Supercondominio
N.B. Eccezion fatta per la prima sentenza citata, tutta le successive riguardano la figura del supercondominio prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio (legge n. 220 del 2012). Al di là della disciplina della partecipazione all'assemblea, contenuta nell'art. 67 disp. att. c.c., deve ritenersi che i principi espressi nelle pronunce appena indicate siano tutt'ora validi.
È affetta da nullità radicale la delibera assunta dall'assemblea di un supercondominio con più di sessanta partecipanti convocata per la nomina dell'amministratore e per la gestione ordinaria delle parti comuni, allorché al relativo voto abbiano partecipato i singoli condomini anziché i rappresentanti di condominio, come previsto dall'art. 67 disp. att. c.c. Trib. Milano 29 gennaio 2016 n. 1368, in Archivio delle locazioni e del condominio, anno 2016, volume 6, pag. 670
Nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, (cosiddetti "supercondomini"), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.), in rapporto di accessorietà con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale (Cass. n. 9096 del 2000). Cass. 19 settembre 2014 n. 19799
La legittimazione degli amministratori di ciascun condominio a compiere atti conservati, riconosciuta ex artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all'edificio amministrato, non anche per quelli facenti parte del complesso immobiliare composto di più condomini, quale accorpamento di due o più singoli condomini per la gestione di beni comuni (ferma l'autonomia amministrativa per i beni propri di ciascun distinto organismo), che deve essere costituito ed amministrato attraverso le deliberazioni dei propri organi (assemblea, composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo, ed amministratore del supercondominio) e, naturalmente, deve essere anche dotato di un proprio regolamento, che determini la misura in cui ciascun ente fondante partecipa alla gestione dei beni comuni, assumendo i relativi oneri e ripartendoli al suo interno. Cass. 26 agosto 2013 n. 19558
Sono legittime le clausole contenute in un regolamento di supercondominio di natura contrattuale che comportino l'impegno di non apportare modifiche alle proprie unità abitative, contenuto in regolamenti di natura contrattuale, come quelli di specie, riportato pedissequamente nei singoli rogiti d'acquisto poi ritualmente trascritti, da origine ad una servitù prediale reciproca; che le clausole suddette non hanno effetto soltanto tra il venditore e ciascuno degli acquirenti [...] in cui il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del carattere convenzionale, vincoli tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca.
Le clausole suddette, intese a creare vincoli valevoli anche per gli aventi causa dalle parti originarie, non sono nulle per violazione del principio del numero chiuso delle obbligazioni reali, poichè tali clausole non costituiscono obbligazioni propter rem, le quali indubbiamente configurano un numero chiuso e si esauriscono nelle specie espressamente previste dalla legge, ma danno origine a servitù reciproche, consistenti nell'assoggettare al peso della immodificabilità tutti i piani o le porzioni di piano in proprietà esclusiva, a vantaggio di tutte le altre unità immobiliari. Cass. 13 giugno 2013 n. 14498
Le delibere dell'assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass. 15476/01). In particolare, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: a).
La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso. Per esempio, 400 millesimi all'edificio A, 320 all'edificio B e 280 all'edificio C.
La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio. Una volta stabilito che all'edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale.
3) L'esistenza del supercondominio, costituendosi, questo, "ipso iure et facto" può essere escluso o dal titolo o dal Regolamento condominiale. Cass. 14 novembre 2012 n. 19939
Poiché non sono derogabili dal regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, le norme concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea, è nulla, per contrarietà a norme imperative (artt. 1136, 1138 cod. civ.), la clausola del regolamento contrattuale che prevede che l'assemblea di un cosiddetto "supercondominio" sia composta dagli amministratori dei singoli condominii, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono" (sent. n. 7894-1994; cfr. sent. 5333-1997). Cass. 6 dicembre 2001 n. 15476
Per i complessi immobiliari che comprendono più edifici, anche se "autonomi", è dunque rimesso all'autonomia privata se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni edificio, cui si affianca in tal caso un "supercondominio". Cass. 18 aprile 2005 n. 8066
L'amministratore di un singolo condominio non può dirsi legittimato ad impugnare le delibere dell'assemblea del supercondominio, nemmeno per far valere la nullità della delibera adottata a maggioranza, istitutiva di un unico condominio tra i vari edifici interessati. Trib. Nocera inferiore 30 settembre 2004
