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L'utilizzatore di un leasing immobiliare può impugnare una deliberazione condominiale?

La sentenza esaminata sottolinea in quali casi è possibile impugnare una delibera da parte del conduttore
Avv. Nicola Frivoli Avv. Nicola Frivoli 

Con sentenza n. 33/2022, pubblicata il 4.1.2022, il Tribunale di Roma, si pronunciava su impugnativa a delibere condominiali proposte dall'attore (utilizzatore di un immobile concesso in leasing) nei confronti di un condominio per diversi motivi, in particolare per irregolare costituzione dell'assemblea condominiale, per omesso invito a tutti i condomini alla riunione, per mancanza di individuazione dei condomini assenti, con susseguente annullabilità, nullità e illegittimità degli atti collettivi, nonché per la condotta dell'amministratore contraria alla legge, per la mancata visione preventiva della documentazione afferente gli argomenti dell'ordine del giorno, e nullità, annullabilità e/o inesistenza delle delibere, per omesso invio dei rendiconti dal 2012 al 2017, nonché dei rispettivi bilanci preventivi.

Si costituiva il convenuto-condominio, il quale eccepiva l'avvenuta decadenza dei termini di impugnazione, ex art. 1137 c.c., e che l'attore era sempre stato informato di tutta la documentazione inerenti i rendiconti e preventivi.

Nella fattispecie, posta al vaglio del giudicante capitolino, quest'ultimo, in via preliminare, rigettava l'istanza di sospensione, delle delibere impugnate, formulata dall'attore poiché priva dei presupposti di legge.

Veniva, altresì, riunito il giudizio in esame, con quello avente ad oggetto l'opposizione a decreto ingiuntivo dell'attore opponente, emesso sulla base delle delibere impugnate su istanza del condominio.

Il giudicante riteneva la causa, vista la natura documentale, matura per la decisione e la rinviava per la precisazione delle conclusioni e a tale udienza introitava il giudizio, assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c., per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

Il Tribunale di Roma affrontava, in via pregiudiziale, la questione della legittimazione attiva dell'attore ad impugnare le delibere, ex art. 1137 c.c.

Infatti, dalla disamina della documentazione prodotta dall'istanza, nonché dalle dichiarazioni dello stesso rese negli atti processuali, è emerso che l'attore non è un condomino.

Difetto di legittimazione attiva: mancanza di status di condomino

In applicazione dei principi generali, lo status di condomino, e cioè "l'avente diritto" a partecipare all'assemblea condominiale, e perciò ad impugnare le deliberazioni, attiene alla legittimazione ad agire, ex art. 1137 c.c., ovvero al diritto di azione che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare (cfr. Cass. civ. S.U. 16 febbraio 2016, n. 2951).

In altri termini, la legittimazione ad agire per impugnazione delle delibere condominiali manca, quindi, tutte le volte in cui dalla stessa prospettazione della domanda emerge che l'attore non è un condomino.

Tale meccanismo subisce una deroga in tema di locazione ordinaria, disciplinata dall'art. 10 l. 27 luglio 1978, n. 392, che attribuisce al conduttore il diritto di voto.

Solo i condòmini possono contestare le delibere condominiali

Quando si attribuisce al conduttore il diritto di voto e partecipare all'assemblea condominiale?

L'art. 10 della l. 27 luglio 1978, n. 392 prevede tuttora, al comma 1, che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, e, al comma 2, che lo stesso conduttore ha diritto di intervenire, ma senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

In relazione alla possibilità del conduttore di partecipare all'assemblea condominiale, si è notato che la particolare considerazione per la gestione del servizio di riscaldamento rispetto agli altri servizi - che pure si spiega con il preminente interesse di questi, non soltanto al controllo della spesa, ma anche e soprattutto alle modalità di erogazione del servizio, cui il locatore, invece, non ha alcun interesse, mentre la possibilità di partecipare all'assemblea senza diritto di voto nelle delibere concernenti le modificazioni degli altri servizi è correlata all'obbligo di pagamento che grava (totalmente o in parte) sul conduttore, cosicché, nonostante l'ultima parola al riguardo spetti al locatore, l'inquilino, intervenendo, può illustrare il proprio punto di vista, cercando in tal modo di far coagulare intorno ad esso la volontà degli altri partecipanti.

Però il caso posto al Tribunale competente, l'attore non è da considerarsi proprietario, come dallo stesso affermato, bensì utilizzatore dell'immobile concesso in leasing, il quale paragonandolo al conduttore, non spetta di impugnare le delibere condominiali (se non in alcuni casi), essendo lo stesso non titolare di un diritto reale, bensì di un diritto personale.

In altri termini, al conduttore è equiparata la figura del detto utilizzatore nel contratto di leasing, con una evidente assonanza delle due figure in materia condominiale, essendo essi parimenti chiamati a partecipare alla gestione della vita quotidiana del condominio.

