ammissibile per ragioni indicate, nonché fondata ed accoglibile, atteso che l'ordinamento giuridico non ammette vuoti di tutela (at. 24 Cost.), ed è evidente che vi sia un interesse al provvedimento giurisdizionale o per evitare le conseguenze di una possibile responsabilità per sproporzione o per portare ad attuazione il diritto ove sia necessaria la collaborazione del soggetto passivo (condomino moroso).

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Ma sino a che punto può spingersi la discrezionalità dell'amministratore di condominio nella sospensione dei servizi comuni?

Per completezza, sembra che il potere discrezionale conferito all'amministratore debba essere messo in atto cum grano salis, solo in situazioni talmente gravi da non consentirgli una diversa soluzione, e sempre alla luce dei canoni generali della diligenza del buon padre di famiglia, stando attenti al condomino moroso che non gli venga leso il diritto alla salute, all'incolumità e all'integrità fisica, o i diritti soggetti fondamentali della persona umana.

Se è vero che l'art. 63, comma 3, disp. att.c.c. mira ad essere un deterrente per quei comportamenti che minano gli interessi della comunità, è altrettanto vero che la norma può perdere la sua efficacia quando si tratti di sospendere servizi tutelati in ambito costituzionale.

Ciò comporterebbe, infatti, una riduzione del suo ambito applicativo a pochi casi e quasi sempre tramite il ricorso all'autorità giudiziaria (come il caso del Tribunale di Perugia).

Sentenza
Scarica Trib. Perugia n. 4442 03/12/2021

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