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Alcune riflessioni sulla transazione in condominio e sulla costituzione del fondo morosità

Come deve essere l'accordo assunto tra le parti al fine che esso possa qualificarsi quale transazione? Come può costituirsi il fondo morosità?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Gli spunti di riflessione arrivano dalla decisione del Tribunale di Roma con la sentenza n. 1090, pubblicata il 25 gennaio 2022.

La fattispecie concerne l'opposizione promossa da un condomino contro l'ingiunzione ottenuta dal condominio a titolo di spese condominiali, di diverso contenuto.

Per quanto qui di interesse, il condomino rileva essere intervenuta transazione su alcuni titoli in oggetto nonché l'invalidità della costituzione del fondo.

Analizziamo puntualmente i singoli temi.

Transazione e volontà transattiva

Nel caso di specie lo scambio di corrispondenza tra le parti aveva evidenziato la "disponibilità" del Condominio ad accettare la transazione proposta, invitandolo poi a contattarlo al fine di formalizzare l'accordo.

Su queste basi l'autorità giudiziaria ha ritenuto, avuto riguardo alle espressioni utilizzate nella citata comunicazione, come alcun accordo potesse ritenersi raggiunto all'esito della sola manifestata "disponibilità" del Condominio, peraltro evidenziata dal procuratore di quest'ultimo, all'accettazione della proposta transattiva formulata, rendendosi infatti ancora necessario un ulteriore contatto al fine di formalizzare l'accordo.

Da ciò è disceso che non vi fosse stato il perfezionamento della transazione

Peraltro era agli atti altra comunicazione in cui si evidenziava, per un prospettato errore materiale, di aver, appunto, comunicato la "disponibilità" del proprio assistito ad accettare la transazione proposta.

Sulla base degli elementi introdotti in giudizio, si è concluso che alcuna transazione dovesse ritenersi ritualmente raggiunta e perfezionata fra le parti.

Come affermato dalla Suprema Corte con l'ordinanza n. 558 del 14 gennaio 2021, una dichiarazione di rinuncia riferita in termini generici ad una serie di titoli di pretese in astratto ipotizzabili può assumere il valore di rinuncia o di transazione alla condizione che risulti accertato, sulla base dell'interpretazione del documento o per il concorso di altre specifiche circostanze desumibili aliunde, che essa sia stata rilasciata con la consapevolezza di diritti determinati od obiettivamente determinabili e con il cosciente intento di abdicarvi o di transigere sui medesimi.

In generale si rileva, a norma dell'art. 1364 c.c., che il contratto di transazione, per quanto generali siano le espressioni in esso usate, comprenda soltanto gli oggetti sui quali le parti si sono proposte di statuire; pertanto, qualora, rispetto ad un medesimo rapporto, siano sorte o possano sorgere tra le parti più liti in relazione a numerose questioni controverse, l'avere esse dichiarato di non aver più nulla a pretendere in dipendenza del rapporto, non implica necessariamente che la transazione investa tutte le controversie in potenza o in atto, ma solo quelle rientranti nell'oggetto dell'accordo transattivo, il quale va pur sempre determinato attraverso una valutazione di tutti gli elementi di fatto inerenti alla controversia, il cui apprezzamento sfugge al controllo di legittimità se sorretto da idonea motivazione e immune da violazione delle regole di ermeneutica contrattuale (Cass. n. 18760 del 2005, n. 6351 del 1981). (Cass., n. 12367 del 18 maggio 2018).

Transazione della lite, competenza della assemblea ed obblighi dei condomini

Fondo morosità

Altro aspetto affrontato dalla sentenza in esame attiene al fondo morosità.

Nel caso di specie il giudice ha riscontrato sulla base della documentazione in atti, che l'assemblea aveva deliberato all'unanimità la costituzione di un fondo cassa a copertura delle spese dovute dai condomini morosi.

Il Tribunale osserva che la delibera in oggetto adottata ritualmente ai sensi dell'art. 1136, terzo comma, c.c., dall'unanimità dei partecipanti alla stessa, è valida ed efficace non assumendo valore le censure dell'opponente.

Com'è noto, la giurisprudenza è solita affermare che la delibera adottata a maggioranza che istituisce un fondo cassa per ripianare i debiti del condominio è nulla. Non così se assunta all'unanimità perché in questo caso costituisce espressione dell'autonomia contrattuale, una sorta di auto limitazione che è sempre possibile proprio perché voluta da tutti gli interessati.

"Non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di escludere, sia pure provvisoriamente, i morosi dal concorso agli oneri condominiali, così sostanzialmente dando vita ad un "fondo cassa morosi", occorrendo all'uopo l'unanimità". (Trib. Roma, sent. n. 18320/2018; Cass. sent. n. 7401/2012).

Solo l'unanimità può infatti modificare i criteri legali - ossia secondo millesimi - di ripartizione delle spese condominiali.

In mancanza di una delibera adottata all'unanimità, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo millesimi; pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi (Cass. sent. n. 13631/2001).

L'eccezione può essere data dall'urgenza, ad esempio dal pericolo che vengano interrotti i servizi essenziali di fornitura del condominio.

Nell'ipotesi di effettiva urgenza di trarre altrove le somme da versare ai creditori del condominio - magari per evitare danni ben più gravi come eventuali pignoramenti - è consentita una delibera assembleare che sopperisca all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa "ad hoc".

In questo caso, però, si tratta semplicemente di un anticipo che andrà restituito prima o poi al condomino che se n'è fatto carico (magari dopo il recupero delle quote dai morosi) oppure andrà imputato a quest'ultimo a titolo di pagamento delle quote condominiali successive.

Insomma, non si tratta di un versamento "a fondo perduto" come invece potrebbe essere il "fondo morosi".

La relativa deliberazione assembleare non può essere giudicata in violazione dell'art. 1123 c.c., in base al quale i condomini sono tenuti a versare le spese comuni in base e limitatamente alle proprie quote millesimali di proprietà.

Per la validità di questa deliberazione costitutiva dell'urgente fondo morosi è stata ritenuta sufficiente la maggioranza semplice (App. L'Aquila, sentenza n. 827 del 27 maggio 2021).

Morosità e privacy: arriva il primo risarcimento del danno

Sentenza
Scarica Trib. Roma 25 gennaio 2022 n.1090

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