Requisiti Amministratore interno Palazzina con 9 unità abitative ma 10 proprietari

[Manuelrux]

Salve ,vorrei dei chiarimenti giurisprudenziali in merito a requisiti dell' amministratore interno al condominio.

Breve premessa:Abito in una palazzina composta da 9 unità abitative con 10 proprietari.

Abbiamo autogestito sempre internamente il nostro condominio.Dal 2010 disponiamo di un regolamento condominiale e abbiamo titolarità fiscale con l'attribuzione del codice fiscale presso l'anagrafe tributaria competente.

A Giugno 2014 è avvenuta la revoca del precedente amministratore interno ed è stata nominata mia madre(proprietaria dell'immobile) ,nel sorteggio, tramite delibera assembleare..

Da quel momento,su sua delega,me ne sono occupato Io (figlio ma non proprietario).Con la recente riforma dell’istituto del condominio entrata in vigore il 18 Giugno 2013 il legislatore ha modificato il numero minimo dei condomini oltre i quali scatta l’obbligo di nomina dell’amministratore portandolo a più di 8 (ante-riforma erano a più di quattro).attenzione: vale il numero dei proprietari, non delle unità abitative

L' Art. 1129 C.C.(post-riforma)recità testè :

 

Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore

Quando i condomini sono più di 8, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

1)Prima domanda: Poichè la legge di riforma del 2012 fa scattare l'obbligatorietà della nomina dell'amministratore dal NONO condomino ,fa riferimento alla nomina di un Amm.re "esterno" con una abilitazione professionale di due anni oppure tollera anche la nomina di un Amm.re "interno" però senza nessuna attestazione professionale ma che comunque goda degli altri requisiti di cui all'art. Art. 71-bis D.A.C.C,quindi diploma di scuola secondaria,godimento dei diritti civili,nessuna condanna,non protestato etc..???????

2)Seconda domanda: Confermate che occorre fare riferimento NON al " numero dei condomini " MA BENSI' AL " numero dei proprietari " ????

3)Terza domanda : Il proprietario deve realmente abitare ed avere residenza all'interno del fabbricato per assurgere alla qualifica di condomino oppure è ininfluente se abita e risiede altrove ?e se all'interno del fabbricato ci fossero conduttori o comodatari ciò influirebbe in qualche modo ?

4) Quarta domanda :Se avesse amministrato mia madre in quanto proprietaria dell'immobile(condomina=proprietaria) ,in teoria ,non ci sarebbero stati problemi sulla legittimità a svolgere il mandato di amministratore interno ?

5) Quinta domanda : Ma poichè lo sto amministrando io(figlio-coabitante-residente-ma non proprietario) su sua delega come inquadrereste la mia posizione ??? come un comodatario di fatto a titolo gratuito ,un condomino apparente,un mero possessore dell'unità immobiliare e che quindi non legittimato ad adempiere a questo incarico di amministratore interno nonostante vi sia una delega ?...Lo potrei amministrare io soltanto se avessi una abilitazione professionale poichè effettivamente non sono un proprietario??

Vorrei ringraziare anticipatamente i moderatori e gli assidui frequentatori di condomionioweb che avranno la pazienza eventualmente di rispondere a questi quesiti...

cordiali saluti.

[Nicolas Fiasconaro]

Salve,

rispondo in ordine:

1) Si va bene anche Amministratore interno senza corso e senza obbligo aggiornamento.

2) Si contano i proprietari.

3) l'Amministratore interno deve essere un condomino, cioè un proprietario.

4) si nessun problema per tua madre

5) l'Amministratore non può delegare perchè il rapporto di mandato è personale e basato su un rapporto di fiducia.

 

Cordiali saluti.

[peppe64]

1) con piu' di 8 condomini c'e' obbligo dell'amministratore (che puo' essere interno esterno ,alieno etc

 

2) proprietario = condomino (il titolo non cambia se residente o meno )

3) l'amministratore deve avere i requisiti dell'art 71 bis ,se nominato tra i condomini non ha obbligo di avere i requisiti previsti da lettere F e G .

 

4 se in possesso dei requisiti tua madre puo' fare amministratrice interna .

5 se vuoi amministrare tu devi avere i requisiti previsti dall'art 71 bis

[Manuelrux]

Ringrazio Nicolas e Peppe64 per le conferme ...Nicolas giusta osservazione sul punto 5.

[peppe64]

Anche se sostituisci tua madre devi comunque avere tu i requisiti di legge compresi lettera F e G.

[Manuelrux]

Non ho soltanto il requisito al punto G dell'abilitazione professionale ..ergo da quello che dici non potrei farlo...

[peppe64]

E allora devi fare un bel corso di formazione .

 

Il corso non e' abilitante ma formativo .

 

- - - Aggiornato - - -

 

Non esiste l'abilitazione professionale per amministratori di condominio .

[Leonardo53]

... A Giugno 2014 è avvenuta la revoca del precedente amministratore interno ed è stata nominata mia madre(proprietaria dell'immobile) ,nel sorteggio, tramite delibera assembleare...

Secondo me siete partiti con il piede sbagliato.

L'amministratore può anche essere un condòmino ma questi deve essere capace.

Non si può nominare tua madre a sorteggio se tua madre non è capace di amministrare.

 

Non c'è nessun obbligo di accettare PER FORZA l'incarico per cui tua madre poteva rifiutarsi.

Ora che tua madre è stata nominata può sempre dare le dimissioni irrevocabili e se l'assemblea non sarà in grado di nominare un nuovo amministratore, interno o esterno che sia, tua madre potrà rivolgersi al Tribunale e chiedere la nomina di un amministratore giudiziario.

