#1 Inviato 2 Aprile, 2016 Siamo 8 proprietari di 8 unità immobiliari. Nel 1998 è stato costituito il condominio con regolare verbale. Da allora, di anno in anno, noi proprietari ci siamo alternati come amministratori e per ogni assemblea tenuta è stato redatto regolare verbale Nell'ultima assemblea è stato nominato un amministratore esterno. Il nostro condominio è privo di Codice Fiscale. Il nuovo amministratore si è recato all'agenzia delle entrate per chiedere il C. F. con il verbale del 1998 da dove risulta la costituzione del condominio. Ora il nuovo amministratore ha indetto una assemblea con all'ordine del giorno " Costituzione condominio, incarico amministratore richiesta C. F. " perchè all'agenzia delle entrate gli hanno detto che il verbale del 1998 era troppo vecchio (???) I miei quesiti sono questi: - può l'agenzia delle entrate non accettare un verbale con data 1998 da dove risulta la costituzione del condominio? - se si (ri) costituisce il condominio adesso, tutte le delibere effettuate in precedenza, nelle precedenti assemblee, sono sempre valide o devono essere nuovamente deliberate dopo la costituzione del condominio? Ringrazio anticipatamente tutti quelli che potranno darmi risposte esaustive, Rogio
#2 Inviato 2 Aprile, 2016 Innanzi tutto non è necessario costituire il condominio perchè questo nasce spontaneo quando ci sono più proprietari (almeno due) di proprietà diverse in uno stabile con parti comuni (tetto, muri maestri, scale ecc ecc); Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000) Per ottenere il Codice Fiscale Condominiale è sufficiente che l'incaricato presenti il verbale di nomina (alle volte neanche richiesto), da amministratore o condomino in qualità di rappresentante fiscale del condominio, e si rechi all'AdE e compili il Mod aa 5/6 --link_rimosso-- L'amministratore nominato da voi non deve dimenticare di aprire un C/C postale o bancario a nome del condominio, presentendo lo stesso verbale di nomina alla Posta o Banca.
#3 Inviato 2 Aprile, 2016 ... Il nostro condominio è privo di Codice Fiscale. Il nuovo amministratore si è recato all'agenzia delle entrate per chiedere il C. F. con il verbale del 1998 da dove risulta la costituzione del condominio... Siete sicuri di aver scelto un amministratore preparato e competente? L'amministratore è il rappresentante del condominio per cui per chiedere il codice fiscale del condominio doveva presentare un verbale da cui risulti che lui è stato nominato amministratore. Sicuramente nel verbale del 1998 non risulta nominato lui come amministratore. 😂
#4 Inviato 2 Aprile, 2016 L'amministratore ci ha riferito verbalmente che la prima volta che si è recato all'agenzia delle entrate con il verbale della sua nomina, gli hanno chiesto il verbale da dove risultava la costituzione del condominio. Alla presentazione del verbale del 1998 gli hanno detto che quello non andava bene. Comunque, la cosa che più mi interessa è sapere: verbalizzando una nuova costituzione di condominio le delibere precedenti sono sempre valide?
#5 Inviato 2 Aprile, 2016 L'amministratore ci ha riferito verbalmente che la prima volta che si è recato all'agenzia delle entrate con il verbale della sua nomina, gli hanno chiesto il verbale da dove risultava la costituzione del condominio.Alla presentazione del verbale del 1998 gli hanno detto che quello non andava bene. Comunque, la cosa che più mi interessa è sapere: verbalizzando una nuova costituzione di condominio le delibere precedenti sono sempre valide? Certo che sono valide. All'Agenzia delle Entrate il condominio si costituisce solo fiscalmente ma la costituzione di fatto avviene alla data del primo rogito e cioè quando parte dell'edificio di unica proprietà (del costruttore) viene venduta (anche un solo appartamento) e ci sono almeno due proprietari di immobili che hanno parti comuni (scale, portone, tetto).
#6 Inviato 2 Aprile, 2016 1. L'amministratore ci ha riferito verbalmente che la prima volta che si è recato all'agenzia delle entrate con il verbale della sua nomina, gli hanno chiesto il verbale da dove risultava la costituzione del condominio.Molto starna questa cosa, comunque l'addetto all'AdE potrebbe essere a digiuno di norme giuridiche sulla non necessaria costituzione del condominio.
#7 Inviato 2 Aprile, 2016 Leonardo, grazie!!! Avrei bisogno di un altro chiarimento in merito alle tabelle millesimali. Fino a ora abbiamo diviso le spese per le parti comuni in parti uguali, quindi siamo privi delle tabelle millesimali. Ora un condomino chiede che sia deliberato per dare l'incarico ad un tecnico per redigere le tabelle millesimali. Ai fini della delibera per dare l'incarico è necessaria l'unanimità oppure quale maggioranza serve? Art. 69. - I valori proporzionali delle singole unita' immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimita'. Il nuovo art 69 disp. att. cod.civ. fa riferimento solo alla rettifica/modifica. Ma nel caso di delibera se procedere alla redazione delle tabelle millesimali, mai avute, quale è la normativa di riferimento, escludendo le ultime sentenze della Cassazione, che anche in queste si parla di rettifica? Di nuovo grazie!!!
#8 Inviato 2 Aprile, 2016 Leonardo, grazie!!! Avrei bisogno di un altro chiarimento in merito alle tabelle millesimali. Fino a ora abbiamo diviso le spese per le parti comuni in parti uguali, quindi siamo privi delle tabelle millesimali. Ora un condomino chiede che sia deliberato per dare l'incarico ad un tecnico per redigere le tabelle millesimali. Ai fini della delibera per dare l'incarico è necessaria l'unanimità oppure quale maggioranza serve? Art. 69. - I valori proporzionali delle singole unita' immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimita'. Il nuovo art 69 disp. att. cod.civ. fa riferimento solo alla rettifica/modifica. Ma nel caso di delibera se procedere alla redazione delle tabelle millesimali, mai avute, quale è la normativa di riferimento, escludendo le ultime sentenze della Cassazione, che anche in queste si parla di rettifica? Di nuovo grazie!!! La tabella millesimale e RdC possono essere approvate a maggioranza del 2°c. art 1136 cc, in un assemblea regolarmente convocata con, > teste presenti e rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile (500 mlm), non devono derogare da quanto previsto alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. cc e agli artt. 63, 66, 67 e 69 disp.att.c.c. ed ai criteri legali di partizione previsti dall'art 1123 e seguenti.
#9 Inviato 2 Aprile, 2016 ... Ai fini della delibera per dare l'incarico è necessaria l'unanimità oppure quale maggioranza serve?... La delibera di incarico al tecnico può essere approvata con la maggioranza semplice che in seconda convocazione corrisponde alla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'edificio. Per l'approvazione delle tabelle, invece, se non derogano i criteri legali di riparto, serve sempre la maggioranza degli intervenuti ed almeno metà del valore dell'edificio. Per approvare tabelle che derogano il criterio legale di riparto (ad esempio parti uguali), occorre una convenzione sottoscritta alll'unanimità di TUTTI i partecipanti al condominio. Per rendere opponibili anche ai futuri acquirenti le suddette tabelle occorrerà registrare la convenzione all'ufficio Conservatoria dei Registri dell'Agenzia delle Entrate.