Conduttore e impugnazione della delibera assembleare

Cosa si intende per leasing immobiliare?

Il leasing è una nuova tecnica contrattuale nata per soddisfare una specifica esigenza dell'impresa, ossia quella di disporre dei beni strumentali necessari per l'attività produttiva (macchinari, impianti, attrezzature), senza essere costretta ad immobilizzare ingenti capitali per l'acquisto.

La forma più diffusa è quella del leasing c.d. finanziario, che è concluso nell'àmbito di un'operazione trilaterale alla quale partecipano la società di leasing (concedente), l'impresa interessata all'utilizzo del bene (utilizzatore) e un'impresa che produce o distribuisce il bene stesso (fornitore).

All'interno dell'operazione di leasing, si suole individuare due tipologie contrattuali con funzione diversa.

Da un lato, il leasing di godimento, quando si tratta di beni strumentali all'esercizio dell'impresa di prevedibile e rapida obsolescenza - la vita economica dei quali corrisponde alla durata del loro godimento, sicché l'eventuale valore residuo di mercato corrisponde o è inferiore al prezzo finale d'opzione - in cui il contratto svolge prevalentemente una funzione di finanziamento: infatti, l'imprenditore evita iniziali immobilizzi di capitale per l'acquisizione di strumenti a rapida obsolescenza, e il pagamento del canone assume quasi esclusivamente una funzione corrispettiva al solo godimento, poiché l'eventualità del trasferimento alla scadenza costituisce pattuizione marginale e accessoria.

Dall'altro lato, il leasing traslativo, allorché oggetto del contratto è un bene non soggetto ad alterazione/obsolescenza/deterioramento, avendo una finalità indirizzata anche, se non prevalentemente, al trasferimento finale con un valore residuo del bene; al momento dell'esercizio del diritto d'opzione, superiore al prezzo stabilito, il pagamento dei canoni durante il contratto svolge una funzione - oltre che di corrispettivo per il godimento, anche e soprattutto - di pagamento anticipato di rate del prezzo.

Oggetto di quest'ultima tipologia contrattuale sono, di solito, i beni immobili già costruiti al momento della stipulazione, il che comporta, di regola, rispetto a quelli mobili, una durata più lunga (che riflette la scarsa o nulla obsolescenza dei beni de quibus), un canone diverso (soggetto a revisioni periodiche), ed un prezzo d'opzione più elevato (corrispondente al valore del bene alla fine del rapporto).

Per completezza, va segnalato che la l. 28 dicembre 2015, n. 208 - (in G.U. n. 302 del 30 dicembre 2015, s.o.) «Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato» (Legge di stabilità 2016) - ha introdotto nel nostro ordinamento il leasing immobiliare abitativo, volto appunto a facilitare, soprattutto i giovani, mediante la sperimentata forma di finanziamento qual è il leasing, l'accesso alla proprietà dell'abitazione principale per la propria famiglia.

Dunque, tornando alla disamina della pronuncia, il giudicante, alla luce di quanto argomentato, ha giustamente dichiarato il difetto di legittimazione dell'attore-conduttore, per le tre deliberazione non inerenti alla casistica precisata dall'art. 10 l.392/1978.

Di contro, ha esaminato solo la deliberazione relativa agli aspetti afferenti la gestione del riscaldamento, sussistendo in tale caso la legittimazione ad impugnare.

L'attore sosteneva di non aver mai ricevuto la convocazione a partecipare a tutte le assemblee indette dal condominio, in violazione dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c.

Tale circostanza è stata ritenuta fondata dal Tribunale romano, il quale ha solo accolto tale censura, annullando la delibera inerente la modalità di gestione dei servizi di riscaldamento, atteso che il condominio non aveva provato la spedizione della raccomandata al conduttore, non potendosi presumere da parte dello stesso la conoscenza, né la consegna, dell'avviso di convocazione nella sua disponibilità, ai sensi dell'art. 1135 c.c.

Il principio della presunzione di conoscenza si applica attraverso l'invio della raccomanda a.r., che va considerata prova certa della trasmissione del plico, fondata dall'attestazione dell'Ufficio Postale di spedizione e di arrivo al destinatario e, dunque, di conoscenza del medesimo ex art. 1335 c.c. (Cass. civ. sez. III, 22 gennaio 2014, n. 2886; Cass. civ. sez. III, 22 ottobre 2013, n. 23920).

In conclusione, il giudicante ha dichiarato il difetto di legittimazione dell'attore nell'impugnazione proposta avverso le delibere, non avendo ad oggetto i casi previsti dall'art. 10 l. 392/1978, nonché ha accolto parzialmente la domanda avanza dall'utilizzatore del leasing immobiliare, annullando la deliberazione riferita alla gestione del riscaldamento, con compensazione delle spese di lite.

Contratto di leasing in condomino: quando l'utilizzatore di un'unità immobiliare con contratto di leasing è moroso

Sentenza
Scarica Trib. Roma 4 gennaio 2022 n.33

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