[Manuelrux]

Ciao Leonardo...ho posto questi quesiti poichè avevo delle perplessità sulla mia legittimità a poter amministrare,pertanto ho scelto questo forum nel quale prontamente gli utenti mi hanno dato chiarimenti in merito .Fortunatamente ad oggi nessun condomino si è lamentato del mio operato anzi spingono affinchè continui,però giustamente mi fanno osservare,su mio impulso in questo forum,per quei cavilli dialettici (condomino=proprietario) che impone la legge ,nonostante le mie capacità, debba necessariamente avere una formazione certificata in considerazione del fatto che non risultando comproprietario dell'immobile (a quanto pare requisito fondamentale per amministrare internamente) ,ma semplicemente un condomino "di fatto",difetti appunto di legittimità.

Il problema , da quello che si evince , non si porrebbe se da atto notarile risultassi comproprietario.

ringrazio per l'attenzione!!

[peppe64]

O sei condomino o non lo sei . Non esiste il "condomino di fatto ". Quindi per essere amministratore interno devi essere condomino .

[Leonardo53]

... Il problema , da quello che si evince , non si porrebbe se da atto notarile risultassi comproprietario.

ringrazio per l'attenzione!!

Esattamente. Se acquisti o ti viene donata anche una piccola quota dell'appartamento di tua madre tu diventi comproprietario per cui diventi CONDOMINO e potrai essere nominato amministratore senza avere alcun requisito professionale.

 

Allo stato attuale, essendo stata nominata amministratore tua madre, tu potrai operare come collaboratore di tua madre e cioè potrai ripartire le spese, telefonare ai manutentori, operare sul c/c on line con la password dell'amministratore... ma l'amministratore ufficiale resterà tua madre.Tua madre dovrà firmare tutti i documenti ufficiali (firma in banca, firmare contratti, firmare certificazioni, convocare assemblee...) e tu madre resterà la responsabile civile e penale del condominio per eventuali violazioni di Legge.

In altre parole tu puoi fare solo il segretario/contabile/factotum di tua madre.

 

... Abito in una palazzina composta da 9 unità abitative con 10 proprietari...

Se le unità abitative sono 9, i condòmini possono essere al massimo 9 o meno di 9 ma non più di 9:

 

1 proprietario di 1 unità = 1 condòmino

1 proprietario di più unità = 1 condòmimo

Più comproprietari di 1 unità = 1 condòmino

[Aristide Balducci]

Se le unità abitative sono 9, i condòmini possono essere al massimo 9 o meno di 9 ma non più di 9:

 

1 proprietario di 1 unità = 1 condòmino

1 proprietario di più unità = 1 condòmimo

Più comproprietari di 1 unità = 1 condòmino

Leonardo, giusta osservazione. perchè nessun altro ha posto l'attenzione dovuta a questa affermazione ???

[Nicolas Fiasconaro]

Non ho soltanto il requisito al punto G dell'abilitazione professionale ..ergo da quello che dici non potrei farlo...

Salve,

come detto in precedenza lei non è condomino quindi non può fare l'Amministratore interno. Il submandato può esistere ma solo per alcuni incarichi e solo se specificato all'assemblea. In ogni caso il submandato non può consistere in una totale abbandono del proprio incarico a favore del submandatario.

 

Cordiali saluti.

[Manuelrux]

Ringrazio Leonardo53,Peppe64 e Nicolas per le puntuali delucidazioni...

Cordiali Saluti.

[pacio]

Aristide Balducci dice:

Leonardo, giusta osservazione. perchè nessun altro ha posto l'attenzione dovuta

 

Leonardo53 dice:

Esattamente. Se acquisti o ti viene donata anche una piccola quota dell'appartamento di tua madre tu diventi comproprietario per cui diventi CONDOMINO e potrai essere nominato amministratore senza avere alcun requisito professionale.

 

Allo stato attuale, essendo stata nominata amministratore tua madre, tu potrai operare come collaboratore di tua madre e cioè potrai ripartire le spese, telefonare ai manutentori, operare sul c/c on line con la password dell'amministratore... ma l'amministratore ufficiale resterà tua madre.Tua madre dovrà firmare tutti i documenti ufficiali (firma in banca, firmare contratti, firmare certificazioni, convocare assemblee...) e tu madre resterà la responsabile civile e penale del condominio per eventuali violazioni di Legge.

In altre parole tu puoi fare solo il segretario/contabile/factotum di tua madre.

 

Se le unità abitative sono 9, i condòmini possono essere al massimo 9 o meno di 9 ma non più di 9:

 

1 proprietario di 1 unità = 1 condòmino

1 proprietario di più unità = 1 condòmimo

Più comproprietari di 1 unità = 1 condòmino

io abito in un condomino con 8 unità 9 proprietari... 8 proprietari di unità abitative + 1 proprietario di solo garage...

quindi passiamo come 9 proprietari appunto...

[JOSEFAT]

pacio dice:

 

io abito in un condomino con 8 unità 9 proprietari... 8 proprietari di unità abitative + 1 proprietario di solo garage...

quindi passiamo come 9 proprietari appunto...

siete 9 condomini (8 proprietari di appartamenti ed 1 di solo box)

[Leonardo53]

pacio dice:

 

io abito in un condomino con 8 unità 9 proprietari... 8 proprietari di unità abitative + 1 proprietario di solo garage...

quindi passiamo come 9 proprietari appunto...

Esattamente. 9 diversi proprietari di UNTA' IMMOBILIARI sono 9 condòmini.

Non è rilevante che l'UNITA' IMMOBILIARE sia una unitaà abitativa piuttosto che una cantina o un magazzino o un locale commerciale.